Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа дома с земельным участком документы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи (ДКП) дома с земельным участком является одним из наиболее распространенных видов сделок на рынке недвижимости. При его заключении необходимо учитывать ряд особенностей, чтобы обеспечить защиту интересов обеих сторон.
Юридические аспекты ДКП дома с земельным участком в 2023 году
Договор купли-продажи (ДКП) дома с земельным участком является одним из основных юридических инструментов при приобретении недвижимости. Однако в 2023 году существуют определенные особенности и требования, которые необходимо учитывать при заключении такого договора.
При оформлении ДКП дома с земельным участком важно учесть, что право собственности на дом и участок должно быть зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости. Также необходимо проверить наличие всех необходимых документов, подтверждающих правомерность продажи и состояние объекта недвижимости.
Особое внимание следует уделить исследованию правовой истории дома и земельного участка. Необходимо убедиться в отсутствии правовых претензий к объекту, наличии всех разрешительных документов на строительство и правомерность перехода права собственности.
Важным моментом в ДКП дома с земельным участком является также оговорка о наличии или отсутствии обременений на участке. Под обременениями понимаются ограничения, належащие владельцу участка, такие как залог, арест или предоставление преимущественного права покупки. Такие обременения могут ограничить права нового владельца на использование участка.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Регистрация договора купли-продажи земельного участка
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копии паспортов сторон;
- СНИЛС;
- ИНН;
- оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
- акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу);
- правоустанавливающие документы на земельный участок, на основании которых он был приобретен.
Решив продать дом, в первую очередь, необходимо сделать оценку его стоимости. Оценить дом можно самостоятельно, учитывая стоимость подобных объектов на рынке недвижимости в регионе, где она находится. Если самостоятельно оценить объект не под силу, то можно прибегнуть к помощи профессионального оценщика. Пригласить его можно как самостоятельно, так и по требованию покупателя.
После определения цены объекта следует заключить договор. В нем обязательно должны быть отражены следующая информация:
- О предмете договора. Предмет договора следует описывать настолько подробно, насколько это возможно (месторасположения: город, улица, номер дома; его площадь; номер регистрации в техническом паспорте и т.д.);
- Стоимость. Цена дома может быть указана как в рублях, так и в иностранной валюте. Однако помните, если стоимость указана в иностранной валюте, то расчет происходит все равно в рублях в сумме, равной сумме в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ в день оплаты.
В случае отсутствия какого-либо из вышеперечисленных документов, возможно заключение предварительного договора о купле-продаже дома.
Предварительный договор должен содержать следующую информацию:
- Об объекте;
- О стоимости объекта;
- О сроках заключения основного договора.
При оформлении договора следует определиться с формой расчета. Расчет может, осуществляется:
- В наличной форме. Как правило, производится в день подписания договора. Для этого необходимо выбрать банк, в котором будет произведено подписания договора. После его подписания деньги отправляются в ячейку. Условия открытия ячейки указываются заранее, при заключении договора с банком.
- При безналичном расчете в договоре указывается расчетный счет продавца. После подписания договора, деньги переводятся покупателем на этот счет.
Регистрация права происходит в Росреестре, в течение 2 недель с момента подачи документов.
После регистрации имущества и переходе права на него к покупателю не забудьте составить акт приема-передачи дома.
В наши дни недвижимость в виде отдельно стоящей усадьбы перестала даже быть признаком статуса его владельца, а процедуры по купле – продаже индивидуального жилья, будь то коттедж, загородный дом, дачные капитальные построения являются наиболее частыми на рынках недвижимости.
Особенно важна в данном контексте независимая оценка недвижимого имущества. Для чего?
- Это связано с тем, что рыночные отношения в области земельных актов в стране активно развиваются.
- При этом возникает повышенный спрос на независимую экспертную оценку земель и расположенных на них объектах недвижимости.
- Именно оценочный акт является обязательным в пакете документов и крайне необходим как условие эффективности процедур коммерческого или любого другого типа с земельным фондом.
- Любой потенциальный землевладелец или продавец недвижимости с наделом получить экономическое обоснование выгодных решений в отношении предстоящих операций.
- Денежная оценка независимого эксперта — оценщика на сегодняшний день является не столько желательным, а более необходимостью для успешного решения задачи в данном случае.
Проведение любого типа сделок купли-продажи требуют предоставления пакета правоустанавливающих документов. Он важен в таком же разрезе, каким являются паспорт и другие документы для человека.
Без установления прав на ту или иную недвижимость сложно не только вынести правильное решение правового характера, но и вообще осуществить те или иные нотариальные действия – становится невозможен обмен, дарение, продажа или покупка.
Несмотря на то, что государство регулирует данные вопросы, далеко не всегда можно ограничиться тем перечнем правоустанавливающих документов, которые перечислены в ФЗ о проведении государственной регистрации права на недвижимость в ст. № 17:
- Кроме того, следует учитывать, что этот пакет является базовым вариантом для совершения юридически легитимных действий в отношении недвижимости.
- Внесение изменений и дополнений в законодательную базу требует полного соответствия с ними.
- Обязательно предоставлять Акт — описание недвижимости, Справку об экспертизе и видов прав на данную недвижимость.
Договор купли-продажи
В договоре купли-продажи должны быть указаны следующие данные:
- Идентификационные данные продавца и покупателя:
- ФИО (полностью)
- Паспортные данные (серия, номер, кем выдан)
- Адрес регистрации и проживания
- Контактная информация (телефон, адрес электронной почты)
- Тип объекта (дом)
- Площадь объекта в квадратных метрах
- Адрес объекта (с указанием района, города, улицы, дома)
- Наличие земельного участка с указанием его площади
- Материалы, из которых построен дом
- Год постройки дома
- Наличие коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество и пр.)
- Состояние дома (жилое, требует ремонта и пр.)
- Общая стоимость дома с земельным участком
- Размер задатка (если предусмотрен)
- Способы оплаты и график платежей
- Дата, с которой начинается действие договора
- Сроки передачи документов и оплаты
- Условия регистрации права собственности
- Гарантии продавца (например, о том, что объект не обременен правами третьих лиц)
- Ответственность сторон за нарушение условий договора
- Условия расторжения договора
- Применимое право и юрисдикция
- Нотариальное заверение договора (если необходимо)
Важно отметить, что договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом перед подписанием договора для защиты своих интересов.
Помимо договора купли-продажи, для покупки дома с земельным участком могут потребоваться и другие документы, в зависимости от юрисдикции и требований местных органов власти. Перед совершением сделки рекомендуется ознакомиться с законодательством и получить подробную консультацию у специалистов.
При покупке дома с земельным участком в 2024 году от собственника необходимо иметь определенные правоустанавливающие документы на земельный участок. Эти документы подтверждают ваши права на данный участок и гарантируют его законную продажу.
Основными правоустанавливающими документами на земельный участок являются:
| № | Название документа | Описание |
|---|---|---|
| 1 | Свидетельство о праве собственности | Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок |
| 2 | Государственный акт на право собственности | Документ, выдаваемый государственными органами и подтверждающий право собственности на земельный участок |
| 3 | Договор купли-продажи | Документ, оформленный при покупке земельного участка, содержащий условия сделки и прочие сведения |
| 4 | Разрешение на строительство | Документ, выдаваемый органами государственного контроля и надзора за строительством, разрешающий строительство на земельном участке |
| 5 | Технический паспорт на земельный участок | Документ, содержащий технические характеристики и информацию о земельном участке |
Порядок получения услуги в МФЦ
Важно! Не обязательно записываться заранее, прием может пройти в порядке живой очереди.
- Запишитесь на прием в МФЦ, предварительно согласовав дату с продавцом (покупателем). Вы можете сделать это через портал «Госуслуги» или в МФЦ лично.
- В указанный день обе стороны (продавец и покупатель) должны прийти в центр «Мои документы».
- В окне регистрации продавец и покупатель подписывают договор купли продажи в присутствии сотрудника МФЦ;
- Расчет производится в присутствии третьего незаинтересованного лица (сотрудник центра) в наличной форме. При безналичном расчете стоны идут в банк;
- Получите расписку о принятии документов. На расписке должно быть число и номер трека, по которым можно отслеживать движение бумаг.
- В назначенный день придите, чтобы получить все необходимые документы.
Определение стоимости недвижимости
Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.
Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.
Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
- Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.
В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.
Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.