Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прием дома в эксплуатацию порядок. Новостройки: что такое «госкомиссия»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После окончания строительных работ начинается процедура ввода дома в эксплуатацию. Только после ее завершения застройщик может выдать ключи владельцам квартир. Все начинается с приема здания непосредственно представителями девелопера. Это своего рода генеральная репетиция перед госкомиссией. Далее к проведению экспертизы подключаются государственные специалисты, как только они вышли на объект, начинается прохождение госкомиссии.
Зачем нужна Госкомиссия и кто ее проводит?
Экспертиза новостройки осуществляется органами местной власти. Об этом говорится в Положении о государственном строительном надзоре.
Комиссия должна оценить, готов ли объект к заселению. Если выводы положительные, новостройка получает заключение о соответствии и готовится к передаче дольщикам. В случае выявления недочетов или ошибок в документации комиссия отправляет объект на доработку, а ЗОС выдается только при условии, что объект соответствует всем требованиям.
Правила проверки регламентируются федеральным законодательством и являются обязательными к исполнению во всех регионах страны. Исключение делают только для особенных объектов. В частности, речь идет об опасных сооружениях, уникальных строениях и реконструированных домах, являющихся культурным наследием.
Акт приёма-передачи для квартиры с дефектами: подписывать или нет
Ответ на этот вопрос зависит от типа обнаруженных в жилье недочетов.
- Существенные недочёты — это дефекты, из-за которых проживание в квартире нереально. Например, не работает водопровод, в перегородках пробоины, нет канализации или отопления, не запирается входная дверь. Если у недвижимости есть хотя быть один существенный дефект, подписывать акт приёмки квартиры в новостройке не следует. Недочёты важно прописать в акте осмотра и дождаться, пока застройщик их устранит.
- Несущественные недочёты — это дефекты, которые не мешают проживать в квартире. Это могут быть следы раствора на стёклах или кривые стены. Несущественные дефекты необходимо указать в акте приёмки и подписать его.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:
- компенсация морального вреда;
- взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
- оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
- издержки дольщика на судебные расходы.
Услуги независимой приемки квартиры
Обязательно ли нужен приемщик при приемке квартиры? Нет, привлечение третьего лица осуществляется по усмотрению покупателя. Однако помощь компетентного специалиста позволит провести процедуру на профессиональном уровне. Кроме того, приемщики помогут решить возникшие спорные ситуации между участниками сделки. Независимые эксперты имеют большой опыт в проверке новостроек и проектной документации на соответствие строительным нормативам и требованиям. Это позволяет им подготовить более полную и точную дефектную ведомость и не упустить даже скрытые недостатки при приемке квартиры.
Чтобы выбрать надежного приемщика жилья в новостройке, следует обратить внимание, является ли он членом СРО.
Воспользоваться помощью экспертов вы можете, обратившись онлайн за услугой полного юридического сопровождения приемки жилья от Росбанк Дом. Все работы проводятся с использованием профессионального оборудования. По окончании осмотра составляется акт недочетов. А при необходимости юристы помогут написать претензию при приемке квартиры для устранения застройщиком нарушений и недоделок. Кроме того, вы всегда можете обратиться за консультацией по интересующим вопросам.
Нанимая приемщика, который поможет принять квартиру, вы защищаете свои интересы и минимизируете риски проигрыша в спорных ситуациях. Цена сопровождения приема жилья специалистами зависит от того, какими услугами вы планируете воспользоваться.
Важно помнить, что, если независимая приемка квартиры в новостройке проводится без присутствия покупателя, в обязательном порядке предоставляется заверенная у нотариуса доверенность от участника ДДУ. В остальных случаях необходимость оформления документа определяется требованиями застройщика.
Если специалиста с доверенностью не пускают на приемку квартиры и спорная ситуация не решается мирным урегулированием, вы можете составить письменную претензию застройщику. В документе следует указать, что нарушены права покупателя, и потребовать объяснений, с учетом какой нормы права выдан отказ в предоставлении допуска. Если и этой меры будет недостаточно, вы можете обратиться в Роспотребнадзор. При этом важно помнить, что обработка официальных обращений, как правило, занимает много времени и застройщик к тому моменту успеет оформить односторонний акт приема-передачи квартиры.
Приемка квартиры с отделкой
В новостройках существует два вида отделки: чистовая и предчистовая (черновая). В первом случае сразу после приемки квартиры и получения недвижимости в собственность жильцы сразу могут переехать в новое жилье без необходимости самостоятельного ремонта. Предчистовая отделка предполагает выполнение работ по выравниванию стен, монтажу радиаторов, розеток, установке перегородок, систем водоснабжения и т. д. В некоторых случаях специалисты застройщика также устанавливают сантехнику. После приема черновой квартиры можно быстро сделать ремонт и переехать в новое жилье.
Чистовая отделка в новостройке осуществляется с учетом утвержденного дизайн-проекта, поэтому во время осмотра важно учитывать, соответствует ли результат тому, что отмечен в плане. Данный вариант может предполагать реализацию нестандартных решений планировки, установку системы «умный дом». Поэтому зачастую самостоятельно принять новую квартиру от застройщика довольно сложно, поскольку все коммуникации надежно спрятаны, чистовая отделка в дизайнерском стиле способна маскировать дефекты. В этом случае на приемке жилья с ремонтом только профессиональный приемщик может найти скрытые недостатки.
По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.
Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, — допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), — создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».
Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию — «дружеские» связи чиновников и застройщиков. «У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану», — говорил автору этих строк руководитель строительной компании.
Интересно, хорошо это или плохо, то есть «дружеские» связи чиновников и застройщиков – помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», также подтвердила, что «дружеские» связи чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее – снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.
Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК «ПИК»), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.
Что же касается упомянутой «поляны», то наши эксперты ничего в этом плохого не увидели и добавили, что можно и отметить сдачу объекта «рюмкой чая»!
Участники госкомиссии для дома: перечень и обязанности
Государственная комиссия (госкомиссия) для дома является организацией, ответственной за проверку качества строительства и дальнейшее утверждение объекта жилья для использования. Госкомиссия состоит из различных участников, каждый из которых выполняет определенные обязанности.
При проверке дома госкомиссия представляет интересы государства и защищает права жильцов. Ниже приведены основные участники госкомиссии для дома и их обязанности:
-
Представитель застройщика:
- Предоставляет информацию о выполненных строительных работах;
- Обеспечивает наличие всех необходимых документов о качестве и безопасности строительства.
-
Представитель уполномоченного органа в области строительства:
- Контролирует соответствие строительства национальным и региональным нормам и правилам;
- Оценивает безопасность здания и его конструкции;
- Участвует в проверке систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления.
-
Представитель жильцов:
- Защищает интересы жильцов и проверяет соответствие общественных зон строительным нормам;
- Оценивает качество отделки и работоспособность систем жизнеобеспечения;
- Участвует в тестировании технических систем и оборудования.
-
Представитель органа местного самоуправления:
- Обеспечивает контроль над исполнением приказов и решений в области строительства;
- Согласует результаты проверки с государственной инспекцией по строительству.
-
Представитель государственной инспекции по строительству:
- Контролирует соблюдение норм строительства и отдельных строительных материалов;
- Проверяет соответствие здания проектной документации;
- Делает выводы о безопасности использования дома.
Таким образом, каждый участник госкомиссии для дома играет важную роль в процессе проверки и утверждения объекта жилья. Совместными усилиями они обеспечивают соответствие здания строительным и безопасностным нормам, что является основой для комфортного и безопасного проживания жильцов.
Шаги приемки дома Госкомиссией
Процесс приемки дома Государственной комиссией состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для оперативного и качественного завершения процедуры.
1. Подготовительный этап. Заказчик обязан соблюдать все требования, указанные в проекте, технической документации и законодательстве. Перед приемкой Госкомиссией заказчик должен убедиться, что все работы выполнены в соответствии с требованиями и нормативными актами.
2. Заявка в Госкомиссию. Заказчик оформляет заявку на приемку дома Госкомиссией. В заявке указывается адрес объекта, информация о сторонах (заказчик, генеральный подрядчик, подрядчики, проектные организации) и дата приемки.
3. Проверка документов. Перед приездом Госкомиссии необходимо подготовить пакет документов, подтверждающих качество исходных данных, выполнение работ и соблюдение нормативных требований. К таким документам относятся: акты выполненных работ, протоколы испытаний и проверок, согласования проектной и технической документации, декларации о соответствии и другие.
4. Осмотр объекта. Комиссии прибывает на объект и проводит его осмотр с целью проверки выполнения всех работ в соответствии с утвержденными документами и строительными нормами. Комиссия осматривает все помещения, инженерные системы, наружные и внутренние фасады здания.
5. Приемочные испытания и проверки. В рамках приемки производятся испытания и проверки всех силовых инженерных систем (водо-, газо-, тепло-, электроснабжение) и оборудования, работы которых должны быть завершены и полностью соответствовать принятым нормам и требованиям.
6. Оформление акта приемки. По результатам осмотра и проверок Госкомиссия оформляет акт приемки дома. В акте должны быть указаны все обнаруженные недоделки и нарушения, а также условия и сроки их устранения. Также акт содержит информацию о принятии работ в целом.
7. Устранение замечаний. Заказчик обязан в установленные сроки устранить все недоделки и нарушения, указанные в акте приемки, а также предоставить документацию об устранении недостатков.
8. Повторная приемка. По истечении установленного срока или сразу после устранения всех замечаний Госкомиссия проводит повторную приемку дома для проверки качества исправительных работ.
9. Окончательная приемка. После проведения повторной приемки и удовлетворения Госкомиссией всем требованиям и нормативам, оформляется окончательный акт приемки. По окончании приемки дом может быть введен в эксплуатацию.
Основные критерии приемки дома госкомиссией
При приемке дома государственной комиссией вводится в эксплуатацию новое жилищное строение или отдельная квартира. Данный процесс предполагает проверку соответствия объекта строительным нормам, техническим требованиям и государственным стандартам.
Основные критерии приемки дома госкомиссией включают:
- Соответствие проектной документации. Государственная комиссия проверяет, соответствует ли построенное строение проектным решениям, утвержденным в проектной документации.
- Качество строительства. Госкомиссия оценивает качество строительных работ, включая фундамент, несущие конструкции, перекрытия, внутреннюю отделку и другие элементы.
- Системы коммуникаций. Комиссия проверяет работоспособность и соответствие требованиям систем отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации и электроснабжения.
- Безопасность и санитарные нормы. Государственная комиссия оценивает соответствие дома требованиям пожарной безопасности, гигиеническим нормам, системам противопожарной защиты и эвакуации.
- Градостроительные и архитектурные требования. При приемке дома комиссия проверяет его соответствие градостроительным и архитектурным нормам, включая внешний вид, благоустройство прилегающей территории и наличие необходимых инженерных систем.
При выявлении недостатков и несоответствий требованиям, государственная комиссия составляет акт с указанием необходимых мероприятий для приведения объекта в соответствие, которые должны быть выполнены в установленные сроки. После устранения недостатков дом считается пригодным для проживания и вводится в эксплуатацию.
Как происходит формирование госкомиссии?
Обычно госкомиссия состоит из представителей различных организаций и служб, включая представителей органов местного самоуправления, инженеров, архитекторов, представителей строительной компании и других специалистов. Каждый представитель комиссии отвечает за свою область знаний и контролирует соответствующие аспекты постройки дома.
Для формирования госкомиссии может проводиться конкурс, где заинтересованные лица подают заявки на участие. В заявке необходимо указывать профессиональные навыки, опыт работы и другую необходимую информацию. После проверки заявок назначаются члены комиссии.
Важным моментом является непредвзятое формирование госкомиссии, чтобы исключить возможность конфликта интересов или непрофессионального подхода к проверке объекта. Критериями отбора могут быть опыт работы, наличие необходимого образования и сертификации, а также репутация и профессиональная релевантность.
Формирование госкомиссии по приемке дома является важным этапом в процессе строительства и обеспечивает контроль и гарантию качества построенного объекта.
Как проводится приемка дома госкомиссией?
Приемка дома госкомиссией проводится после окончания строительства и осуществления всех необходимых работ, включая монтаж инженерных систем, отделочные работы и благоустройство территории.
При проведении приемки госкомиссия осматривает все помещения, инженерные системы, элементы экстерьера и инфраструктуры. Комиссия проверяет соответствие выполненных работ проектной документации и нормативных требований, а также наличие необходимых разрешительных документов.
Особое внимание при проведении приемки госкомиссией уделяется следующим аспектам:
- Качество и исполнение строительных и отделочных работ;
- Функциональность и исправность инженерных систем, таких как водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение и др.;
- Наличие необходимых разрешительных документов и сертификатов качества на материалы и оборудование;
- Соответствие дому требованиям пожарной безопасности и энергосбережения;
- Безопасность эксплуатации и соответствие дому установленным нормам;
- Благоустройство территории и наличие необходимых инфраструктурных объектов.
По результатам проверки госкомиссия составляет акт приемки дома, в котором указываются все замечания и выявленные недостатки. Замечания, относящиеся к критическим нарушениям или угрозе безопасности, требуют незамедлительного устранения перед вводом дома в эксплуатацию.
После устранения выявленных недостатков госкомиссия повторно осматривает дом для окончательного принятия решения о его приемке и подписывает протокол окончательной приемки. После этого здание считается готовым к эксплуатации и может быть передано в управление соответствующим органам.
Какие требования предъявляются к комиссии при приемке дома?
Основные требования к госкомиссии при приемке дома:
- Независимость и объективность. Члены комиссии должны быть независимыми от заинтересованных сторон, чтобы их решения и оценки были непредвзятыми и справедливыми. Это позволяет исключить возможность влияния на результаты приемки.
- Квалифицированность и компетентность. Члены комиссии должны обладать необходимыми знаниями и навыками в области строительства и технического регулирования. Это гарантирует правильную оценку выполненных работ и выявление возможных дефектов.
- Профессиональное оборудование. Госкомиссия должна обладать необходимым техническим оборудованием для проведения контрольных измерений и проверки соответствия строительных норм и требований.
- Соблюдение процедуры приемки. Члены комиссии должны строго соблюдать установленную процедуру приемки дома, включая проверку документации, осмотр объекта, фиксацию выявленных дефектов и составление акта приемки.
- Ответственность за ошибки и злоупотребления. Члены комиссии несут ответственность за свои решения и действия, которые могут повлиять на результаты приемки и качество принятого дома.
Соблюдение данных требований позволяет госкомиссии эффективно выполнять свои функции и гарантировать качество строительных работ при приемке дома.