Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О понятии сервитут простым языком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случаи несогласия собственников земельных участков с частичным использованием их территории соседом встречаются часто. С одной стороны заинтересованное лицо желает проложить дорогу или маршрут для коммуникаций по кратчайшему пути, что позволило бы ему избежать лишних затрат и сэкономить время. Но на таком выгодном направлении располагается участок соседа, который не дает согласия на установлении сервитута.
Прекращение действия соглашения
Для прекращения действий частного сервитута нужны обстоятельства, которые позволили бы собственнику обремененного участка потребовать расторжения заключенного договора. Такими основаниями для прекращения действий соглашения являются:
- прекращение оснований для дальнейшего ограниченного использования территорией;
- прекращение сроков действия соглашения;
- отказ заинтересованного лица от продолжения действия соглашения;
- покупка территории или объекта заинтересованным лицом, инициировавшим установление сервитута;
- утрата земельным наделом его целевого предназначения;
- исключение территории из земельного оборота и перевод участка на государственные цели и потребности использования;
- ликвидация объекта (подразумевается поломка коммуникаций, обвал дороги, высыхание воды; снос строений).
Стадии регистрации сервитутного права
Сам процесс регистрации состоит из четырех этапов.
-
Подача необходимых документов. Здесь проверяется правильность составления бумаг, после чего ответственный работник принимает их с выдачей подтверждения о получении документации и ее перечне.
-
Юридическая проверка представленных документов. Переданные заявителем бумаги направляются на юридическую экспертизу, в ходе которой документы проверяются на следующие моменты: соответствие действующему законодательству; подлинность и действительность; полное соответствие той задаче, которая планируется быть разрешенной.
-
Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.
-
Выдача заявителю документа, который подтверждает регистрацию. В этой бумаге отражается факт установления данного сервитутного права и указывается продолжительность действия сервитута.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Paзнoвиднocти зeмeльныx cepвитyтoв
Cepвитyты нa зeмeльныe yчacтки клaccифициpyютcя нecкoлькими cпocoбaми в зaвиcимocти oт вpeмeннoгo фaктopa иcпoльзoвaния нaдeлoв:
- cpoчный — тpeбyeтcя для peгиcтpaции oпpeдeлить тoчный cpoк дeйcтвия oбpeмeнeния. Нeoбxoдимocть в дoгoвope вoзникaeт, кoгдa тpeбyeтcя cpoчнaя пpoклaдкa кoммyникaциoнныx кaбeлeй, тpyб. Пocлe выпoлнeния cpoчныx paбoт oбpeмeнeниe cнимaeтcя;
- пocтoянный — oфopмляeтcя, кoгдa тpeбyeтcя иcпoльзoвaть нaдeл нa пocтoяннoй ocнoвe (нaпpимep, нa yчacткe pacпoлoжeн гocyдapcтвeнный пpиpoдный oбъeкт);
- пocтoяннo-вpeмeнный — фaктичecкoe иcпoльзoвaниe тeppитopии вoзникaeт в oпpeдeлeнный мoмeнт в тeчeниe бeccpoчнoгo пepиoдa.
Нaпpимep, вeдyщyю дopoгy к coбcтвeннoмy yчacткy вecнoй paзмывaeт, тoгдa гpaждaнин дoгoвapивaeтcя c coceдoм o пpoxoдe чepeз eгo тeppитopию. Cepвитyт в тaкoм cлyчae мoжeт ycтaнaвливaтьcя в бeccpoчнoм пopядкe, нo c yкaзaниeм вeceннeгo пepиoдa пoльзoвaния.
Coглacнo пpaвoвoй cтopoнe нaклaдывaния oбpeмeнeния дoгoвop клaccифициpyeтcя нa чacтный и пyбличный. B cвязи c чeм вoзникaeт вoпpoc: чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк и в чeм иx oтличиe?
Для гpaждaн в 3eмeльнoм кoдeкce дaeтcя oтвeт нa oпpeдeлeниe этиx видoв:
- Чтo тaкoe чacтный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния нaлaгaeтcя пpи зaтpaгивaнии интepecoв кoнкpeтнoгo зeмлeвлaдeльцa (физичecкoгo или юpидичecкoгo). Oгpaничeниe ycтaнaвливaют нa ocнoвaнии дoгoвopa либo cyдeбнoгo peшeния в пoльзy зeмлeвлaдeльцa.
- Чтo тaкoe пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк —тaкoй вид oбpeмeнeния пoдpaзyмeвaeт peгиcтpaцию в Pocpeecтpe coглacнo зaкoнoдaтeльным ocнoвaм либo пo нopмaтивнo-пpaвoвoмy дoкyмeнтy, кoтopый пpиняли нa фeдepaльнoм ypoвнe или мyниципaлитeтoм. Чacтo cepвитyт пyбличнoгo oбpaзoвaния нaклaдывaeтcя пpи пpoвeдeнии кoммyникaций oбecпeчeния и oбщecтвeннoгo пoльзoвaния (гaз, вoдa, cвeт и т.п.).
Cepвитyты ycтaнaвливaютcя coглacнo 3 ocнoвным вapиaнтaм, зaкpeплeнным зaкoнoдaтeльнo:
- Нa ocнoвaнии пoдпиcaния peзoлюции пoлнoмoчным пoдpaздeлeниeм мecтнoгo caмoyпpaвлeния, мyниципaлитeтoм или гocyдapcтвoм.
- Peзoлюция пpинимaeтcя в xoдe пyбличнoгo cлyшaния o нaлoжeнии oгpaничeний.
- Нa ocнoвaнии oбщeгo coглaшeния гpyппы зeмлeвлaдeльцeв или зaинтepecoвaнныx лиц.
- Пo cyдeбнoмy пocтaнoвлeнию.
Пopядoк ycтaнoвлeния пyбличнoгo cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк cлeдyющий:
- Oбъявлeния cлyшaния мyниципaлитeтoм или aдминиcтpaциeй.
- Oфopмлeниe peзoлюции.
- Oглaшeниe peзyльтaтoв coглacoвaния пoльзoвaния yчacткoм — тpeбoвaния, кoмпeнcaция.
- Peгиcтpaция cepвитyтa в Pocpeecтpe.
Taкжe cyщecтвyeт пopядoк дoбpoвoльнoгo coглacoвaния пo иcпoльзoвaнию зeмeльнoгo нaдeлa и нaклaдывaния cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в чacтнoй coбcтвeннocти:
- 3aинтepecoвaннoe лицo oбpaщaeтcя к зeмлeвлaдeльцy c пpocьбoй o чacтичнoм пoльзoвaнии зeмлeй.
- Cтopoнaм нeoбxoдимo oфopмить coглaшeниe cлeдyющeгo coдepжaния: гpaфa o coглacии зeмлeвлaдeльцa o нaклaдывaнии oбpeмeнeния, пpaвa cтopoн, oбязaтeльcтвa cтopoн, цeли иcпoльзoвaния, плoщaдь и кoopдинaты тpeбyeмoй тeppитopии, cpoк пoльзoвaния.
- Дaлee cлeдyeт peгиcтpaция coглaшeния в Pocpeecтpe.
Для peгиcтpaции пoтpeбyютcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- зaявлeниe;
- квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины (для физичecкиx лиц — 1 500 pyблeй, для юpидичecкиx — 6 000 pyблeй);
- coглaшeниe в кoличecтвe 3 экзeмпляpoв;
- coглacиe oт тpeтьиx лиц тpeбyeтcя кoгдa нyжнo ycтaнoвлeниe cepвитyтa нa зeмeльный yчacтoк нaxoдящийcя в зaлoгe, ecли нaдeл нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, ипoтeчнoм зaклaдe, apeндe.
BAЖНO. Дeйcтвиe cepвитyтa нaчинaeтcя c мoмeнтa пpoxoждeния гocyдapcтвeннoй пpoцeдypы peгиcтpaции. Пocлe этoгo зaкoнoм paзpeшaeтcя иcпoльзoвaть yчacтoк зeмли coглacнo yкaзaниям в дoгoвope, a coбcтвeнник имeeт пpaвo тpeбoвaть кoмпeнcaцию.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Судебное наложение сервитутов
Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.
Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.
Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.
К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.
Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:
- факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
- факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
- обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
- справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
- необходимый срок ограничения.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Кто может заключить сервитут
Поскольку по своей по специфике назначения договор сервитута носит частный либо публичный характер, то сторонами соглашения могут выступать как группа лиц, так и одно лицо.
Обладателями и пользователями сервитута могут стать:
|
Кто вправе заключить соглашение |
|
|
1 |
Физлица. |
|
2 |
Юрлица. |
|
3 |
ИП. |
|
4 |
Органы исполнительной власти. |
|
5 |
Муниципальные организации. |
Понятие частного и публичного сервитута
В перечисленных случаях Гражданский кодекс предусмотрел возможность установления частного сервитута, однако право ограниченного пользования третьему лицу предоставляется только при соблюдении ряда условий: — сервитут устанавливается в отношении соседнего участка; — без сервитута нужды пользователя не могут быть удовлетворены; — имеется соглашение с собственником или судебное решение; — сервитут, как и любое вещное право на недвижимость, необходимо зарегистрировать.Таким образом, частный сервитут на землю устанавливается для ее использования конкретным лицом или группой лиц, которые имеют право ограниченного использования участка земли для своих нужд. Публичный сервитут отличается тем, что пользователю нет необходимости регистрировать это обременение публичной собственности, чтобы использовать землю для прохода, подъезда, проведения охоты и т.д. Узаконением права ограниченного пользования, поскольку оно установлено одновременно для всех, а, следовательно, является публичным, занимаются государственные органы или органы местного самоуправления, в зависимости от того, чьим решением такое обременение образовано. Также публичный сервитут предполагается безвозмездным. Государственная регистрация сервитута. Регистрация предполагает, что государством в строго определенной процедуре совершается юридический факт, влекущий: 1. возникновение у не собственника права пользования в той части, которая ему необходима для удовлетворения собственных нужд; 2. признание государством установленного права на ограниченное пользование; 3. удостоверение признания права ограниченного пользования, которое производится в определенном порядке в два этапа путем учета в специальном реестре и выдачи удостоверения; 4. ограничение правомочий собственника в части предоставленного не собственнику правомочия. Юридическое значение государственной регистрации неоспоримо и заключает в том, что совершенный юридический факт – единственно признаваемое государством доказательство существования права ограниченного пользования.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов
Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.
В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.
В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:
1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.
Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:
- личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
- личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
- частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.
2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.
Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:
- чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
- для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
- публичный сервитут для проведения дренажных работ;
- при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
- публичный сервитут при сенокосе.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Когда необходим частный сервитут
Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:
- необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
- проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
- возведение и ремонт объектов недвижимости;
- обеспечение иных нужд собственника.
Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.
Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:
- предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
- собственникам невыгодно доводить дело до суда;
- лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.
Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:
- требуется проезд или проход к участку земли;
- возникла необходимость проложить коммуникации;
- требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
- оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
- требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
- иные случаи, которые не осуществляться без обременения.
Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:
- требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
- проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник); - требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
- при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
- при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
- для получения разрешения на выпас или прогон скота.
Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.
После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).
Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.