Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на сделки с недвижимостью. В каких случаях оформлять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку
Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.
Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.
С собой потребуется взять:
- паспорта,
- договор на квартиру,
- брачный контракт (если он есть),
- свидетельство о браке,
- документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.
Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.
Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.
Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.
Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.
В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:
1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;
2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».
Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.
✅ Чем грозит продажа квартиры без согласия супруга
Покупатель может не предоставить документ, обосновывая это чрезмерной занятостью супруга, его отъездом или иными причинами. При согласии на неодобренную сделку есть риск, что договор будет признан недействительным. Второй супруг имеет право в течение 1 года обратиться в суд с соответствующим иском, и высока вероятность, что суд примет решение не в пользу Покупателя. При этом Покупатель имеет право:
- Выплатить истцу часть стоимости квартиры Об этом можно заявить еще в здании суда, и тогда при согласии заявителя сделка не будет отменена. Такое предложение чревато большими материальными затратами, ведь если второму супругу принадлежала половина недвижимости, то и платить придется ½ от цены квартиры. Позже эту сумму можно взыскать через суд с Продавца. При отсутствии у него денег суд может обязать производить выплаты ежемесячно с основного дохода, и ждать возврата половины стоимости можно несколько лет.
- Подать иск о возврате переданной Продавцу денежной суммы. В лучшем случае Продавец вернет деньги, но на практике часто выясняется, что сумма истрачена и возврата денег придется ждать очень долго.
Худшее из последствий — отмена регистрационных действий, при которой недвижимость снова станет собственностью Продавца. Идеальный для Покупателя вариант — если сам Продавец в суде передает второму супругу часть суммы в счет стоимости его половины, тогда договор будет считаться действительным.
Последствия заключения сделки купли-продажи без согласия супруга
Случаи, когда нужно согласие от второго супруга на совершение сделки купли-продажи квартиры, регламентированы на законодательном уровне. Но, заключение договора о реализации имущества допускается, даже если разрешение отсутствует. С 2017 года Росреестр не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на недвижимость.
По умолчанию считается, что если один супруг продает квартиру, то второй знает об этом и дал разрешение на осуществление сделки.
Заключение договора без нотариального согласия чревато неприятными последствиями для покупателя. Если при осуществлении регистрационных действий Росреестр сделал пометку об отсутствии разрешения, то второй супруг, чьи права нарушены, имеет право в судебном порядке требовать признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год с момента, когда сторона, чье право нарушено узнало или должно было узнать о заключении сделки.
Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры
Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, когда собственность является для супругов совместной. Так бывает в двух случаях.
1) Недвижимость купили в браке
Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Исключением являются случаи, когда брачным договором установлено иное.
Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник и если такой режим совместной собственности не был изменен в установленном законом порядке.
Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.
2) Недвижимость отремонтировали на общие деньги
Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов.
Если произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость такого жилья, например, сделан капитальный ремонт или проведена реконструкция на средства из семейного бюджета, недвижимость может рассматриваться как совместная собственность супругов (ст. 37 СК РФ).
По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.
Как оформить согласие супруга
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, как можно догадаться из названия, оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.
Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:
— Паспорт супруга, который соглашается на продажу
— Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если супруги в разводе
— Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН
Документы предоставляют нотариусу в оригинале.
Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.
Услуги нотариуса и оплата госпошлины в среднем обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.
Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен. Как правило, оно оформляется непосредственно перед совершением соответствующей сделки. Однако супруг вправе установить такой срок в согласии самостоятельно.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Нужно ли согласие жены или мужа на продажу квартиры?
При заключении сделки, связанной с недвижимостью (ее обмена, продажи, дарения) во многих случаях потребуется получение согласие 2-го супруга — здесь стоит учитывать положения ст. 35 СК РФ. Если говорить о совместно нажитом имуществе, согласие второго супруга обязательно, при этом оно должно быть заверено у нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору, где и будет заполнена требуемая форма договора.
В определенных ситуациях договоренность супругов может быть заменена иной документацией. К примеру, такое возможно, если:
- жилое помещение приобреталась одним из супругов до брачных отношений;
- жилье было получено при наследовании либо подарено, независимо от того, случилось это до либо после заключения брачного союза, и т. п.
То есть если одна их сторон не имеет прав на недвижимое имущество, то и его согласия не потребуется.
Продажа недвижимости без согласия супруга
Сделка по продаже квартиры без согласия супруга может быть оспорена и признана недействительной. С учетом данного аспекта разрешение должен требовать покупатель. Некоторые специалисты рекомендуют оформлять такой документ в любом случае, независимо от прав на отчуждаемую недвижимость.
Купля-продажи квартиры без согласия супруга осуществляется по следующим причинам:
- юридическая неграмотность участников сделки — нередко стороны просто не знают о необходимости подобного документа;
- продажа квартиры осуществляется без уведомления или согласия супруга;
- брак не зарегистрирован официально;
- оформление сделки осуществляется без привлечения юристов.
Вне зависимости от оснований, продажа квартиры, оформленная без согласия супруга, может быть оспорена в суде. В данной ситуации недвижимость возвращается продавцу. Подразумевается и возврат выплаченных средств покупателю, однако на практике подобный процесс может существенно затянуться.
Для оформления разрешения на осуществление продажи с общей квартирой или домом супруг обязан обратиться к нотариусу. Ему следует предоставить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о браке;
- ИНН;
- бумаги, подтверждающие право собственности на имущество.
Нотариус в свою очередь подготовит необходимый документ.
Чаще всего он оформляется на гербовой бумаге юриста и содержит следующие сведения:
- название объекта недвижимости, в отношении которого будет совершена сделка;
- сведения о хозяевах имущества;
- реквизиты документа, подтверждающего заключение брака между сторонами;
- данные третьей стороны (покупателя, одариваемого и т. д.);
- период действия документа.
Согласие может содержать дополнительные сведения.
Что касается срока действия документа, то законодательством этот период не установлен. Поэтому в документы сроки могут быть не определены.
Но если в согласии указан определенный срок, то по его окончании документ теряет юридическую силу.
Подводим итоги: можно ли продать квартиру без согласия супруга?
-
Продавать квартиру, купленную в браке, разрешается с согласия супруга или супруги.
-
Если муж или жена официально состоят в браке, согласие одной из сторон необязательно и предоставляется только по просьбе покупателя.
-
Когда квартира полностью принадлежит супругу или супруге, а ремонт или реконструкция проведены за счет денег одного из них, вторая половина получает право на имущество.
-
Для оформления согласия на сделку купли-продажи потребуется письменное согласие мужа или жены, заверенное у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса от 2500 до 3500 руб.
-
Когда супруги не хотят делить недвижимость поровну после развода, приходится обращаться в суд.
-
Если недвижимость куплена до заключения брака, оформлена дарственная или недвижимость перешла по завещанию, получать согласие на сделку не требуется.
-
Когда недвижимость продана без согласия одной из сторон, у супруга или супруги будет 12 месяцев, чтобы подать заявление и признать сделку недействительной.
Возможные трудности и нюансы
В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.
Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.
Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.
Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.
Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).
Минимизация рисков покупателя:
Особо стоит отметить, что при покупке квартиры покупателю не всегда удаётся с точностью удостоверить заверения продавца о том, что в браке он не состоит и согласие супруга не требуется. Так как например в паспорте продавце нет отметки о регистрации брака и продавец утаивая истину предоставляет покупателю нотариальное заверение, в котором фиксируется, что продавец в браке не состоит.
При это при даче данного заверения нотариус лишь удостоверяет подлинность подписи продавца и не более того, он не проверяет действительность данных заверений.
При этом следует сказать, что как бы не был добросовестен покупатель, заранее проверяя квартиру (опрос соседей, получения выписок из домовой книги, проверка паспорта, получения сведений из ЗАГСА и т.п.), в настоящий период данная осмотрительность не спасёт его от потери квартиры в случае “внезапного” появления супруга, который пошёл в суд оспаривать сделку по продаже недвижимости.
Как правильно оформить согласие и где его сделать
Согласие предоставляется для сделки только в нотариальном виде — согласно п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно направиться к любому нотариусу с оригиналом паспорта, свидетельства о заключении брака и документом на квартиру, в котором есть адрес отчуждаемого объекта недвижимости. Таким документов моет быть свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН. Свидетельства прекратили выдавать с июля 2016 года, на их смену пришли выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). В момент обращения нотариус составит сразу для вас согласие, и оплатите вы за его услугу от 1100 до 2000 рублей.
По закону РФ согласие от вас могут и не требовать, но если его не предоставить, будет ряд неприятностей в будущем. Без согласия на отчуждение вашу сделку зарегистрируют, но супруг, чье согласие не было предоставлено, может через суд признать сделку по отчуждению квартиры недействительной.
При сдаче документов на регистрацию, специалисты МФЦ или Росреестра не имеют право потребовать согласия супруга. Государственный регистратор зарегистрирует вашу сделку, но т.к. сделка без согласия супруга может быть оспорена в суде, на недвижимость будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).
Такое обременение будет передаваться по всем последующим сделкам с недвижимостью. Новейший собственник квартиры может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не изменит для нового собственника — второй супруг в любой момент может оспорить сделку через суд и возвратить квартиру назад.
Мы все советуем и рекомендуем сделать согласие супруга у нотариуса и без будущих проблем оформить сделку. Ни один умный покупатель не будет покупать недвижимость, которая может быть в будущем оспорена в суде. Если ваши покупатели хотят купить квартиру по ипотеке – ни один банк не одобрит им ипотеку под покупку такой недвижимости. Если для оформления сделки нужно будет обратиться к нотариусу – ни один нотариус не удостоверит договор, если нет согласия супруга. Поэтому хорошо подумайте, стоит ли сдавать сделку на регистрацию без согласия супруга, если вы продавец недвижимости. А если вы покупатель квартиры – подумайте, нужны ли вам проблемы в будущем с такими документами!
Как правильно купить квартиру и оформить документы
Опыт в России по сдаче сделок говорит о том, что очень редко второй супруг обращается в суд, для признания сделки недействительной. Но это не говорит о том, что у нового собственника нет проблем. Как только вы решите продать свою квартиру, а у вас в документах стоит такое обременение — вы столкнетесь с массой проблем и трудностей! Вы потеряете ни одного покупателя, пока либо решите этот вопрос, либо найдете не грамотного покупателя, который так же, как и вы не обратит на это своего внимания и купит у вас квартиру. И ваша цепочка по передаче записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его фамилия имя отчество» будет передаваться от одного к другому.
Чтобы все были довольны и не вспоминали друг друга потом с плохими словами – оформляйте сделку правильно и со всеми необходимыми документами. Если вы не сильны в юридических вопросах – не скупитесь и обратитесь к специалисту по оформлению сделок с недвижимостью. В России огромное количество агентств недвижимости, которые оформляют разные сделки с недвижимостью и имеют колоссальный опыт. Обратитесь к ним, оплатите не такие уж большие деньги, но зато будете уверенны в грамотном сопровождении своей сделки.
Если у вас нет на примете ни одного юриста по оформлению сделки с вашей недвижимостью, обратитесь к нашему онлайн юристу. Он вам обязательно подскажет опытное агентство недвижимости или юридическую фирму, которая вам поможет. Помните, что покупка недвижимости – очень важное и одновременно сложное мероприятие в вашей жизни. Доверьте этот процесс профессионалам и ни о чем не переживайте. Главное в жизни любого человека – это его крыша над головой. Так давайте не дадим вас ввести в заблуждение и сделаем так, чтобы вы ни когда в жизни не пожалели о своей покупки.
В современном мире есть множество мошеннических схем, которые применяют при сделках. Мы вас ни в коем случае не хотим пугать, но и очень хотим предостеречь вас и ваши денежные средства, которые вы потратите на покупку жилья. Поэтому к документам на недвижимость нужно подходить очень серьезно и правильно. Есть достаточно много разных ситуаций и нюансов при переоформлении недвижимости. Все ситуации описать не возможно. Вы можете прочитать наши статьи, в которых мы описываем множество разных юридических проблем и тонкостей. Но если, у вас очень сложная ситуация или не стандартная, обратитесь к нашему консультанту.
Согласие супруга на покупку квартиры: образец
Распоряжение имуществом, приобретенным мужем и женой в браке, возможно только с согласия обоих супругов. Поэтому если планируется покупка квартиры, многие супруги задаются вопросом: нужно ли оформлять согласие супруга? В статье рассмотрим, когда согласие супруга на покупку квартиры не потребуется, а когда его лучше оформить.
В соответствии с Семейным кодексом РФ (35 СК РФ), имущество, которое нажито супругами в совместном браке является общим, если они не оформили брачный контракт, либо соглашение о признании определенных объектов недвижимости личными.
В соответствии с этим, если один из супругов хочет купить квартиру, то согласие второго не является обязательным, так как считается, что эта сделка совершается при негласном согласии второй половины. Однако, если согласие супруга отсутствует, то это может обернуться рядом нежелательных последствий.
Например, если супруга решит, что были нарушены ее интересы, она может обратиться в суд и опротестовать сделку.
Такая процедура, конечно, будет не простой, так как придется доказать, что было совершено умышленное нарушение прав супруга. Однако, так ка 35 статья СК РФ может трактоваться по-разному, то это может привести к определенным рискам как для покупателя, так и продавца.