Можно ли заложить свою долю в квартире без согласия других собственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить свою долю в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с 7 статьёй Федерального закона №102 от 16.07.1998 г., (редакционная версия от 30.12.2020 г.) «Об ипотеке и залоге недвижимого имущества», участники долевой собственности могут закладывать свои части недвижимости, не получая согласие от остальных собственников. Также действующее законодательство содержит уточнение касательно взысканий, возникающих у финансовых организаций в случае невыплаты кредитов заёмщиками: при обращении по требованиям залогодержателей о взыскании заложенной доли недвижимости в случае её продажи должны быть применены правила 250 и 255 статей ГК РФ касательно преимущественного права приобретения, принадлежащего других собственникам.

Требуется ли получать согласие содольщиков, если доля не выделена в натуре?

Доля в квартире как залог при ипотеке: нюансы

документы, подтверждающие право собственности на акции; и

Подтверждение дохода за последние шесть месяцев (необходимо указать любой дополнительный доход); и

копии трудовой книжки/ трудовых договоров/ свидетельств о регистрации.

1. В некоторых случаях может потребоваться два поручителя. Поручители должны предоставить в банк паспорт и подтверждение постоянной работы и дохода.
2. После предоставления необходимых документов работник должен прийти в банк и заполнить анкету. Сотрудник проконсультирует вас, как правильно это сделать, примет ваше заявление на рассмотрение и скажет, когда вам следует ждать решения банка. Как правило, банк принимает решение о выдаче гарантированного кредита в течение двух-трех рабочих дней. Если кредит одобрен, с вами свяжется сотрудник банка и пригласит вас в офис банка для подписания договора и получения денег.
3. Прежде чем брать кредит, проконсультируйтесь со специалистом, так как кредитные обязательства часто имеют негативные последствия. Мы будем рады ответить на ваши вопросы в удобное для вас время, совершенно бесплатно. Помните, что каждый случай индивидуален, и юридическая консультация необходима.
4. Законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, и мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.

Советы по оформлению кредита под залог доли

При обращении за крупным кредитом банки обычно требуют достаточного залога. Это гарантирует, что клиент своевременно погасит долг. Если он этого не сделает, залог будет конфискован и продан.

Полученные средства используются для погашения долга. Таким образом, банк готовится к дефолту и, по крайней мере, частично компенсирует потери в случае дефолта.

Если другого варианта нет, долю квартиры можно заложить банку. Этот вариант обеспечения, как правило, не самый интересный для банков. Это связано с тем, что в случае возникновения проблем очень сложно продать акции, поэтому кредиторы будут стараться уменьшить сумму кредита или принять другую форму обеспечения.

Для того чтобы банк рассмотрел вопрос о принятии во внимание безопасности, он должен быть заинтересован в этом. Это означает, что недвижимость, принадлежащая потенциальным клиентам, должна быть отделена от других помещений. Вариант общей совместной собственности рассматривается только в том случае, если в качестве залога выступает вся квартира.

Документы для получения кредита под залог доли в квартире

Важно! Процедура оформления в банке займа с использованием такого залога подразумевает необходимость сбора определенного пакета документации:

• заключение, составленное оценщиками о выполненной оценке стоимости конкретной доли объекта недвижимости;
• гражданский паспорт клиента, претендующего на получение кредита. В нем должна быть регистрация по адресу расположения залоговой недвижимости;
• дополнительный документ, удостоверяющий личность – водительское удостоверение, СНИЛС;
• справка о владении конкретной долей жилой недвижимости (выдается в БТИ);
• лицевые и финансовые счета (копии);
• страховка жилья;
• выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество;
• выписка, подготовленная с помощью домовой книги, отражающая количество лиц с регистрацией по адресу;
• документ, удостоверяющий уровень полученного за прошедшие 6 мес. дохода, или же выписка из Налоговой инспекции;
• согласие от остальных собственников жил. площади, оформленное в нотариальной конторе (в случае совместного владения).

Можно ли оформить в залог долю?

Реально ли заложить долю в квартире в банк? Такая возможность прописывается в законе под названием «Об ипотеке». В пятой статье указывается перечень имущества, которое может становиться объектами ипотеки (залога). В список включаются части (доли) квартир, состоящие из одной либо нескольких полноценно изолированных комнат.

В седьмой статье того же закона под номером 102 прописывается, что возможен залог имущества, которое относится к общей собственности. Тут указывается, что можно заложить часть как совместной собственности, так и долевой.

Разница этих двух видов заключается в том, что при совместном владении доли жилплощади невыделенные, а при долевом, напротив, они выделяются (то есть каждому владельцу принадлежит определенная часть – одна изолированная комната или несколько).

Что такое комната и доля

Комната — это конкретная часть объекта недвижимости. Помещение имеет определенную площадь, ему присваивают индивидуальный кадастровый номер. Хозяин комнаты имеет соответствующий документ — он подтверждает право владения комнатой. Собственник самолично принимает решение о сделках со своим имуществом.

Доля — не является конкретной частью недвижимости. В юридической практике под долей в квартире понимают частичную правовую собственность владения ею. Измеряется в дробном соотношении. К примеру, если собственников недвижимости трое, в справке из ЕГРП на каждого собственника сделают запись: правовая доля — ⅓.

В данной ситуации все собственники жилья имеют равные права в пользовании недвижимостью. Если человек владеет долей в квартире, юридические ограничения на эксплуатацию им всей квартиры отсутствуют.

Как показывает практика, долевое владение появляется, когда ведутся наследственные дела при наличии нескольких претендентов. Второй вариант формирования долевого владения — развод супругов — при условии, что жилье приобретено в браке и принадлежит им обоим.

Читайте еще:Ипотека многодетным семьям. 450 000 для улучшения жилищных условий

Чаще всего доля жилого объекта не совпадает по размерам с комнатой — ведь при долевой собственности учитывается величина не только полезных, но и подсобных помещений в доме — кухня, коридор балкон, санузел, кладовая. Следовательно, величина долевого владения зависит от двух факторов:

• общей площади квартиры;
• числа долевых участников.

Справка! Действующим законодательством, в частности, статьей 105 ЖК РФрегламентирован порядок владения долевой собственностью. Правоутверждающим документом выступает долевое соглашение — его составляют в произвольной форме, в письменном виде. У каждого владельца долевой части на руках остается свой договор, подписанный остальными.

Особенности доли и комнаты:

• коммунальные платежи — владелец комнаты имеет персональный лицевой счет и сам оплачивает пользование природными ресурсами. Тот, кто имеет долевое право, оплачивает коммуналку согласно начисленным тарифам с привязкой к величине доли. Важно! Если один из долевых владельцев не платит за услуги, задолженность — по закону, могут взыскать с остальных собственников в судебном порядке;
• доля в квартире дарится или продается — при условии, что жилье приватизировано. Целесообразно приобретать долю с целью полного выкупа квартиры в будущем. В сделках купли-продажи долевой собственности работает преимущественное право — сначала приобрести долю предлагают другим владельцам жилья. Если они откажутся — третьим лицам;
• передача квартиры в залог — если вы приобретаете долю за кредитные деньги, в залог банк возьмет квартиру целиком;
• оценочный отчет при покупке комнаты и доли — при покупке комнат оценивают только ее стоимость, когда приобретается доля в квартире — под оценку попадает вся недвижимость целиком;
• залоговое страхование — в долевых сделках страхуется все жилье, при покупке комнаты — только это помещение.

Обратите внимание! Если у квартиры не один собственник, это не переводит ее в разряд коммунальной.

Если кредит под залог части квартиры не выдают в банке, можно обратиться в иные организации:

1. В МФО. Микрофинансовые организации специализируются на микрокредитовании и выдают срочные займы наличными до 500 000-1 000 000 рублей (реже до 3-5 миллионов). Сроки не превышают 3-5 лет. Проценты довольно высокие.
2. К частным инвесторам: юридическим или физическим лицам. Требований у них немного, условия различны, но не всегда выгодны для заемщиков: сроки – не больше 5-10 лет, суммы редко превышают 10 000 000-30 000 000, проценты высокие. Также есть риск лишиться квартиры из-за обмана. Чтобы не допустить этого, искать инвестора следует через специальную биржу или сервис.
3. В ломбарды. Тут можно заложить срочно даже долю квартиры, хотя с такими объектами ломбарды связываются неохотно из-за сложностей при продаже. Требования к заемщикам минимальны, но суммы зачастую ограничены (может занижаться рыночная стоимость залога), сроки непродолжительны, а проценты достаточно высоки.
4. К брокерам. Это посредники, от имени клиентов направляющие заявки своим партнерам (МФО, частным инвесторам и банкам) и предлагающие готовые оптимальные решения – одобренные и соответствующие потребностям займы, в том числе срочные.
   Кредит под залог доли квартиры в Москве наличными можно получать через компанию LEGKO-ZALOG, предлагающую до ста миллионов на срок до тридцати лет под 9% годовых (или 7,5% по акции). Можно взять деньги авансом, заложить собственность повторно или получить займ до продажи имущества.

Выгоднее и удобнее обращаться к брокерам, так как они всячески помогают в получении кредита и позволяют получить наличные деньги срочно даже проблемным клиентам: безработным, с просрочками, не имеющим официальных доходов, пенсионерам и ИП.

Как продать долю в квартире банку

На сделки с банком собственников доли в квартире толкают следующие обстоятельства:

• нежелание других содольщиков выкупать часть;
• отсутствие покупателя на рынке недвижимости;
• трудные жизненные ситуации;
• развод и раздел имущества между бывшими супругами.

Учитывайте, что банк обязательно поинтересуется причиной продажи доли.

Кредитные организации не выкупают:

• ветхое жилье;
• квартиры под снос;
• недвижимость с низкой рентабельностью;
• наличие других владельцев — с детьми, инвалидов;
• если доля не выделена.

Пошаговая инструкция:

• найдите подходящий банк;
• предложите совладельцам приобрести вашу долю. Уведомите их об этом письменно;
• обсудите с банком специфику сделки — что это будет — кредитование или залоговое имущество;
• выясните оценочную стоимость квартиры. Помните, что цена доли будет меньше, чем стоит жилье на рынке недвижимости. Обычно дают порядка ⅔ от рыночной цены;
• соберите документы;
• подпишите бумагу в присутствии нотариуса. Составьте акт приема-передачи;
• зарегистрируйте сделку в Росреестре;
• получите у банка деньги, заплатите налог со сделки.

Общая характеристика долевой собственности

Основные характеристики долевой собственности:

• Множественность собственников: в отличие от иных форм собственности, долевая собственность предполагает наличие нескольких собственников, каждый из которых имеет долю в праве на недвижимость.
• Доля в праве: каждый собственник имеет свою долю в праве на недвижимость. Доля может быть равной или неравной, в зависимости от договоренностей или законодательных норм.
• Общая собственность: владение долевым имуществом осуществляется совместно всеми собственниками. Таким образом, каждый из них имеет право пользоваться имуществом, извлекать из него доходы, а также распоряжаться им, соблюдая интересы других собственников.
• Беспрепятственное пользование имуществом: каждый из собственников имеет право использовать долевое имущество по своему усмотрению, если это не противоречит закону и интересам других собственников.

Долевая собственность широко применяется в строительстве новых многоквартирных домов. В таких случаях, покупатели приобретают доли в праве на недвижимость, до завершения строительства и оформления правоустанавливающих документов.

От чего зависит сумма кредита?

При определении суммы кредита под залог доли в квартире банки ориентируются на несколько факторов:

• Вид кредита – целевой или нецелевой. В первом случае потом надо будет документально доказать, что средства израсходованы по назначению. По такому займу выше денежный лимит, длительней период рассрочки и меньше процентные ставки.
• Размер доли в квартире – предпочтение отдается равной или большей, чем части других собственников. Например – 1/2 или 2/3 принадлежит заемщику.
• Техническое состояние квартиры, в котором имеется доля – обязательно наличие водопровода, канализации и электричества. Иными словами, она должна быть пригодна для проживания.
• Месторасположение – чем ближе к центру города располагается жилплощадь, тем легче ее будет потом продать в случае неисполнения заемщиком долговых обязательств. Также пользуются популярностью строения с хорошей транспортной развязкой и вблизи метро. Чем хуже инфраструктура, тем ниже стоимость квартиры. Поэтому банки не связываются с такими объектами.

Чем фактически владеет собственник доли

Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Можно ли получить кредит под залог доли без согласия других собственников

Этот вопрос является самым болезненным. Юридическая практика, а также судебные решения идут по такому пути, что перед оформлением такой сделки, необходимо получить соответствующее согласие других собственников.

Вызвано это тем, что в случае реализации такого имущества, совладельцы являются первыми покупателями, и они могут отменить куплю-продажу недвижимости на аукционе.

Вторая особенность состоит в том, что если у объекта недвижимости есть несколько собственников, то право на распоряжение своей частью, не должно нарушать интересов других владельцев. Из этого следует, что оформляя кредит на свою часть, лицо должно согласовать данный вопрос с другими владельцами, и получить у них письменное согласие.

В противном случае заключенная сделка, может быть отменена через суд.

Важно знать, что оформление кредита без согласия других собственников возможно в том случае, если кредит будет выплачен добросовестно, и у банка не возникнет правовых оснований для наложения взыскания на имущество. Но кредитные учреждения не слишком идут на такие риски.

Взять кредит под залог части квартиры можно, но для этого необходимо не только собрать все необходимые документы, но и получить согласие иных владельцев недвижимости.

При оформлении кредита под залог доли расходы клиента станут состоять по большей части в страховании. К примеру, в обязательном порядке потребуется застраховать недвижимость, которая оформляется в качестве обеспечения. Определенные банковские учреждения дополнительно требуют застраховать клиента.

Иногда банки соглашаются с тем, что клиент и/либо залог не станут страховаться, однако это автоматически серьезно увеличит процентную ставку. В итоге страховой платеж станет обходиться дешевле.

Помимо того, заплатить потребуется также и нотариусу — за оформление договора залога. У определенных банковских организаций имеются собственные специалисты, которые занимаются такими вопросами бесплатно, однако это скорее является исключением, чем правилом.

Можно ли взять кредит под залог квартиры без справок

Существует несколько вариантов получения кредита под залог квартиры без предоставления справок о доходах:

• Кредит с минимальным пакетом документов – некоторые банки предлагают программы кредитования, где для оформления кредита под залог недвижимости требуется минимальный пакет документов, включающий, к примеру, только паспорт и свидетельство о регистрации права собственности.
• Кредит с предоставлением дополнительных гарантий – в некоторых случаях, если у заемщика нет возможности предоставить справки о доходах, банки соглашаются на получение кредита под залог квартиры при условии предоставления дополнительных гарантий. Это могут быть срочные банковские депозиты, ценные бумаги, другие виды имущества или поручительство третьих лиц.
• Кредит с повышенным процентным тарифом – в некоторых случаях банки соглашаются выдать кредит под залог недвижимости без справок о доходах, но при этом поднимают процентную ставку. Это связано с высоким рискованным профилем такого кредитования.

При оформлении кредита под залог квартиры без предоставления справок о доходах, банк обязательно произведет оценку стоимости недвижимости и учитывает не только ее рыночную стоимость, но также техническое состояние, расположение и другие факторы.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».

Похожие записи:

• Порядок обжалования по государственным услугам
• Какова пенсия ребенка инвалида детства в 2023 году
• Оформление и получение визы в Грецию в 2023 году