Как взять ипотеку на вторичное жилье?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять ипотеку на вторичное жилье?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Шаг 1. Подбираем банк

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

• Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
• Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
• ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
• Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

С чего начать оформление

Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:

• Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.

• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.

• Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.

Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.

На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:

• рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
• следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
• оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
• изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
• насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
• непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.

Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки. Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика. Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.

Преимущества и недостатки ипотеки

Оформляя кредит на приобретение квартиры или дома, следует задуматься о достоинствах и недостатках получаемой ипотеки. Важно оценить собственные возможности и понять, какую выгоду удастся получить.

Сначала рассмотрим важные достоинства данного вида кредита:

• приобрести жилье можно даже без первоначального взноса – это помогает сэкономить денежные средства и открывает больше возможностей перед гражданами, имеющими небольшой доход. Не у каждого клиента есть возможность сделать большой первоначальный взнос. Тем не менее, еще более выгодным становится сотрудничество в том случае, если первоначальный взнос уже был сделан заемщиком. Банк в такой ситуации идет навстречу клиенту и понижает процентную ставку по кредиту. Чем выше взнос, тем ниже процентная ставка;
• кредит можно досрочно погасить – практически все банки предоставляют такую возможность клиентам. Это избавляет от больших переплат. В большинстве случаев граждане стараются закрыть кредит раньше срока, заявленного в заключенном договоре;
• широкий выбор недвижимости – банки не ограничивают клиентов в выборе квартир, которые могут быть приобретены. Оформить можно покупку жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости.

Правила оформления ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке

Собираясь оформить ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке, клиент должен знать важные правила. Следует понимать, что в таком случае придется проявить больше самостоятельности.

Если сделка оформляется для покупки квартиры на первичном рынке, предполагается, что банк будет сопровождать сделку. Ипотека будет закреплена за определенным жилым комплексом. Данная привязка помогает снизить риски того, что сотрудничать придется с недобросовестным застройщиком.

На вторичном рынке правила будут отличаться. Меняется сам алгоритм проведения сделки. Основные правила кредитования для вторичного рынка:

• Клиенту следует сначала выбрать банк для сотрудничества, оформить заявку на получение кредита, дождаться одобрения и только после этого приступать к поиску подходящего жилья. Разумеется, некоторые граждане стараются делать это одновременно. Однако заключение договора купли-продажи будет возможно в случае, если продавец согласится подождать, пока не будет получено одобрение заявки со стороны кредитной организации.
• Риски оказаться в невыигрышном положении для клиента существенно возрастают. Банк сотрудничает только с проверенными застройщиками, заслужившими доверие. Выбирая квартиру на вторичном рынке, многие клиенты забывают о важности сотрудничества только с теми продавцами, которые имеют чистую репутацию.
• Если клиент свяжется с недобросовестным продавцом и лишится средств, полученных в долг от банка, выплаты по кредиту никто не отменит. Гражданину, ставшему жертвой мошенников, придется вносить обязательный ежемесячный платеж до полного погашения долга.

Поиск квартиры и помощь риелтора

Приобретая жилплощадь на первичном рынке, покупатель, выступающий и в роли заемщика, может рассчитывать на помощь банка даже в выборе подходящей недвижимости. Кроме того, благодаря сотрудничеству кредитной организации и застройщиков сомневаться в благонадежности потенциального продавца не стоит.

Однако это преимущество теряет актуальность в случае приобретения недвижимости на вторичном рынке. Настоятельно рекомендуется не отказываться от помощи риелтора, который выполнит такие задачи:

• проверит квартиру – все сделки, ранее заключаемые собственниками недвижимости, должны быть обязательно проверены, чтобы определить законность покупки. Если пренебречь данным пунктом, есть вероятность того, что сделка окажется невыгодной из-за появления претендентов на оформление права собственности или наличия больших долгов;
• выяснить юридическую историю – важно понять, имеет ли продавец право распоряжаться данной собственностью;
• организовать беседу с продавцом правильно – общение с продавцом недвижимости требует наличия определенных навыков.

Но если нет желания сотрудничать с риэлтерской компанией, заемщику необходимо самостоятельно организовать встречу с продавцом, предварительно выяснив ряд нюансов. Помните, перед тем как встретиться с продавцом и попытаться договориться о заключении сделки, следует узнать, готов ли он отказаться от расчета «живыми» деньгами. Большинство продавцов на вторичном рынке не рассматривают вариант с ипотекой.

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

• правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
• гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
• ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
• согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
• справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
• рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Как правильно взять ипотеку на вторичное жилье

Сделать правильный выбор и подобрать оптимальные параметры кредитной сделки, которые не будут обременительными на протяжении всего периода обслуживания займа, помогут квалифицированные сотрудники кредитных учреждений.

Основной параметр, который в значительной степени влияет на конечную сумму ипотечного кредита — это доход заявителя. Но не стоит огорчаться, если у вас возникнут проблемы с подтверждением и размером дохода, ведь можно привлечь созаемщиков, в этом случае будет учитываться совокупный доход.

Если вы являетесь участником зарплатного проекта Банка или имеете возможность привлечь созаемщиков (например, родителей или супруга) это будет существенным плюсом и увеличит ваши шансы на получение большей суммы займа на выгодных условиях.

У семей с детьми есть дополнительное преимущество в виде сертификата на материнский капитал, который оформляется при рождении второго и последующего ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос или использовать при досрочном погашении кредита.

Имея на руках всего 10-15 % от полной стоимости квартиры для первоначального взноса можно реально купить отдельную, собственную квартиру. Следует помнить что, чем выше доля собственных средств, тем ниже будет процентная ставка и больше сумма ипотечного кредита.

Многие потенциальные заемщики сомневаются, нужна ли помощь риелторов, оправданы ли нотариальные затраты при оформлении ипотеки. Можно утверждать, что служба безопасности банка обладает большими полномочиями для идентификации собственников и объекта недвижимости, чем риелторские агентства. Покупка вторичного жилья в ипотеку — это дополнительная защита имущественных интересов, в первую очередь, для покупателя, т.к. банк, выдавший кредит, заинтересован в прозрачности сделки, и если будут сомнения, вам предложат найти другую квартиру, обезопасив от мошенников. Приостановка сделки в Росреестре невыгодна ни сторонам сделки, ни банку.

Очень важно, чтобы до сделки купли-продажи выписались все прежние собственники или прописано в договоре, что «по истечении сколько-то дней обязуемся выписаться». Особенно важно, если это пенсионеры и семьи с несовершеннолетними детьми.

В заключение приведем этапы оформления ипотеки на вторичное жилье :

• рассчитать свои финансовые возможности;
• собрать полный пакет документов на заемщика;
• найти банк, который одобрит вашу кредитную заявку;
• выбрать ипотечную программу, наиболее выгодную для вас;
• найти квартиру, которая будет соответствовать вашим запросам;
• обговорить существенные моменты предстоящей сделки (дата заключения договора, механизм передачи денег, обязательства сторон о предоставлении документов, выписке из квартиры, форс-мажор);
• внести аванс и составить предварительный договор;
• передать в банк документы на квартиру и собственников;
• заказать оценку и оплатить страховку;
• встреча в банке для подписания документов и расчета;
• передача документов на регистрацию в Росреестр (по предварительной записи или живой очереди);
• получение документов после успешной регистрации;
• окончательный расчет с продавцом.

Отвечая на вопрос, можно ли брать вторичку в ипотеку, приводятся множество аргументов за/против, но решать приходится каждому самостоятельно. Несмотря на значительные суммы переплат по графику платежей всего периода действия кредитного договора, ипотека остается единственно возможным вариантом приобретения собственного и уютного жилья. К тому же банки не ограничивают заемщиков при досрочном погашении кредита, и при улучшении финансового состояния можно не растягивать платежи в соответствии с графиком, а досрочно погасить кредит полностью или частично. В итоге вы получаете квартиру без обременения с возможностью свободно распоряжаться уже собственным имуществом.

Какие льготные условия упрощают ипотеку

Покупка вторичной квартиры в ипотеку — весьма сложный процесс, требующий значительного числа документов, оплаты страховки и одобрения объекта покупки банков. Купить вторичное жильё в ипотеку значительно сложнее, чем в новостройке. Есть ли способы упростить данную процедуру?

В качестве первого взноса можно использовать сертификат на материнский капитал, который получают матери после появления на свет второго ребёнка. Сертификат существенно упростит процесс оформления ипотеки и позволит получить займ на более выгодных условиях.

Покупка квартиры по военной ипотеке также более выгодна, так как банки, как правило, предлагают военным сниженные проценты по ипотеке (например, в «Сбербанке» в среднем 9,5%), не требуют подтверждения платежеспособности и в целом относятся благожелательно.

Хорошим решением будет оформление ипотечного займа в том же банке, через который вы (а желательно и супруг) получаете зарплату. Участникам зарплатных проектов обычно предлагают специальные условия по ипотеке и они легче проходят проверки на одобрение займа.

Дополнительные расходы, в том числе – неожиданные

Иногда потенциальные заёмщики, ориентируясь при поиске квартир на стоимость желанных «метров», забывают учесть дополнительные расходы: за оценку квартиры, подготовку нотариальных копий документов на жильё, оформление договора купли-продажи, услуги юриста и риелтора. А затем эти деньги срочно приходится искать.

Но могут возникнуть и более серьёзные расходы. Например, аккредитованный в банке оценщик может снизить стоимость квартиры в своём отчёте, а размер ипотечного кредита будет зависеть именно от этих данных. Поэтому разницу придётся искать потенциальному заёмщику.

Есть и другие «подводные камни». Например, покупатель-«ипотечник», по договору с банком, должен оплатить определённую долю стоимости квартиры и предварительно положить соответствующие средства на специальный счёт в банке, который выдаёт ипотечный кредит (так называемый первоначальный взнос). Но продавец может потребовать внести аванс за жильё на счёт риелторского агентства, которое представляет его интересы, в качестве оплаты их услуг. А банк, в свою очередь – не признать эти расходы в качестве оплаты первоначального взноса, поскольку формально получатель денег – не продавец. В результате, если нет средств закрыть «временную дыру», покупателю-«ипотечнику» придётся добывать немалые деньги, пусть и на короткий срок.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

• аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
• сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
• в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

• предварительный договор купли-продажи;
• соглашение о задатке;
• расписка о получении денег.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Где выгоднее оформить ипотеку на вторичное жилье?

Кредитных программ на покупку вторичного жилья очень много. Самые выгодные условия кредитования предлагают следующие банки:

1. ФК «Открытие кредит «Квартира» выдает под 9,35-9,95% годовых. При отказе от личного и титульного страхования ставка повышается на 4%. Обязательный авансовый взнос – 15%. Кредит необходимо погасить в течение 30 лет. Максимальный лимит – 30 млн рублей.
2. Банк «Уралсиб» выдает ипотеку под 10,9% годовых. При отказе от страхования ставка повышается на 2%. Минимальный авансовый взнос – 10%, а возможный кредитный лимит – 50 млн рублей.
3. Зенит банк и его «Военная ипотека»: ставка 9% годовых, обязательный аванс – 20%. Максимальный кредитный лимит – 2,41 млн рублей. Данной программой могут воспользоваться только военнослужащие, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы более трех лет.
4. Сбербанк и программа «Молодые семьи»: ставка 9,4-9,5% годовых (+1% при отказе от личного страхования), минимальный авансовый взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет. Максимальной суммы кредита не установлено. На момент оформления ипотеки одному из супругов не должно быть больше 35 лет.
5. Программа от «Россельхозбанка»: ставка 9,45-9,75% годовых (+1% при отказе от личного страхования), первоначальный взнос – 15%, срок кредитования – 30 лет, возможный кредитный лимит – 30 млн рублей.

На основании выше изложенного материала можно сделать следующий вывод. Условия по ипотеке на «вторичку» довольно выгодные. Процентные ставки даже не превышают 10% годовых, но при условии, что клиент оплатит страховку. А это дополнительные затраты для него.

Банки предъявляют некоторые условия по отношению к потенциальным заемщикам, без соблюдения которых в выдаче ипотеки может быть отказано.

Как правило, эти требования сводятся к следующему:

Определенный возраст заемщика	Многие банки не выдают ипотечные кредиты гражданам младше 21 года. Кроме того, на момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 65 лет. Такие же условия действуют в отношении созаемщиков или поручителей.
Трудовой стаж более 6 месяцев	Также учитывается общий стаж работы (к примеру, минимальный общий стаж трудовой деятельности год от 1 года и 6 месяцев по последнему месту трудоустройства.
Официальное трудоустройства	К индивидуальным предпринимателям применяется особенный подход, в результате того, что налоговый учет ведется таким образом, что они зачастую не могут удостоверить свои реальные доходы.
Возможность оплаты первоначального взноса	от заемщика потребуется подтверждение того, что он имеет возможность внесения первого взноса
Залог имущества	Заложить допускается не только приобретаемую квартиру, но также и иное дорогостоящее имущество: другое жилье, машину, ценные бумаги и т.д.

Похожие записи:

• Реструктуризация ипотеки газпромбанк в 2024 году
• Почетный донор России: льготы и выплаты в 2023 году
• Пособия по уходу за инвалидом в 2021 году — кто может получить, сколько и как?