Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
-
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
-
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
-
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
-
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
-
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Российские законодательные нормативы не предусматривают наличия ограничений, касающихся совершения различных сделок в отношении помещения с неузаконенной планировкой. Тем не менее новому собственнику стоит понимать, что он будет владеть, распоряжаться и пользоваться объектом, фактический облик которого противоречит документальному, и такой акт может иметь соответствующие последствия.
Оптимальным выходом в такой ситуации будет вынуждение продающего жилплощадь гражданина к заблаговременному узакониванию перепланировки, чтобы в процессе сделки передаваемая покупателю документация была оформлена надлежащим образом. На практике же такой идеальный план осуществляется достаточно редко.
Поэтому если в квартире имеется в наличии неузаконенная переделка и вышеуказанный вариант не был осуществлен, путь узаконивания этой переделки придется проделывать покупателю, но уже после того, как сделка была зарегистрирована государством.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Стоит ли делать дополнительные скидки?
Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
Пошаговая инструкция: как правильно продать квартиру с неузаконенной планировкой
Выгоднее самостоятельно узаконить планировку — так вы не только быстрее продадите квартиру, но и не потеряете в цене. Но если у вас нет времени ходить по судам, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой.
Что делать:
Шаг №1. Сообщите о перепланировке будущему собственнику. Лучше заранее прописать в объявлении и приложить фотографии плана. Покупатель в любом случае узнает про перепланировку, когда будет осматривать помещение и технический план БТИ. Утаивание может натолкнуть его на мысль об обмане.
Шаг №2. Если покупатель готов на сделку, обсудите все детали и составьте договор купли-продажи (ДКП). В документе обязательно нужно прописать, что в квартире не узаконена перепланировка. Бывает, что новый собственник, который изначально согласился на сделку, вдруг пытается её оспорить — якобы он не знал о перепланировке. Если внесёте этот пункт в ДКП, обезопасите себя.
Шаг №3. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. На переоформление прав собственности неузаконенная перепланировка никак не влияет. Поэтому если с остальными документами всё в порядке, сделку признают действительной.
Шаг №4. Подпишите акт приёма-передачи квартиры. Затем получите оставшуюся часть денег за квартиру и отдайте ключи.
Готово! После этого квартира становится собственностью нового владельца, а значит, узаконивание планировки — его новая обязанность.
А что если банк не узнает о перепланировке? Не стоит рисковать, считает эксперт.
«Конечно, очень мала вероятность того, что сотрудник банка придет проверять залоговую квартиру. Но это не значит, что можно делать все, что вздумается. Могут пожаловаться «внимательные» соседи, если заметят, что вы изменили что-то в квартире. Сотрудники коммунальных служб во время поквартирного обхода могут заметить незаконную перепланировку и передать информацию в жилинспекцию», — поясняет Анна.
«Чтобы согласовать перепланировку с банком, нужно сначала подготовить технический проект. Сделать это можно в БТИ или любой архитектурной компании — в обоих случаях придется заплатить за услугу. После нужно отправить готовый проект на одобрение банка. Только после получения разрешения можно производить строительно-ремонтные работы».
Уведомить нужно и страховую компанию, в которой вы покупали полисы страхования недвижимости. В особенности, как говорит Анна, если перепланировка увеличила или уменьшила площадь квартиры. Дело в том, что в страховом договоре прописана площадь на момент покупки, поэтому несовпадение этих данных с реальностью приведет к тому, что договор будет недействительным.
«Все изменения нужно отразить в договоре со страховщиками. Если этого не сделать, то договор по закону станет недействительным, и даже при наступлении страхового случая, выплаты вам не дождаться».
Законная и незаконная
Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?
В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.
Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.
На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.
Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.
Если разрешение по проекту выдано властями, значит, он соответствует всем требованиям.
Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.
Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.
Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.
Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.
Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.
Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).
О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.
Действия для успешной сделки
Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.
Обязательным условием является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры проводятся в соответствии со СНиП.
При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.
Будущему покупателю жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:
- путем восстановления жилища в первозданном виде;
- получением согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:
- Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
- Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
- За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
- Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
- В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.