Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:
Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line». Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение
В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…
Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…
Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире
Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2022 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Когда и за какие годы можно получить имущественный вычет
В чем суть этого понятия? Каждый гражданин России, который работает по трудовому договору, платит в госбюджет налог на полученные за проделанную работу доходы – 13% от заработной платы. Технически перевод средств в казну совершает работодатель. Но деньги принадлежат работнику. Если подать документы и доказать, что финансы были потрачены на важную статью расходов, то часть денег, потраченных на налог, вернется.
Деньги можно получить двумя способами:
- они не будут высчитываться с заработка;
- будет совершен возврат после уплаты налога.
Основные условия для получения денежного возврата из налоговой:
- нужно платить налоги в российский бюджет (и жить при этом на территории России не меньше полугода);
- иметь официально трудоустройство.
Речь идет только о физических лицах. Индивидуальные предприниматели не платят НДФЛ, поэтому получить вычет не могут.
Важно также иметь документы, которые могут подтвердить факт покупки недвижимости. Дарственная в этом случае не подойдет, только оплата квартиры собственными средствами или кредитными. Не подойдет и покупка квартиры у близких родственников. В этом случае деньги не возвращаются.
Есть несколько видов налоговых вычетов. Деление происходит по такому признаку – на что тратятся деньги:
- социальный тип вычетов – на благотворительную деятельность, на пенсионные и страховые взносы на пенсионный счет, на лечение или обучение в средне-специальных или высших учебных заведениях;
- профессиональный – на доходы ИП и авторские выплаты;
- инвестиционный – на операции купли-продажи с ценными бумагами;
- стандартный – для льготных категорий – ветеранов ВОВ, людей с инвалидностью, россиян, получивших государственные награды;
- имущественный – именно к нему относится вычет на квартиру, а еще – на приобретение земельного участка или дома.
Если квартира стоит больше 2 миллионов рублей, то налог можно вернуть только с этой суммы – 2 миллионов. Это лимит, превысить который нельзя.
Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры? Максимальная сумма возврата: 13%(0,13)х2 000 000=260 000. Если сумма меньше, просто подставьте ее на место двух миллионов.
Максимально возможная сумма возврата за проценты по ипотеке больше – 390 тысяч рублей. Дело в том, что лимит там тоже больше – не 2 млн, а 3 млн.
Суммы, которые можно вернуть за стоимость недвижимости и за ипотеку, не исключают друг друга, а суммируются. То есть можно получить 650 000 рублей.
Еще один бонус – вернуть налоговые деньги могут оба супруга. Что опять увеличивает максимальную сумму до 1,3 миллиона рублей. Эта сумма может быть выплачена не в течение одного календарного года, а в течение нескольких.
|
Стоимость недвижимости |
Размер вычета |
|
1 500 000 |
195 000 |
|
1 850 000 |
240 500 |
|
2 000 000 |
260 000 |
|
6 000 000 |
260 000 |
Новый порядок получения налогового вычета без декларации 3-НДФЛ с 2021 года
Законопроект, вносящий изменения в процедуру оформления вычета, принят Госдумой в третьем чтении 7 апреля 2021 года, 8 апреля проект направлен для одобрения в Совет Федерации.
Планируется внести в Налоговый кодекс РФ ряд изменений, а также дополнить его ст. 221.1, где будет прописан упрощенный порядок получения вычетов физическим лицом без оформления налоговой декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов — достаточно будет заполнить одно заявление и подать его в ФНС.
Воспользоваться упрощенной процедурой можно будет в отношении следующих видов вычета:
- ивестиционный в сумме средств, внесенных на индивидуальный инвестиционный счет, предоставляемой на основании пп. п. 1 ст. 219.1 НК РФ -;
- имущественный в отношении расходов на покупку квартиры, жилого дома, комнаты, новое строительство, земельный участок для жилого дома — пп. 3 ст. 220 НК РФ;
- имущественный в отношении расходов на оплату ипотечных процентов — пп. 4 ст. 220 НК РФ.
В каком размере можно получить вычет при покупке квартиры?
Размеры вычетов разнятся в зависимости от того, на возмещение каких расходов претендует налогоплательщик:
- на приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;
- на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.