Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
2. Доверенность.
3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
6. Договор купли-продажи.*
7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорта родителей в подлинниках. 2. Свидетельство о рождении ребенка в подлиннике. 3. Знать куда выезжает ребенок, и на какой срок (указываются точные даты выезда за границу РФ и возвращения обратно). 4. Данные лица, в сопровождении которого выезжает ребенок.
На включение в паспорт данных о н/л детях	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике.
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП
Супруга на совершение сделок с имуществом	500 руб.	1 700 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о заключении брака в подлиннике.
Другие согласия	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.

Через агентство недвижимости

Данный способ наиболее удобный для всех сторон соглашения:

• риэлтор сопровождал сделку купли-продажи и знает все ее детали;
• у юристов агентства было время на изучение всех документов, запрос необходимых сведений и точно знают, что нужно указывать в тексте соглашения, чтобы он был максимально выгодным для клиента.

Если агентство представляет интересы покупателя, «чистота» объекта недвижимости изучается сразу и во многих случаях дело не доходит до подписания соглашения.

Если определенные проблемы выявляются на этапе заключения договора, у продавца запрашиваются дополнительные сведения либо юристы их получают из собственных источников. После того, как изучены все нюансы, начинается оформление сделки в следующем порядке:

1. составляется текст договора (юристами агентства либо сторонними специалистами);
2. проект соглашения внимательно изучается сторонами, юристами и нотариусом, при необходимости вносятся изменения;
3. текст выдается участникам сделки для изучения и подписания.

Основная особенность данного способа заключения договора – предоставление сторонам достаточного времени для тщательного изучения документа, обсуждения всех деталей и утверждения окончательного варианта.

После этого участники сделки подписывают соглашение и регистрируют в Росреестре переход права собственности.

Как проходит сделка? Присутствовать должны обе ее стороны или их законные представители. Первый этап посвящается изложению сути обращения в нотариальную контору. Нотариус проверяет документы, запрашивает информацию о наличии юридически значимых обстоятельств (он узнает, имеются ли обременения, судебные акты о лишении дееспособности, права третьих лиц и пр.).

По полученным реквизитам стороны оплачивают госпошлину и нотариальный тариф. Подтверждением проведения оплаты служат квитанции, которые необходимо предоставить в контору.

Нотариус составляет проект договора, учитывая достигнутые сторонами договоренности. Он предупреждает участников о правовых аспектах сделки, после чего происходит подписание документа и его заверение. Данные вносятся в ЕИС. В Росреестр передается запрос на проведение государственной регистрации (эта процедура осуществляется бесплатно в оговоренные законом сроки).

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Стоимость услуг нотариуса

Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности. Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки. Законодательно не закреплено, на ком будут лежать такие расходы, но, как правило, стороны их делят между собой поровну.

Суммарно услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи квартиры складываются из:

• государственной пошлины за заверение соглашения – 0,5 % от стоимости продаваемого объекта, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.;
• тарифа за услуги технического и правового характера – согласно прейскуранту (примерно от 3 до 9 тысяч рублей в зависимости от региона);
• при передаче документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса – услуга оказывается бесплатно, но необходимо оплатить госпошлину 2 000 рублей за действия по перерегистрации имущества;
• при использовании депозита нотариуса – 1 500 рублей.

Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.

По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:

• проверить дееспособность участников сделки;
• проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
• убедиться в юридической чистоте недвижимости;
• запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
• гарантировать законность проведения сделки;
• обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
• отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
• провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).

Мнение профессионалов рынка недвижимости

Алексей Лагутин, директор АН «Кром»

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

Причина нововведений, в общем, понятна: государству не хватает денег, а эти изменения — возможность получить достаточно серьезные средства. Размер нотариального тарифа не такой большой, каким он был в 1998 году, когда стоимость услуг нотариуса составляла до 1,5 процентов от суммы сделки. Сейчас в среднем затраты сторон составляют от 10 до 25 тысяч рублей. Что касается того, кто именно должен оплачивать работу нотариуса, продавец или покупатель жилья, то вопрос здесь решается индивидуально, по договоренности. В большинстве случаев расходы делятся пополам между собственником и покупателем жилья. Изменения были введены недавно, устоявшейся практики пока нет.

Елена Абрамова, нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края

Вступивший в силу в начале лета федеральный закон 172-ФЗ уточняет те вопросы, которые возникали на практике после введения изменений в прошлом году. Так, законодателями было определено, что нотариальному удостоверению подлежат и те сделки, при которых свои доли продают все участники долевой собственности, то есть продается вся квартира, находящаяся в общей долевой собственности.

Елена Кац, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю

После введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок с недвижимостью правовая экспертиза, которую проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю при регистрации, для нотариальных сделок ограничена. Ответственность за проверку законности условий совершаемой сделки в данном случае несет нотариус.

Оформляются у нотариуса:

• сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности любому лицу (в том числе и одному из сособственников);
• отчуждение (продажа, мена, дарение) квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• сделки, при которых квартира, находящаяся в общедолевой собственности членов семьи (определены доли каждого из членов семьи), продается в целом.

Не требуется нотариального оформления:

• при продаже квартиры, которая находится в совместной собственности супругов;
• при продаже квартиры, у которой один собственник.

Сколько денежных средств предстоит потратить для оформления сделки через нотариуса

Чтобы привлечь специалиста к осуществлению процедуры, заинтересованные лица должны оплатить его услуги. Стоимость может различаться. Если в процедуре задействован частный специалист, устанавливается так называемый нотариальный тариф. Когда обращение осуществлено к государственному специалисту, предстоит предоставить госпошлину. Нужно помнить о том, что услуги правового и технического характера оплачиваются отдельно. Не все лица обязаны предоставлять денежные средства. Так, инвалиды 1-й и 2-й групп освобождены от выплат. Они имеют право воспользоваться услугами специалиста бесплатно.

Стоимость услуг нотариуса в 2023 году:

Действие, которое необходимо осуществить	Обязательная сумма, которую нужно предоставить в соответствии с требованиями законодательства	Стоимость, которая может быть установлена в зависимости от определенных условий	Цена на услуги правового и технического характера
Стороны обращаются к специалисту для удостоверения договора	0,5% от цены сделки	Если соглашение заключается между близкими родственниками: 2% + 3 000 руб., когда цена договора менее 1 млн руб. Если нотариальная сделка дороже, взимается 0,1% от суммы свыше 10 млн руб. + 23 000 руб. Соглашение заключают между остальными лицами — со сделки до 1 млн взимают 0,4% + 3 000 руб. Соглашение, стоимость которого от 1 млн до 10 млн руб. — 0,2 % от суммы, которая больше 1 млн руб. + 7 000. Если соглашение дороже 10 млн руб., необходимо заплатить 0,1% от суммы свыше 10 млн руб. + 25 000	6 000 руб., если привлечение нотариуса обязательно, 8 000 руб., если можно обойтись без специалиста
Заверение доверенности	200 руб.	200 руб.	1 300 руб.
Специалист получит депозит от покупателя	Отсутствует	1 500 руб.	1 000 руб.
Нотариус подает заявление в Росреестр за клиента	Отсутствует	1 000 руб.	Отсутствует

Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.

При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс. рублей и менее 300 рублей.

Общие затраты на нотариуса составят:

0,5% × сумма по договору + технические работы

Например, стоимость договора 5 млн. рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс. рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.

Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.

Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:

Цена жилья	Тариф	Технические работы	Пример
Менее 1 млн руб.	3000 руб. + (0,004 × Цена)	Величина не постоянная – от 3 до 10 тыс. руб.	Продавец отчуждает квартиру за 12 млн руб. Технические работы нотариуса обойдутся сторонам в 5 тыс. руб. Тогда полный нотариальный сбор составит: 5 тыс. руб. + 25 тыс. руб. + (0,001 × (12 млн руб. – 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.
От 1 до 10 млн руб.	7000 руб. + (0,002× (Цена – 1 млн руб.))
Больше 10 млн руб.	25 000 руб. + (0,001× (Цена – 10 млн руб.))

Что включает в себя регистрация договора купли-продажи недвижимости?

Данный вид процедуры реализуется в установленном порядке согласно действующему законодательству. Для начала участники договорных отношений собирают требуемый для перерегистрации того или иного объекта недвижимости пакет документов, а затем лично обращаются в Росреестр. Где уже собственноручно и обязательно в присутствии компетентного сотрудника данного органа, заполняют заявления о внесении соответствующих изменений в реестр прав собственности на недвижимое имущество, при этом не забывая предъявлять паспорта гражданин РФ.

В случае же нотариального удостоверения регистрации договора купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества вы можете воспользоваться нотариальной услугой по передаче (электронной в том числе) необходимого пакета документов в Росреестр. Все данные заявления при этом заполняются нотариусом либо уполномоченным сотрудником нотариальной конторы.

Далее при электронной передаче нотариусом данных для регистрации права собственности все направляемые им документальные материалы заверяются электронной цифровой подписью нотариуса и затем передаются им же в Росреестр.

Похожие записи:

• Госпошлина на развод. Сколько стоит развод в 2023?
• Пенсии для многодетных матерей в Белоруссии по новому закону
• КБК при уплате штрафа за несвоевременную сдачу СЗВ-М в ПФР