Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Больше выгод или рисков?
Изначально люди связываются с аукционами по продаже недвижимости, чтобы сэкономить. По разным оценкам, дисконт в стоимости квартир по сравнению с рыночными ценами составляет 10-20%, очень редко он больше. При этом покупатель несет определенные риски.
Сопоставить цены продажи квартир на аукционе и рыночные цели достаточно сложно. Учитывая, что стартовая цена – это оценочная стоимость, сильного расхождения с рынком быть не может.
Если поискать цены на продаваемые квартиры, получится, что средний дисконт равен 25%:
- однокомнатная квартира площадью 42,3 м2 в Москве (улица Новаторов, дом 14, корпус 2) на 16 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 8 826 400 рублей в мае 2019 года. Сейчас в том же доме аналогичная квартира продается уже за 10 950 000 рублей;
- однокомнатная квартира площадью 30,8 м2 в Москве (Валдайский проезд, дом 11) на 2 этаже была продана «Моссоцгарантией» за 5 478 000 рублей в мае 2019 года. Сейчас в доме рядом аналогичная квартира продается за 6 890 000 рублей.
Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
Насколько может вырасти цена квартиры в ходе аукциона?
Начальная стоимость объектов на аукционе действительно достаточно низкая. Так, в доме 45 на улице Дмитрия Ульянова, построенном по программе реновации, стартовая цена однокомнатной квартиры на торгах менее 7 млн рублей. На ЦИАН стоимость однушки в этом же доме уже 10,8 млн рублей.
ЖК «Мой адрес в Котловке». Фото с сайта «Мой адрес»
«В прошлом году в ЖК «Северный» в СВАО г. Москвы было продано 1180 квартир, а общее количество участников аукционов достигло 18 793 человек. Все квартиры реализованы выше номинала, среднее увеличение стоимости составило 1,8 млн рублей, средний прирост стоимости составил 30%. В среднем на каждую квартиру претендовало 16 участников. В ЖК «В Некрасовке — 2», в ЮВАО 55 квартир были реализованы по номиналу, то есть была подана только одна заявка», — сообщили в «Мосреалстрое».
ЖК «Мой адрес в Северном». Фото с сайта «Мой адрес»
В феврале 2021 года на аукционы были выставлены однокомнатные квартиры в ЖК «Медведково — 2». Начальная стоимость жилья была в среднем 5,5 млн рублей. Три квартиры в этом ЖК были проданы за 9,4–9,6 млн, то есть цена выросла более чем на 60%. На участие в торгах по этим трем квартирам было подано от 74 до 92 заявок.
ЖК «Медведково-2». Фото с сайта «Мой адрес»
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Рефинансирование ипотеки от 19.70%
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная суммана личные нужды
До 80% от стоимостизалоговой недвижимости
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.
В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.
Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.
Хотелось купить квартиру на первичном рынке.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.
Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.
Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Безопасно ли покупать недвижимость на аукционе?
Отвечает ведущий Юрист Европейской Юридической Службы Евгений Лучин.
Имущество (в первую очередь недвижимое), продаваемое с торгов, изначально вызывает интерес у желающих как сэкономить свои деньги, так и у желающих эти деньги вложить.
Основные «поставщики» недвижимости для торгов — банкротные процессы и банки, реализующие залоговое имущество. Рассмотрим особенности того и другого порядка.
Оба способа схожи в том, что продажа осуществляется на основании судебных решений, но в разных процессах: заложенное имущество реализуется в порядке исполнительного производства, а имущество банкрота — в порядке конкурсного производства, регламентированного законом о несостоятельности. Заложенное имущество, принадлежащее банкроту, будет также продано в ходе конкурсного производства.
Чем характерен процесс исполнения решения по реализации заложенного недвижимого имущества? Процедура продажи определена законом об ипотеке, который установил ряд существенных моментов в продаже.
Прежде всего, цена продажи имущества устанавливается судом, и более никем. Те торги, которые проводились с изначальной ценой, определённой приставом-исполнителем, признаются впоследствии недействительными.
Закон также содержит ряд норм, обеспечивающих права должника, в частности, то, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в интернете в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.
Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества. Если какая-то из этих норм нарушена, то имеются все основания для дальнейшего оспаривания результатов торгов.
Вся информация о торгах отражается на сайте. Законодательство не содержит нормы, обязывающей проводить торги исключительно в электронном виде, поэтому можно найти продаваемую квартиру как на электронном аукционе, так и на обычном. Минэкономики в настоящее время рассматривает вопрос перевода торгов по заложенному имуществу в электронную форму.
Первоначальная цена, которая определяется судом, основывается на отчёте оценщика. Часто бывает, что недвижимость не продаётся на первых торгах, и тогда торги объявляются несостоявшимися.
В таком случае залогодержатель (как правило, это банк) имеет право забрать имущество по начальной цене и зачесть долг (или его часть).
Если имущество банк не интересует, то оно повторно выставляется на торги с 15%-но скидкой, а в случае признания несостоявшимися и их залогодатель забирает предмет залога с 25%-ной скидкой от первоначальной цены. В дальнейшем такие объекты продаются залогодержателем самостоятельно.
Процедура продажи имущества банкротов имеет отличия от продажи имущества в залоге. Прежде всего, судебные приставы в этом процессе не участвуют, и все действия осуществляются арбитражным управляющим или, как он именуется на этой стадии, конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий готовит весь процесс продажи, в частности, именно он предлагает для утверждения кредиторами средства массовой информации, в которых будет публиковаться объявление о продаже, специализированную организацию (площадку) и иные сведения о продаже.
Немаловажно, что продажа имущества банкротов осуществляется исключительно в электронном виде, что существенно упрощает участие в таких торгах и позволяет делать это дистанционно.
Принципиально отличается и сама процедура продаж. На первом этапе проводится аукцион, то есть привычная форма продажи, при которой выигрывает тот, кто предлагает большую, чем конкурент, цену.
Закон о несостоятельности достаточно подробно определяет порядок публикаций о продаже и проведения самой процедуры, что минимизирует уровень злоупотреблений.
Важно понимать, что конкурсный управляющий не является организатором торгов, в этой роли выступает специализированная площадка.
Если на торги заявляется один участник, то торги признаются несостоявшимися, но договор купли-продажи тем не менее заключается, именно с этим единственным участником. В случае если желающих не нашлось, повторные торги проводятся с 10%-ным дисконтом.
В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
Что такое публичное предложение? Это своего рода аукцион с постепенным падением цены: если в какой-то временной промежуток имущество не продаётся, то по окончании этого временного промежутка цена снижается, и тот, кто первый успел заявить о согласии купить по этой цене, является победителем. Именно с таким покупателем и заключается договор.
Общий смысл этой процедуры в том, что в отличие от процедуры продажи заложенного имущества банкротные торги направлены на продажу имущества во что бы то ни стало, так как банк может держать заложенное имущество за собой и обслуживать его, а процедура банкротства ограничена во времени и деньгах.
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Вся процедура проведения аукциона занимает около месяца с момента опубликования извещения о торгах. За это время покупателю нужно сделать:
- оформление ЭЦП – примерно 3 рабочих дня;
- регистрация на площадке – 3-5 рабочих дней;
- внесение задатка – до 2 рабочих дней.
По итогам аукциона потребуется:
- внесение полной суммы – до 5 рабочих дней;
- заключение ДКП – примерно 5-7 рабочих дней;
- регистрация сделки в Росреестре через МФЦ – до 14 рабочих дней.
По стоимости нужно учитывать:
- оформление ЭЦП – от 5 000 рублей;
- внесение задатка – от 250 000 рублей (входит в цену договора);
- сама цена жилья – указывается в ДКП;
- расходы на расчеты – если требуется аккредитив или ячейка, нужно выделить еще до 7 000 рублей;
- пошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей.
Обязательный пакет документов к заявлению
Исключение: Если оба супруга являются собственниками, то требуется нотариально заверенная копия свидетельства о браке.
Если заключен брачный договор с определением имущественных отношений, то требуется нотариально заверенная копия брачного договора.
— номер счета заявителя;
— наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;
— корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;
— БИК банка, в котором у заявителя открыт счет;
В случае продажи равнозначной квартиры, необходим оригинал договора, на основании которого возник переход права собственности, а также выписка из ЕГРН.
— Документ, подтверждающий полномочия представителя собственника.
— Письменное согласие законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей, в случае, если заявление подается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
— Нотариально заверенное согласие попечителя на совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности (в случае, если заявление подается лицом, ограниченным в дееспособности).
Насколько это выгодно и каковы риски
По словам Александра Цыганова, на торги, как правило, выставляются квартиры по цене на 10-15% меньше, чем в среднем по рынку. «Определение средней цены доверяется оценщику по определенной методике, учитывающей квартиры в продаже в соседних домах, – говорит эксперт. – Бывает, что не учитываются особенности микрорайона, и тогда квартиры выставляются еще дешевле, а их стоимость потом значительно растет при последующих перепродажах. Учитывается и сложная для многих покупателей процедура участия в конкурсе. Например, квартиры в московском ЖК «На Симоновском», реализованные по аукционной схеме 2-3 года назад, практически сразу после конкурса были выставлены в свободную продажу на 50% дороже, что покрывало расходы на налоги и гарантировало прибыль продавцу».
Бывают и вовсе удивительные аукционы. «Закон «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает три этапа торгов, – говорит Андрей Борзых. – Первые по изначально установленной цене, вторые торги – цена снижена от первоначальной на 10-20% и третьи – публичное предложение. Если в первых двух этапах торгов цена может вырасти от первоначальной, поскольку эти торги предусматривают аукцион, то в публичном предложении цена постепенно снижается. В моей практике было такое, что имущество стоимостью девять миллионов на первых торгах, было в итоге реализовано за три миллиона – на этапе публичного предложения».
«Подводные камни тоже есть, это и задолженность по ЖКХ, которую нужно будет оспаривать новому владельцу, и судебные разбирательства по снятию с регистрации прежнего владельца и членов его семьи», – говорит Андрей Борзых.
Риск покупки залоговой квартиры или имущества банкрота связан с возможными сложностями с бывшими владельцами. По словам Александра Цыганова, это может проявиться не только в трудностях с их выселением, но и в вероятном нанесении вреда квартире. Например, при покупке залоговой квартиры можно получить вариант, худший чем «white box», так как может быть испорчена проводка, повреждены стены, покрытие пола, потолка и т.д. Ремонт обойдется дороже, потому что придется избавляться от остатков былой роскоши.
«В случае с муниципальным жильем и Соцгарантией квартиры чаще всего находятся в удручающем состоянии, – говорит Максим Лазовский. – Ремонт нужен комплексный и капитальный. Добавим к этому экзотические варианты в старом фонде в центре Москвы (вот сейчас выставлен мезонин на улице Жуковского и мансарда на Малой Никитской), в которых состояние коммуникаций может быть совсем непредсказуемым. В результате есть риск получить «кота в мешке». Ну и цена – можно так увлечься торгами, что в итоге купить жилье или другой объект недвижимости даже выше рынка. Азарт никто не отменял».
Об этом предупреждает и Александр Цыганов. «На торгах по машиноместам в том же ЖК «На Симоновском», по его словам, было несколько прецедентов повышения цены в 3 раза от заявленной! И потом некоторые участники конкурса не выкупали лот, теряя из-за этого обеспечительный платеж. В этом случае право заключения договора купли-продажи переходит ко второму участнику аукциона», – объясняет эксперт.
Как проходят аукционы по продаже квартир
Нельзя просто найти площадку для торгов и предложить свою стоимость за квартиру. Нужно зарегистрироваться на площадке и внести обеспечительный платеж.
Как поучаствовать в аукционе
Принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку торги проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но в электронном виде. При ее оформлении дают флешку, на которой содержится зашифрованная информация. Используя электронную подпись, можно не только участвовать в торгах. Ее применяют для удаленной подписи документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость. Электронная подпись действует год. Но если ее владелец считает, что она ему больше не понадобится, подпись можно аннулировать.
Как продают квартиры на торгах
Потенциальный покупатель квартиры для приобретения недвижимости проходит несколько этапов:
1. Получает электронную подпись, если она еще не была получена.
2. Проходит регистрацию на электронной площадке. Процедуру нельзя пройти быстро — на это может уйти около 5 дней.
3. Выбирает лот — это квартира, которую он хочет купить. По закону участник торгов не ограничивается в количестве лотов, которые он может приобрести, поэтому можно выбрать несколько объектов.
4. Получает уведомление о том, что он допущен к участию в аукционе.
5. Вносит обеспечительный платеж. Таким платежом участник подтверждает, что он на самом деле намерен купить квартиру. Размер обеспечительного платежа на каждой из площадок может быть разным. Чаще всего сумму рассчитывают как процент от стартовой стоимости квартиры. Платеж может составлять от 2 до 20%.
6. Участвует в торгах, предлагая свою цену за выбранный лот. Победителем становится тот, кто предлагает больше денег. Обеспечительный платеж победителя квартиры идет в счет суммы, необходимой для оплаты покупки недвижимости. Тем участникам, которые не станут победителями, обеспечительный платеж возвращают. При условии, что победитель откажется от сделки, обеспечительный платеж ему не вернут.
7. Получает протокол проведения торгов от их организаторов. В нем указывается информация о наличии приоритетного права победителя на приобретение квартиры.
8. Заключает договор купли-продажи. После этого переводится оставшаяся сумма и вносятся изменения в ЕГРН. Сроки, в которые нужно перевести оставшуюся сумму, площадка также может определять самостоятельно. Например, она может составлять 5 дней.
Как проходит аукцион и могут ли снижать цену на лоты
Начальная цена на лот всегда известна участникам до начала торгов. Кроме стартовой цены устанавливается и шаг повышения. Он может определяться в процентах от стоимости квартиры и быть 1–5% от установленной цены. Иногда шаг определяют в точном выражении, например, он может составлять 10 тыс. рублей.
Когда кто-то предлагает свою цену, нужно учитывать, что она должна быть выше цены, названной предыдущим участником. Как только предложения перестают поступать, определяется победитель.
Квартира не обязательно продается на торгах с первой попытки. Часто продажа проходит в два или даже в три этапа. На каждом из новых этапов стоимость могут снижать. В некоторых случаях на 10% от ранее установленной цены. Но такой вариант в большинстве случаев бывает для квартир, на которых тяжело найти покупателя. Это может быть помещение в плохом районе, на последнем или первом этаже, требующее больших вложений в ремонт.
Если на вторичную недвижимость иногда снижают цену, то при продаже новых квартир скидку получить сложнее. Если квартира в новостройках выставляется на продажу, то в приоритете у ее собственника чаще всего не срочность проведения сделки, а выгода от реализации жилья.
Часть квартир в новостройках может продаваться не самими застройщиками. Например, это может делать Фонд развития территорий. Такая ситуация возможна в случае банкротства компании девелопера. В этом случае его имущество может распродаваться для покрытия долгов перед кредиторами и можно рассчитывать на покупку квартиры по цене, которая будет ниже рыночной.
Как часто организуют торги и где можно о них узнать
Закон не устанавливает необходимости организации торгов с определенной периодичностью. То, как часто они проводятся, определяет наличие предложений — квартир, которые могут быть проданы на аукционе.
Узнать о торгах можно:
— на страницах электронных площадок, где проводятся аукционы;
— в Федеральном реестре сведений о банкротстве;
— на сайте Росимущества. Информацию на нем можно найти по региону, где находятся реализуемые с торгов объекты;
— на сайте ФССП;
— на официальном сайт РФ о проведении торгов;
— на сайте газеты «Коммерсантъ».
Поскольку регистрация на платформе занимает несколько дней, как правило, прием заявок на участие в торгах прекращается за 5 дней до предполагаемого начала торгов.
Кроме общих торговых площадок есть отдельные региональные или городские ресурсы, где отражается информация о продаваемых квартирах. Например, информация о московских торгах может размещаться на информационном портале «БОИ Московские торги».
Какие есть риски и подводные камни в покупке квартиры на аукционе?
— Сумма обеспечительного платежа может вернуться не во всех случаях. Если кто-то заявил о желании купить квартиру, зарегистрировался на площадке, выбрал лот, но в торгах не участвовал, по правилам организатора внесенная сумма остается у организатора аукциона.
— До начала торгов нельзя точно определить — выгодная ли будет сделка или нет. Часто все зависит от количества участников и того, насколько они заинтересованы в приобретении конкретного объекта недвижимости.
— Если документы, которые передал участник торгов, оформлены неправильно, аукцион могут признать недействительным.
— Результаты торгов, как и сами торги, могут оспорить. Это может произойти в случае, если кто-то направит на организатора аукциона жалобу в антимонопольную службу. Еще признать недействительными могут торги при условии, что были нарушены правила их проведения с целью изменения результатов.
— Может быть задержка при передаче недвижимости. Это происходит, когда сама квартира выставлена на торги за долги, а ее жильцы отказываются выселяться. В некоторых случаях для их выселения новому собственнику придется обращаться в суд.
Действия при покупке квартиры с аукциона
В настоящее время через аукцион можно приобрести практически все, что угодно. И различного рода объекты недвижимого имущества в этом плане не являются исключением. Приобрести Квартиру с аукциона в общем-то несложно.
Для этой цели необходимо будет выполнить следующие действия:
- сбор необходимой для приобретения жилого помещения на аукционе денежной суммы;
- поиск подходящего аукциона различного рода объектов недвижимого имущества;
- тщательное изучение объектов недвижимого имущества, которые выставлены на аукцион;
- регистрации на выбранном аукционе различного рода объектов недвижимого имущества;
- получение электронной подписи (данная процедура занимает некоторый период времени);
- внесение задатка за интересующий объект недвижимого имущества;
- непосредственно участие в аукционе различного рода объектов недвижимого имущества;
- внесение задатка. В случае проигрыша задаток возвращается, а в случае победы вносится вся денежная сумма.
Какие существуют подводные камни при покупке квартиры не аукционе различного рода объектов недвижимого имущества
Само собой разумеется, что существуют определенного рода Подводные камни при покупке квартиры не аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. По этой причине необходимо как можно более тщательным образом проверять проверку юридической чистоты интересующего вас объекта недвижимого имущества. С этой целью необходимо обращаться в единый федеральный реестр объектов недвижимого имущества Российской Федерации за выпиской, в которой будет указано число собственников интересующего вас объекта недвижимого имущества.
Помимо этого можно обратиться к продавцу с просьбой о предоставлении архивной выписки из домовой книги. В данном документе отражена информация абсолютно обо всех жильцам дома, начиная с момента сдачи его в эксплуатацию. Выдается данная разновидность документации в жилищно-управляющих организациях по месту нахождения квартиры. Необходимо сразу же отметить факт того, что определенного рода риск в случае приобретения квартиры на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества существует всегда. К примеру, может внезапно выясниться, что в квартире проживают члены семьи ее собственника и она является их единственным жильем. Ранее законодательство Российской Федерации содержало прямой запрет на выселение таких жильцов из квартиры.
Однако все изменилось после известного случая с Адамом Богатыревым, который произошел в две тысячи двенадцатом году. Он приобрел квартиру, которая была изъята банковской организацией у бывшего собственника за долги. После приобретения квартиры Адамом Богатыревым был обнаружен тот факт, что в квартире все еще продолжают проживать члены семьи бывшего собственника. Само собой разумеется, что новым собственником была предпринята попытка их выселения при помощи судебных органов Российской Федерации, однако она с треском провалилась. Судом первой инстанции, а также судом апелляционной инстанции было принято решение, в соответствии с которым дочь бывшего владельца квартиры, а также ее несовершеннолетние дети обладали правами на дальнейшее проживание там.
Адам Богатырев решил не останавливаться и довести дело до Конституционного суда Российской Федерации. Он думал, что его право собственности было нарушено вследствие следующего парадокса: правовые нормы, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сохраняет право на проживание в квартире за лицами, не владеющими ею, а также защищают их права в большей степени, нежели права законного приобретателя квартиры, тем самым сводя на нет значение залога как правового института. И Конституционный Суд Российской Федерации Адама Богатырева поддержал, пояснив, что в подобного рода ситуациях не могут быть применены правовые нормы, запрещающие обращение взысканий на жилые помещения, если для граждан, выступающих в качестве должников, а также для членов семей таких граждан они являются единственным жильем.
В отношении жилых помещений, которые являются ипотечными, данное ограничение не применяется, потому как статья номер семьдесят восемь закона Российской Федерации об ипотеке устанавливает, что в случае обращения взыскания на объект недвижимого имущества сразу же прекращаются все права на его использование, после чего она реализуется посредством выставления на аукцион.После того как было рассмотрено дело Адама Богатырева законодательными органами Российской Федерации было получено предписание провести несколько реформ, которые направлены на урегулирование правового положения членов семей старых собственников жилых помещений, а также сделать как можно более прозрачной информацию о правах третьих лиц на такие жилые помещения.
На одну квартиру — 14 претендентов
Купить жилую недвижимость у города можно на аукционе. Это могут быть квартиры на вторичке, в новостройке, отдельные комнаты или нежилые помещения. Такое жилье — в случае победы на аукционе — можно купить и в ипотеку. Торги проходят на электронных площадках («Росэлторг», «Сбербанк-АСТ», «РТС-тендер» и другие). Их организатором выступает департамент города Москвы по конкурентной политике.
«Квартиры на торгах пользуются большим спросом среди жителей: по итогам 2020 года средняя конкуренция за квартиру в новостройке составила 14 человек на лот и восемь человек на лот — при покупке вторичного жилья», — рассказали в пресс-службе департамента города Москвы по конкурентной политике.
Всего в 2020 году на торгах было продано 2,5 тыс. квартир, участие в них приняли свыше 33,1 тыс. человек. В 2021 году уже продано 315 квартир. На новостройки сейчас в среднем приходилось по 36 претендентов на лот (всего участвовали 8,6 тыс. человек), на вторичное жилье — 13 (всего подали заявки на участие в торгах 957 человек), добавили в пресс-службе.
Продажей городского жилья занимаются несколько городских структур — казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП «Моссоцгарантия» (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»).
«Среди столичных районов первое место по популярности занял район Марьина Роща, а именно Октябрьский переулок. В одном из домов по этому адресу продано 56 жилых объектов. На втором месте — дом в районе Солнцево на улице Авиаторов. В нем жители приобрели 48 жилых помещений. Остальные лоты реализованы в различных округах Москвы», — рассказали в пресс-службе «ЦУГИ».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Развитие рыночных отношений привнесло в нашу жизнь такую процедуру, как банкротство. Люди, которые попали в сложную финансовую ситуацию и не могут оплатить свои долги, вынуждены продавать недвижимость. Таким образом квартиры часто попадают на аукцион. На торгах квартира может стоить половину рыночной стоимости. Даже при повышении рыночных цен на недвижимость, на аукцион часто выставляют квартиры по гораздо более низкой, «старой» цене.
Большим преимуществом покупки квартиры на аукционе является возможность оплаты ипотекой или материнским капиталом. Договор составляется с учетом пожеланий покупателя, но на условиях финансового учреждения. Проценты в каждом банке могут быть разные. При оформлении договора необходимо внимательно изучать условия, предлагаемые банком.
На торгах чаще всего продаются квартиры вторичного рынка жилья.
На что можно рассчитывать?
На торги выставляются самые разные квартиры. Чаще, конечно, это незавидные «хрущевки», которые потом обязательно нужно передать в руки специализированной ремонтной организации, чтобы она привела жилье в надлежащий вид. Такие квартиры, как правило, советуется ремонтировать «под ключ», доверяя специалистам замену коммуникаций, перепланировку и отделку согласно разработанному проекту.
Интересные квартирки попадаются в домах сталинской эпохи. Высокие потолки, толстые стены, за которыми не слышно уличного шума. Такие дома тоже требуют капитального ремонта, а, значит, вселиться в «сталинку» сразу после покупки вряд ли получится. Зато после комплексного ремонта отремонтированная квартира будет очень удобной и комфортной (и дорогой, можно потом перепродать по куда более высокой цене или жить самостоятельно).
Реже на аукционе попадаются новострои.
Любую квартиру можно увидеть воочию, если отправить специальную заявку (адрес электронной почты указан на сайте «Моссоцгарантии»). В одном обращении можно заявить для осмотра до пяти адресов.
Важно! Многие старые постройки, в том числе и жилые дома, уже состоят в плане реновации. Эта недвижимость будет сноситься, поэтому необходимо уточнить, не попадает ли выбранная вами квартира в эту программу. Вам нужно определиться, желаете ли вы улучшить свои жилищные условия, получив от государства квартиру по сносу.
Вам нужен ремонт?