Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.

• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.

• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.

• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Официальная регистрация развода.

1. Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
2. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
3. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Как оформить раздел имущества

Если у вас есть недвижимость, тем более, если вы покупали ее в браке, то при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.

Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но поскольку она куплена в браке, то по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.

Отказ от оплаты ипотеки одним из супругов

Если один из супругов отказывается выплачивать долг по ипотеке, то могут возникнуть два варианта развития дальнейших событий:

• Первый предполагает выплату установленных платежей вторым созаемщиком. В таком случае после полного погашения происходит полное переоформление недвижимости.
• Второй – это образование задолженности по выплатам, что может привести к дальнейшей реализации жилья на рынке. После продажи происходит полное погашение накопленных процентов, штрафов и пенни, а затем основного долга. При возникновении остатка, денежные средства выплачиваются созаемщикам.

Вопрос о разделе ипотечного объекта должен решаться супругами и банком-кредитором. Вероятность избежать судебных тяжб выше, если начать переговоры на мирной стадии, чтобы сохранить за собой право собственности на приобретенную недвижимость.

Раздел совместно нажитого имущества: общие положения

Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.

Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.

Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.

Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.

Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.

Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.

При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.

Последствия неуплаты ипотеки

Квартира в ипотеке при разводе накладывает на супругов обязанности по уплате кредита. При неисполнении данного требования, банк получает право на обращение в суд с исковым заявлением. Ответчиком выступает то лицо, на которое договор оформляется. В процесс вызывается и супруг. Ходатайство о его приглашении подает ответчик, истец или суд делает это по своей инициативе.

При неисполнении договора банк вправе требовать реализации недвижимости с торгов. Если после погашения долга остается сумма, она делится между мужем и женой пополам. Если цены продажи недостаточно, сумма взыскивается с ответчика.

Наличие брачного договора позволит избежать спорных ситуаций. Банки также часто требуют оформления такого соглашения перед выдачей ипотечного кредита. Договор исключит противоречия и сведет на нет попытки затянуть процесс и переложить на второго супруга выплату.

Развод при ипотеке не запрещается. Но у супругов могут возникнуть трудности с разделом обязательств перед банком и недвижимого имущества. С одной стороны, вся приобретенная в браке собственность считается совместной. С другой, заменить должника в обязательств нельзя без согласия кредитора. В результате создаются сложности, которые разрешаются через суд. В ряде случаев один из супругов сохраняет за собой квартиру, тогда как второй получает обязанность по выплате компенсации.

Если у вас возникли проблемы с ипотекой при разводе получить юридическую помощь можно на нашем сайте.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Судебный раздел ипотечной квартиры

34 статья Семейного кодекса РФ определяет нажитое совместно в браке имущество совместной собственностью, подлежащей равному делению между супругами при расторжении брака. При этом долги также подлежат равному разделению. Но суд вправе учесть обстоятельства, оказывающие влияние на распределение долей в недвижимости – к примеру, при подтвержденном внесении одним супругом большего вклада при покупке квартиры, суд может присудить данному супругу более значительную долю в жилье.

Также суды учитывают совпадение оформленного права собственности (титульное владение) и единоличного статуса ипотечного заемщика одного из супругов – в этом случае квартира останется полной собственностью титульного владельца и заемщика ипотечного кредита.

Если одна из сторон развода сможет доказать факт выплаты какой-либо части ипотеки из личных средств (наследство, подарок), то при судебном разделе имущества доля в квартире для данного супруга будет увеличена пропорционально внесенном вкладу.

Раздел недвижимого имущества без ипотеки и детей: важные моменты

Супруги при разводе и разделе общей квартиры без участия банка могут поступить разными способами. Третья сторона в процесс не вмешивается, поэтому будет проще договориться.

Так как их доли признаются равными, то квартиру можно просто продать и разделить деньги пополам. Это удобно оформить соглашением. Такое соглашение составляется в обязательной письменной форме и удостоверяется у нотариуса. Примечательно то, что даже в браке это можно сделать. А также в браке можно заключить брачный договор. Но до брака соглашения не составляются, только брачные договора.

Оформили раздел квартиры на доли, зарегистрировали сделку в Росреестре, теперь ее можно продавать. В данном случае будут выступать в качестве продавцов две стороны:

• продавец 1;
• продавец 2.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

• Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
• Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Оформление кредита до свадьбы

Очень часто случается, что жилая недвижимость приобреталась в кредит до бракосочетания, оформлена на лицо, проводившее платежи. Соответственно, оформленная до свадьбы ипотека при разводе не делится, жилье остается в собственности взявшего кредит человека. Второй супруг способен потребовать компенсацию части платежей, внесенных после бракосочетания. Это вполне закономерно и оправдано. Как именно будет вестись расчет – решает суд. Также бывшие муж и жена могут сами договориться по этому поводу. Становится ясно, что вопрос о том, делится ли при разводе ипотека, оформленная до брака, достаточно неоднозначный. Тут все зависит от отношений супругов, наличия достаточного количества доказательств правдивости предоставляемых сведений, опытности адвокатов, представляющих интересы сторон.

Переоформление ипотеки на другого супруга при разводе

Наиболее рациональным решением проблемы является переоформление ипотечного займа на одного из супружеской четы. Тогда все долговые обязательства и квартира переходят целиком первому, а второй получает денежную компенсацию. Размер компенсационной выплаты обговаривается между супругами (обычно это половина уже уплаченной суммы по кредиту). Только после этого последний не может уже претендовать на часть квартиры после развода.

Подобные действия возможны только в том случае, если кредитор не против. Сама процедура переоформления носит формальный характер для банка. В договоре меняется солидарная ответственность супругов на индивидуальную и погашение займа происходит дальше.

Как необходимо действовать во время переоформления ипотеки на другого супруга при разводе:

1. Первым делом следует убедиться, что супруг, на которого планируется переоформить кредит, отвечает требованиям банка к заемщикам.
2. Получить согласие от кредитной организации.
3. Собрать необходимый пакет документов.
4. После положительного ответа и переоформления ипотечного займа следует заново зарегистрировать квартиру в Росеестре из-за смены владельца.

В подобном случае еще потребуется вновь оформить страховку. Некоторые банки за смену условий в договорном соглашении ипотеки берут комиссию около 1% от суммы задолженности.

Какие нужны документы:

• заявление о желании переоформить кредит на одного из пары;
• паспорта;
• свидетельство о прекращении брачного союза;
• бумаги, касающиеся детей и выплаты алиментов.

Ипотека во время брака.

В данной ситуации муж с женой несут солидарную ответственность по обязанности погашения ежемесячных платежей. При бракоразводе ипотечный долг также делится на доли, преимущественно равные. Однако, на усмотрение сторон и суда, пропорции могут быть неодинаковые.

Как вариант в таком случае, экс-супруги заключают с кредитным учреждением допсоглашение, в котором указывается ответственность каждого созаемщика. Согласно выделенной доли, супруги будут исполнять свои обязанности по выплате. Для банка это доставит больше сложностей и проблем, чем какой-то выгоды, поскольку, например, жена может выплатить долг, а муж отказаться от выплат.

Допускается переоформление ипотеки на одного из экс-супругов, а второй освобождается от выплат, но и теряет право на долю в залоговой недвижимости. После выплаты ипотеки, квартира будет принадлежать тому, кто выплачивал кредит. В этом случае, за переоформление, может взиматься комиссия в размере 1-2% от суммы остатка. Кредитор может и отказать в переоформлении, если новый заемщик не будет соответствовать его требованиям по доходу и иным критериям.

Недвижимость оформлена в долевую собственность. Как проходит раздел

В выписке из ЕГРН значится несколько собственников? Для каждого определена его часть? При ипотеке в долях при разводе каждый получает то, что указано в документах.

В оптимальном варианте составляется соглашение. В нем прописывается, кто какой комнатой владеет. Документ регистрируется в контролирующих органах, делятся лицевые счета за коммунальные услуги. Квартира становится коммунальной.

Ситуация усложняется, если квартира приобретена на заемные деньги и является обеспечением по кредиту. Еще одна проблема — необходимость выделения долей в натуре. В частности, это относится к однокомнатным квартирам. К тому же комнаты могут иметь разную площадь, не соответствовать долям, заявленным официально.

Переговоры по вопросу, как делится ипотека при разводе когда на жену оформлена большая часть недвижимости, а платит муж, не дают результата? Придется обращаться в суд. Если с жилья еще не снято обременение, банк становится третьей стороной процесса. Он может пойти на изменение условий кредитного соглашения, увеличение срока финансирования, если платежеспособность бывших супругов снижается. Причина? Невыгодно продавать доли в квартире.

Но банкам и невыгодно вникать в подробности семейных драм половины заемщиков. Чтобы не отвечать на вопросы, как разменять квартиру в ипотеке при разводе, они просто запрещают любые операции с недвижимостью до внесения последнего платежа.

Похожие записи:

• Льготы по транспортному налогу в Ленинградской области
• Доплата к пенсии по потере кормильца в 2023 году: сумма, последние новости
• КБК при уплате штрафа за несвоевременную сдачу СЗВ-М в ПФР