Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор цессии: 25 вопросов от должника и кредиторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.
Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Документы для договора цессии
Так как видов сделок несколько, то и набор документации, требуемой для подтверждения правовых оснований также разниться.
Сам договор носит первостепенную важность. Он заключается между цедентом и должником изначально. Например, если мы разберём ситуацию, когда долг должен вернуть покупатель поставщику, то этим договором будет служить контракт на поставку, либо же договор купли-продажи.
Вторым по важности документов в делах о передаче долга становится акт сверки взаиморасчётов.
Потом идут расходные и приходные документы, с помощью которых можно подтвердить или опровергнуть наличие долга.
В случае, когда речь заходит о долге перед банком, то во главу угла ставится кредитный договор соответственно. К такому основанию можно дополнительно прилагать графики выплаты долга, бумаги, подтверждающие согласие со сроками уплаты, выписки по счетам и так далее.
Договор переуступки долга также может сопровождаться дополнительным соглашением. Это нужно делать, в случае наличия условий каких-либо условий, которые не вошли в официальный изначальный договор.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Будущее право требования как предмет уступки
Уступка права будущего требования фактически является сделкой с отлагательным условием: стороны договариваются о том, что передача права от одного к другому произойдет только при условии и с момента возникновения определенного обязательства.
То есть предмет такой сделки довольно эфемерен — передаваемого права требования при подписании сторонами соответствующего соглашения не существует (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ). Заключая такой договор уступки, стороны исходят из того, что обязательство, а следовательно, и право требовать исполнения какой-либо обязанности с большой степенью вероятности возникнет в дальнейшем. При этом возможны следующие источники их происхождения:
- Из договора, который еще не заключен.
- Из внедоговорного обязательства. Например, вследствие причинения вреда, который еще не причинен; неосновательного обогащения, которого также еще не произошло, и т. д.
Налогообложение Налог на добавленную стоимость
В соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается передача имущественных прав. Учитывая, что уступка права на строящийся объект недвижимости является имущественным правом, она включается в объект обложения НДС.
При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база рассчитывается как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). При этом момент определения налоговой базы устанавливается как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Как правильно использовать договор уступки прав требования
Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.
По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.
В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.
Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках.
Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли.
Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.
Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру.
При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир.
В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.
Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки.
Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.
Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).
Подводные камни
Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:
— договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);
— в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;
— если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер – это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта.
Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал.
На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков.
Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.
Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав.
Особенность цессии в том, что покупатель приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком.
Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.
Риски
Новый кредитор может взыскать с вас убытки и все полученное от должника, если должник окажется не уведомлен и предоставит исполнение вам (см. Позицию ВС РФ).
Рекомендации
Проще уведомить должника самостоятельно — не будете зависеть от действий цессионария. Уведомить нужно письменно (п. 3 ст. 382 ГК РФ).
Если вы хотите переложить эту обязанность на нового кредитора, установите срок выполнения и неустойку за ее нарушение.
Примечание:
Договор цессии нужно зарегистрировать, если договор с должником подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Например, если уступаете требование об уплате арендной платы по зарегистрированному договору аренды недвижимости.
Какие требования можно уступать
Можно уступить денежное или неденежное требование, которое принадлежит первоначальному кредитору на основании какого-либо обязательства (из договора, из причинения вреда имуществу, из неосновательного обогащения).
Что можно уступить:
- Право требовать убытки;
- Право требовать неустойку;
- Требование о возврате уплаченного аванса.
Внимание! Нельзя уступить право требовать уплатить аванс по договору. Так как в случае неуплаты аванса кредитор вправе только отказать от выполнения встречных обязательств.
Можно ли уступить часть требования?
Денежное требование можно уступить по частям, но в договоре цессии должны быть четко указана сумма или период (для периодических платежей).
Часть неденежного требования можно уступить при наличии двух условий:
- оно делимо (например, можно уступить требование части товаров),
- исполнение не станет для должника более обременительным (например, часть товаров придется вести во Владивосток, а остальные — в Калининград).
Можно ли уступить ранее полученное по договору цессии требование?
Это возможно. Нельзя уступить одно и то же требование одновременно двум кредиторам. Но цессионарий может продать приобретенное требование другому лицу.
Можно ли уступить будущее требование?
Как признать недействительным договор цессии
Можно признать договор цессии недействительным по общим основаниям, указанным в ГК, например:
- как мнимую или притворную сделку (ст. 170 ГК РФ),
- как сделку, совершенную без согласия органа юридического лица (ст. 173.1 ГК РФ).
Кроме того, договор уступки неденежного требования можно признать недействительным, если:
- уступка совершена вопреки запрету, установленному договором с должником (п. 4 ст. 388 ГК РФ);
- цедент и цессионарий нарушили условия, на которых должник дал необходимое согласие на совершение уступки (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);
- уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, совершена без согласия должника (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2013 N 64-КГ13-7).
Суд признает договор недействительным, если цессионарий знал или должен был знать об указанных обстоятельствах. При этом должник должен доказать, что уступка нарушила его права и законные интересы (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Если договор цессии признан недействительным, то правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Цессионарий по недействительному договору не приобретает требование к должнику, а стороны не смогут требовать друг от друга исполнения обязанностей, установленных такимдоговором и должны вернуть друг другу все полученное по недействительной сделке.
Если до признания договора уступки недействительным должник успел исполнить обязательство новому кредитору, полученное им становится неосновательным обогащением, которое он должен передать цеденту (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.02.2014 N 14680/13).
Переуступка долга: правила и процедуры
Природа образования долга заключается в том, что один субъект передает во временное распоряжение второму какой-либо ценный предмет. Например, деньги, недвижимость, товары или даже нематериальные активы. Пока получатель не вернул ценности кредитору, за ним числится долг. Причем в роли кредитора и получателя могут выступать не только организации, но и частные бизнесмены, и граждане.
Кредитор, не получив возврата задолженности, предпринимает законные методы по взысканию. Если действия не дают никакого результата и должник не возвращает заем, то допускается продать долг третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой долга.
Но отказаться от своих обязательств в пользу третьего лица может не только кредитор. Должник также имеет право на перевод своих обязательств на другого гражданина или стороннюю фирму. Процедура называется перевод долга, это, по сути, замена должника на нового ответчика по долговым обязательствам. Для каждого вида уступки или перевода прав на задолженность предусмотрены свои особенности.
Понятие договора переуступки права на квартиру
Переуступка права на объект недвижимости производится с помощью специального договора, по которому осуществляется передача права затребовать жилплощадь у застройщика.
Важно! Сделка может быть заключена только с тем лицом, которое имеет на то право, то есть является дольщиком или инвестором. В противоположном случае документ не будет иметь юридической силы.
Еще одним важным моментом является обязательное оповещение застройщика тем лицом, которое уступает свои права.
Договор переуступки долга между юридическими лицами
ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.
Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования». Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика.
Инфо
Так, например, хотя права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и переходят к новому кредитору с момента уступки, требования, предъявляемые последним, могут быть удовлетворены только после госрегистрации договора УПТ (п. 14 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 17.02.2011 № 10). Возмездность договора цессии между коммерческими организациями Актуальное законодательство не содержит требований об обязательности возмездной основы договора цессии. Однако, согласно подп. 4 п. 1 ст. 575 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ, дарение между коммерческими организациями запрещено.
Судебная практика показывает: отсутствие цены отчуждаемого права требования в договоре УПТ не считается по умолчанию основанием для отнесения такой сделки к ничтожным как противоречащей положениям ст. 575 ч. 2 ГК РФ.
Договор об уступке права требования (цессии) имеет целью передачу права от Цедента к Цессионарию.В основном разделе необходимо подробно описать уступаемое право требования и основание, по которому оно возникло. Важно К обстоятельствам непреодолимой силы относятся такие события, как: война и военные действия, эпидемии, пожар, катастрофы, акты органов власти и управления, влияющие на выполнение обязательств по договору, изданные после заключения настоящего договора, а также другие события, признаваемые непреодолимой силой законодательством и обычаями делового оборота. 10.
Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники и другие лица без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему 11. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с выполнением сторонами своих обязательств по настоящему договору, будут, по возможности, решаться путем переговоров.
В уступке указано несколько договоров
требования Цессионариюсогласно настоящему договору следующим способом: . 9. Стороны освобождаются от ответственности, если ущерб причинен независимо от их воли, т.е. в связи с обстоятельствами непреодолимой силы.
АС Уральского округа от 14.10.15 по делу No А07-19917/2014). Но нужно учитывать, что требование о взыскании неустойки по день фактической уплаты задолженности не предусмотрено статьей 330 ГК РФ. Поэтому оно не подлежит удовлетворению, если такой порядок расчета неустойки не установлен в договоре (определение от 12.03.10 No ВАС-2482/10).
Закон позволяет поставщикам (исполнителям, подрядчикам) заключать договоры уступки права требования оплаты поставленного товара (выполненной работы, оказанной услуги)
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.