Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в понятие коммунальные услуги при сдаче квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость аренды квартиры фиксируют в договоре, который заключается на 11 месяцев или год, а затем соглашение продлевается или прекращает действовать, если арендатор съезжает. Это означает, что в указанный период ставка аренды будет неизменной.
Во время проживания в арендуемой квартире жилец в полной мере пользуется всеми благами цивилизации: электроэнергией, теплом, горячей и холодной водой, канализацией, газом. Но кто будет платить за все эти прелести, предстоит решить договору аренды, который собственник квартиры и арендатор подписывают перед заселением.
В соответствии с нормами бухгалтерского учета и налоговой базы арендатор обязан регулярно выплачивать налог с получаемой прибыли от аренды сдаваемой им недвижимости.
Налог может идти только от суммы аренды, на другие платежи, в том числе получаемую сумму за коммунальные платежи, налог не начисляется. Поэтому они должны быть прописаны отдельной графой и в сумму аренды не включаться.
Правильнее всего составить два отдельных договора, в одном прописать все обязательства по сумме и срокам арендной платы, в другом – обязательства по оплате коммунальных платежей.
Расчет коммунальных платежей за отопление зависит от использования отопительных приборов и систем в квартире. Факторы, которые учитываются при расчете, включают площадь квартиры, количество и тип радиаторов, наличие и состояние теплового счетчика.
Плата за отопление может быть фиксированной или размерной. Фиксированная плата остается постоянной независимо от фактического потребления тепла. Размерная плата рассчитывается на основе потраченного объема теплоносителя (обычно гигакалории) на единицу площади или по показаниям установленных счетчиков.
Использование газового оборудования для отопления может привести к повышению коммунальных тарифов из-за изменения цен на газ. Этот факт следует учитывать при аренде жилья с газовым отоплением.
Важно понимать, что наличие хорошей теплоизоляции в квартире значительно влияет на затраты на отопление. Если теплоизоляция хорошая, меньше тепла будет уходить наружу, а значит, платежи за отопление будут ниже.
Чтобы контролировать свои затраты на отопление, полезно ознакомиться с инструкциями по экономичному использованию отопительного оборудования. Также регулярное обслуживание и чистка радиаторов помогут эффективно работать системе отопления и снизить расходы.
Во многих многоквартирных домах есть лифт, который облегчает доступ к жилым этажам. Включение лифта в коммунальные платежи зависит от договора аренды и правил дома.
Обычно использование лифта включено в арендную плату, но иногда может быть дополнительная плата или ограничение его использования. Такая информация указывается в договоре аренды.
Для определения стоимости коммунальных платежей, связанных с использованием лифта, важно знать тип лифта и его технические характеристики:
- Пассажирский лифт: используется для перемещения людей по этажам дома;
- Грузовой лифт: используется для подъема тяжелых предметов и перевозки грузов;
- В договоре аренды может быть указано, что расходы на обслуживание и ремонт лифта входят в размер коммунальных платежей, а также кто несет ответственность за его поломки и аварии.
- Если в доме есть лифт, то арендаторы должны ознакомиться с правилами его использования и требованиями по безопасности, чтобы избежать аварий и повреждений.
Оплата коммунальных услуг при договоре аренды с юридическим лицом
Если квартиру или дом снимает организация, заключается договор аренды. В договоре аренде оба участника могут быть юридическими лицами, а недвижимость — не только жилой, но и коммерческой.
Для арендатора-юрлица способ оплаты «коммуналки» определяет условия налогового и бухгалтерского учёта. Тут возможны 4 варианта.
-
Арендатор заключает договор с поставщиком ЖКУ и оплачивает его услуги напрямую.
Простейший вариант с точки зрения учёта, но не самый распространённый, поскольку снабжающие организации предпочитают заключать договоры с балансодержателями недвижимости.
В бухучёте расходы квалифицируются по обычным видам деятельности, в налоговом учёте — включаются в материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ ). Чтобы учесть расходы таким образом, потребуется договор со снабжающей организацией и выставленный ею счёт — подтверждение поставки по факту. -
Арендатор оплачивает ЖКХ через посредника — арендодателя.
Договор агентирования заключается с третьим лицом, если с поставщиком коммунальных услуг прямой договор подписать не удалось. По этому договору посредник становится агентом, который за вознаграждение участвует в расчётах. Агент может брать комиссию за свои услуги, но не имеет права увеличивать тарифы. Если арендодатель заключил договор со снабжающей организацией до момента, когда сдал недвижимость в аренду, он не может оказаться агентом для арендатора, покупающим для него услуги ЖКХ. На практике агентом по закупке ЖКУ часто становится крупный арендатор, у которого получилось заключить прямой договор со снабжающими организациями.
Деньги, перечисленные по агентскому или комиссионному договору, не квалифицируются как доходы. Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ , они не учитываются при расчёте налогооблагаемой базы и не входят в число расходов агента. Агентская комиссия арендодателя при этом будет являться доходом от обычного вида деятельности или операционным. -
Стоимость обслуживания ЖКХ оплачивает владелец недвижимости, затем арендатор компенсирует его расходы.
Самый часто встречающийся вариант: владелец недвижимости выставляет счета на электричество, отопление, воду и другие услуги арендатору. Но письмо Минфина № 07-05-06/234 от 6.09.2005 г. изменило данную практику, сообщив, что арендодатель не должен выставлять счета съёмщику, т.к. не выступает снабжающей организацией.
Компенсация — это не реализация товаров, поэтому объектом налогообложения НДС не выступает и к вычету не принимается. Получив счёт-фактуру от поставщика ЖКУ, арендодатель должен зарегистрировать её в книге покупок без учёта стоимости услуг, использованных арендатором. Согласно п. 2 ст. 170 НК РФ , НДС можно учитывать только как часть стоимости.
Бухгалтерское законодательство не использует термин «компенсация», поэтому данные поступления можно квалифицировать как доход арендодателя с проводкой по счёту 91. -
«Коммуналку» включают в состав арендной платы.
Наиболее простой вариант, не поднимающий разногласий с налоговой. Затраты при этом компенсируются посредством арендных платежей, цена аренды суммируется из фиксированный и переменной частей.
Все деньги, которые арендатор перечисляет владельцу недвижимости, считаются доходом от аренды недвижимости. Если основным профилем компании-арендодателя является сдача недвижимости в аренду, расходы и доходы считаются «обычными». Если предоставление недвижимости в аренду — не основной предмет деятельности компании, затраты на оплату счетов ЖКХ целиком учитывают как операционные расходы, а доходы отражаются по счёту 91 как «прочие».
Рассчитывая налог на прибыль, доход и расход признаются внереализационными (ст. 250 и 256 НК РФ ). Полная сумма арендных платежей признаётся доходом арендодателя, траты на оплату ЖКУ уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Глава 33. коммунальные платежи при аренде
33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.
Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.
1 ст. 654 ГК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).
Рассмотрим два способа такого включения.
33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ
При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.
Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).
Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.
Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.
Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.
33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ
- При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
- – фиксированный (основной) платеж;
- – переменный (дополнительный) платеж.
Заключаем договор найма
На вопрос, включать ли коммунальные платежи в арендную плату, не может быть однозначного ответа. В каждой конкретной ситуации рантье предстоит самостоятельно расставить приоритеты. По наблюдениям риэлторов, при аренде жилья в Европе все вопросы с коммунальными платежами, как правило, берут на себя хозяева недвижимости — квартиросъёмщики не видят никаких счетов. В России, напротив, более популярны варианты с компенсацией услуг ЖКХ или самостоятельной оплатой квитанций арендаторами. Возможно, это происходит потому, что счётчики воды и газа установлены далеко не в каждой квартире, и в массе россияне пока не привыкли экономить ресурсы.
Важно, чтобы рантье понимал: условие оплаты коммунальных услуг — одно из ключевых положений договора найма. Как и сама стоимость аренды, оно не может пересматриваться чаще раза в год. Поэтому владельцу квартиры нужно тщательно взвесить все за и против и выбрать максимально удобный алгоритм. Лучше, чтобы ваша позиция изначально была хорошо аргументирована, иначе в момент заключения договора жилец и его риэлтор смогут убедить неопытного рантье согласиться на условия, которые более выгодны квартиросъёмщику.
Добавлена 01 июня 2014 г., отредактирована 10 октября 2014 г.
Коммунальные платежи при аренде
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на «коммуналку».
Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее — коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, арендодатель «передает» арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Как правильно составить договор
Итак, если собственник планирует сдавать квартиру в аренду, то он может составить несколько разновидностей договоров с арендатором. В первом случае оплата коммунальных платежей не будет входить в арендную плату, а станет отдельным платежом лично хозяину квартиры.
В таком случае договор аренды должен включать пункт о том, что арендодатель выступает в качестве посредника. Иными словами, он будет получать деньги от арендатора и самостоятельно оплачивать все квитанции. В тексте соглашения также должен прописываться срок, в течение которого оплата должна быть перечислена.
При договоре такого типа сумма коммунальных платежей не является доходом собственника объекта недвижимости. Эти средства являются хозяйственными операциями и исключаются при исчислении налоговой базы.
В другом варианте предусматривается разделение общей суммы аренды на основную и дополнительную, которая требуется для регулярного внесения платежей за коммунальные услуги. В этом случае есть риск, что сделку признают ничтожной.
Если сдача недвижимости в аренду является одним из видов деятельности гражданина, то вся сумма платежа будет отражаться как доход собственника квартиры. Он будет оплачивать коммунальные услуги и прописывать их в качестве внереализационных расходов.
Как по закону сдается жилье в найм?
Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.
Важно! В случае наступления конфликтной ситуации и попытке решить ее через суд, очень важно чтобы документация была составлена правильно, и все стороны были названы своими именами. В случае ошибки, договор могут признать недействительным.
Договор аренды можно заключать как на несколько часов, так и на срок до 5 лет. В зависимости от этого устанавливается право и необходимость официальной регистрации договора найма. Так, если договор подписан на срок до 11 месяцев, тогда его можно не регистрировать. Договора от года проходят обязательную регистрацию в органах местного самоуправления и НИ.
Обязательным условием сдачи жилплощади в найм является получение оплаты за использование жилплощади. Для правомерности проводимых расчетов обязательно составляется расписка, по которой происходит передача средств собственнику жилья. По закону она не имеет строго установленной формы, хотя должна вмещать в себе следующую информацию:
- ФИО нанимателя жилья и его паспортные данные;
- размер полученной от него оплаты;
- период, за который вносится платеж;
- дата получения денег;
- подпись собственника о получении им очередного платежа за жилье.
Очень важно! Расписка должна составляться в письменной форме, без ошибок и исправлений. Только так она будет наделена юридической силой для решения конфликтных ситуаций.
Среди арендодателей квартир посеяли панику
Всем понятно, что для большинства владельцев жилья, пытающихся жить за счет аренды квартиры, те же 13% довольно приличная сумма, и отдавать ее государству никто не хочет. Многие в тихую сдают квартиры, не подписывая никаких договоров, или считают это простой формальностью. Однако, среди знакомых часто оказываются «доброжелатели», которые вполне могут подать анонимную жалобу, что собственник квартиры незаконно пустил туда квартирантов, злостно нарушающих покой граждан. Следовательно, вполне вероятно, что придет инспектор и будет узнавать, так ли это, и правда ли государство теряет доход от незаконной деятельности.
Так как рынок сдачи жилья в аренду практически на 80% оказался в тени, государство решило немного упростить систему налогообложения для арендодателей. Но пока это только в перспективе. Но уже сегодня побежали слухи, что ФНС активно занялась подобными неплательщиками и чуть ли не по домам ходит в поисках проштрафившихся. Что будет с выявленным неплательщикам? Конечно, штрафы, да такие что 13% годовых и рядом не стояли.
Умники желтых газетенок, «продвинутые» блогеры и даже некоторые СМИ предложили вариант — «сдаться». Пойти и честно выплатить долги за все годы. Но это же могут быть просто неподъемные суммы, да и у правоохранительных органов, если они не знали о вашей деятельности, возникнет множество вопросов к вам.
Что входит в коммунальные услуги (перечень) в 2019 году — для физических лиц, гражданам, юрлица, при аренде
Не каждый гражданин точно знает, что входит в перечень коммунальных услуг. Разберемся, на какие удобства может рассчитывать каждое лицо в Российской Федерации в 2019 году.
- И определим, как осуществляется плата пользователями ресурсов, поставленных управляющими компаниями или ТСЖ.
- Благодаря коммунальным услугами граждане могут рассчитывать на комфортное проживание.
- И перечень таких услуг прописан в соглашении, что было составлено между собственниками квартир и ЖКХ, УК или ТСЖ.
- Но не у всех образец контракта есть на руках, и поэтому часто возникает вопрос о том, что конкретно должен делать управляющий орган и за что стоит вносить плату.
Компенсируем коммунальные платежи отдельно
Наконец, есть компромиссный вариант, который предполагает, что квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости коммунальные расходы отдельным платежом. Такая схема достаточно часто применяется на практике, так как снимает многие вопросы. В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменный платеж — коммунальные услуги за прошедший период. Плавающую часть квартплаты можно оформить отдельным соглашением, например — договором о возмещении расходов на оплату ЖКХ.
Плюсы:
- — Между квартиросъемщиком и рантье абсолютно прозрачные отношения: каждый уверен, что не потратит лишних денег.
- — Рантье может быть уверен в своевременной оплате счетов.
- — Доход владельца квартиры всегда фиксирован — он ничего не теряет при изменении коммунальных тарифов.
- — Расходы жильца можно сократить, экономя воду и свет.
Минусы:
- — Наймодатель вынужден тратить дополнительное время и силы: ему приходится лично приезжать за деньгами и самостоятельно оплачивать квитанции.
- — Так как в договоре будет прямо указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, она войдёт в налоговую базу рантье — ему придётся платить больше.
Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик?
Квартиросъемщик должен оплачивать коммунальные услуги, которые ему предоставляю соответствующие компании.
Перечень коммунальных услуг зависит от инженерной оснащённости жилья коммуникациями.
Разберем основной список коммунальных услуг:
| Оплата за водоснабжение | Если в квартире не установлен счетчик, тогда сумма оплаты зависит от количества прописанных человек и от нормы предоставляемой воды на 1-го человека в день. |
| Оплата за отопление | Сумма оплаты завить от площади квартиры |
| Вывоз мусора | Так же зависит от количества прописанных человек в квартире и норме на 1-го человека. |
| Оплата газоснабжения | Если дом газифицирован и не установлены счетчики, тогда сумма квитанции начисляется по количеству прописанных человек и по норме приходящей на 1-го человека в месяц |
| Оплата электроснабжения | В квартире обязательно должен быть установлен счетчик, его показания необходимо предоставлять в компанию оказывающую услугу ежемесячно. Сумма зависит от количества использованного ресурса. |
Все коммунальные услуги должны оплачивать вовремя. Сроки оплаты указываются на квитанциях по уплате коммунальных услуг.
Как оплатить первый взнос за проживание?
Если квартиросъемщик и арендатор договорились между собой, они подписывают договор. В соглашении указывают все пункты, касающиеся оплаты. И первый взнос за жилье арендатор оплачивает только после подписания договора.
Помимо соглашения, рекомендуем составить акт приема-передачи недвижимости. Проводится опись ценного имущества. Собственник вправе указать наличие ценных вещей в квартире и их состояние до сдачи квартиросъемщику. Если бытовая техника или ценные предметы будут повреждены, за восстановление заплатит арендатор.
В договоре стороны договариваются о последующих переводах, а именно — как будет квартиросъемщик платить за съем жилья: наличными, переводом или отдавать деньги через посредников. Но чаще всего в договоре указываются только сроки платы за жилье и способ передачи денег.
Как получить арендную плату от жильцов?
Получить плату за аренду и коммуналки владелец жилья может данными способами:
- Он может сам забрать платы за аренду квартиры и коммунальные платежи от жильцов. Здесь также отпадает задача, как брать с квартирантов оплату за воду, так как можно просто просмотреть показатели счетчиков, совмещая данную процедуру ежемесячными проверками состояния квартиры.
- Через посредника. Деньги и документы, подтверждающие факт оплаты коммуналок (если они уже выплачены арендатором), передаются через него.
- Перевод оплаты на счет в банке или карту владельца. Этот и предыдущий способы подходят, если владелец живет далеко и не может сам заняться этими процедурами.
- Передача арендной суммы, а также документов, подтверждающих оплату жилья арендодателем, лично владельцу жилья.