Договор ЖСК в 2024 году что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ЖСК в 2024 году что это такое, риски при покупке новостройки, квартиры, чем отличается от ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. Права и обязанности сторон прописываются в Договоре долевого участия. Работа по схеме ДДУ регулируется №214-ФЗ.

Жилищно-строительный кооператив – это сообщество пайщиков, которые объединились для строительства жилья и самостоятельно решают, как и с чьей помощью это делать. Деятельность ЖСК регулирует №215-ФЗ. Отношения внутри ЖСК прописаны в Уставе и Договоре участия. Все решения принимаются на общем собрании пайщиков и проводятся большинством голосов. За вступление в ЖСК требуется уплатить вступительный взнос.

Из-за отсутствия посредников стоимость жилья получается ниже, чем по ДДУ, но по мере реализации объекта она может расти – как и сроки завершения строительства.

Право собственности на жилье оформляется только после внесения паевого взноса в полном размере, поэтому существует реальный риск двойных продаж.

После сдачи дома рекламации по строительным недочетам предъявлять некому. Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется. Также практически невозможно вернуть деньги в случае проблемного объекта.

Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.

Подводя итог этого соревнования, ДДУ хочется назвать победителем. Этот способ приобретения жилья популярен по праву. Но наличие на рынке ЖСК (пусть и изменившегося, устаревшего и не очень-то приспособленного к современности) хорошо уже само по себе, как факт. Потому что в результате нормальной конкуренции кое-кто точно окажется в выигрыше. Это клиент.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

ДДУ и ЖСК: преимущества и недостатки

И договор долевого участия, и договор паенакопления (вступление в ЖСК) соответствуют действующему законодательству, но, конечно, каждый вариант имеет свою специфику, обладает как преимуществами для клиента, так и недостатками.

Договор долевого участия гарантирует наличие у застройщика всей разрешительной документации. «Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности».

Одним из основных преимуществ договора долевого участия является то, что он исключает возможность двойной продажи жилья. Светлана Денисова объясняет: «Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство, регистрируя сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору, и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик уже не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия».

Договор ЖСК, согласно законодательству РФ, напротив, не регистрируется в государственных органах. Таким образом, повышается риск двойных-тройных продаж в доме. В то же время Арсений Васильев отмечает, что обязательная регистрация ДДУ затягивает его оформление на 2-3 месяца, любые изменения в договоре также подлежат регистрации, что делает процесс внесения изменений (часто именно дольщики являются их инициаторами) долгой и затруднительной затеей. Стоит отметить, что данная процедура также может потребовать от покупателя жилья дополнительных денежных затрат.

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», к преимуществам договора участия в долевом строительстве относит то, что в нем указываются сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. «Если же квартира будет иметь какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в фиксированный срок», – добавляет эксперт. В этом отношении договор ЖСК является более рискованным, поскольку, в отличие от ДДУ, не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному.

Стоит отметить, что с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков. «Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (ОВС, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков), – рассказывает Алексей Гусев. – Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром». Данная инициатива направлена на предоставление потребителю дополнительных гарантий и решение проблемы с обманутыми дольщиками. Если застройщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай, и все средства покупателю новостроек возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и они получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств.

К преимуществам договора ЖСК эксперты относят возможность предоставления покупателю рассрочки от застройщика на относительно долгий период, в том числе после введения дома в эксплуатацию. Валерий Лазугин говорит, что в некоторых случаях срок рассрочки может достигать 10 лет, тогда как в случае с ДДУ рассрочка возможна лишь до окончания строительства.

К плюсам договора паевого взноса Арсений Васильев добавляет тот факт, что члены кооператива могут сами принимать решение о судьбе своего дома – объединившись и набрав более 50% голосов, взять управление ЖСК в свои руки. Но при этом Алексей Гусев отмечает, что, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут ответственность по долгам кооператива: «Если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только к ЖСК. Соответственно, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство».

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Какие правила нужно соблюдать при оформлении договора ЖСК?

Оформление договора ЖСК имеет свои правила и риски, которые необходимо учитывать, особенно для тех, кто приобретает недвижимость в новостройке. Преимущества ЖСК заключаются в возможности привлечения денежных средств для возведения многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию. Кооперативы также имеют свои преимущества: покупатели могут самостоятельно влиять на процесс возведения дома и принимать решения на собраниях пайщиков.

При оформлении договора ЖСК необходимо учитывать следующие правила:

• Регистрация кооператива в жилищной инспекции;
• Внесение пайных взносов;
• Приобретение пая в соответствии с законодательством;
• Подписание договора на приобретение паевых прав;
• Участие в собраниях кооператива и принятие решений;
• Оплата денежных взносов в установленные сроки;
• Получение документов на право собственности на жилое помещение.

Одним из рисков для дольщика является задержка выплаты застройщиком или кооперативом. В этом случае можно попросить рассрочку или двойную выплату согласно договору. Также необходимо обратить внимание на наличие отличий между проектной документацией и фактическим строительством. Было бы лучше, если бы все данные о продаже жилья и лицах, имеющих право на оформление такой недвижимости, были прописаны в договоре.

В долевом строительстве важно следить за соблюдением всех прав и законов, которые регулируют приобретение жилья. Для этого необходимо вступить в кооператив, приобрести паи и оформить свои права и обязанности, а также решить все вопросы, связанные с сдачей жилого дома в эксплуатацию.

Договор ЖСК — это официальный документ, регулирующий отношения между участниками кооператива. Приобретение пая в ЖСК является одним из способов получения недвижимости. Однако, это сопряжено с определенными рисками, которые нужно учитывать при подписании документа.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что права и обязанности дольщиков должны быть прописаны в соответствии с законодательством. Данные права и обязанности могут отличаться в зависимости от конкретного договора и от зарегистрированного ЖСК или кооператива.

В договоре ЖСК могут быть прописаны следующие риски:

• Риск прописания дополнительных условий в договоре, которые не соответствуют закону и могут быть противоречивы правам дольщика.
• Риск задержки сроков возведения жилого дома, что приводит к продолжительной рассрочке по внесению взносов дольщика.
• Риск того, что дом не будет соответствовать заявленным характеристикам и качеству, что приведет к дополнительным затратам на ремонт и привлечению независимых экспертов.
• Риск несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, что приведет к обременениям связанным с наличием у дольщика двух жилых помещений на стадии сдачи дома, выполненного в рамках долевого участия.
• Риск невозможности продажи пая или жилья в дальнейшем, что ухудшает возможности в получении нужной суммы денежных средств.
• Риск неудовлетворительного управления домом и кооперативом, что влечет за собой дополнительные затраты и проблемы с соседями.

При выборе ЖСК для приобретения пая следует учитывать следующие правила:

1. Выберите ЖСК с хорошей репутацией и положительной историей создания многоквартирных домов.
2. Оцените преимущества и недостатки приобретения пая в ЖСК, а также возможности получения жилищных субсидий и выплат по другим программам.
3. Обратите внимание на взносы за покупку пая, на порядок и сроки их внесения, а также на возможность оплаты в рассрочку.
4. Убедитесь, что все условия договора ЖСК понятны и прописаны на понятном языке.
5. Внимательно изучите порядок правления ЖСК и выбирайте ЖСК, в котором у вас будет право голоса и влияния на принятие решений.
6. Проанализируйте возможности получения выгоды от долевого участия, включая возможность продажи пая в будущем.

Подписывая договор ЖСК, пайщик становится участником кооператива и получает определенный пакет прав на жилую недвижимость. Но это также сопряжено с определенными рисками. Поэтому, прежде чем принимать решение об участии в ЖСК, нужно тщательно изучить правила и условия договора и принять решение на основе анализа возможных рисков и преимуществ.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

• Выбор финансовой организации

О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

• Получение информации о застройщике

Похожие записи:

• Когда дети могут ездить на переднем сиденье автомобиля: возрастной ценз
• Возможность налогового вычета после покупки автомобиля
• Расторжение и изменение брачного договора