Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 Требования к зданиям и помещениям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартира в многоквартирном доме не может иметь свободную планировку. Если при покупке квартиры вы услышали фразу «квартира со свободной планировкой», то уточните у продавца сможете ли вы поменять местами кухню и туалет? Скорее всего продавец замнется и скажет «нет». Под славами «свободная планировка» они имеют ввиду, что в квартире нет стен и вы сможете сделать там такую планировку, как вы захотите, но с большими ограничениями!
10) 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Нельзя объединить квартиры если у них разные собственники, можно объединять только в том случае, если у них один собственник.
11) Прямое объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты.
12) Организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м запрещена.
13) Демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах.
14) Демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения.
15) Расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
16) Демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
Почему простенок нужен 120 см.
Почему кухню нельзя располагать над жилой комнатой
Пункт 24 ПП №47
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Почему ванные и санузлы нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями.
Пункт 9.22 СП 54.13330.2011
П 9.22 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
П 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10
П 3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней
Почему можно объединять квартиры если собственником является только одно лицо
Часть 1 статьи 40 ЖК РФ
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Что входит в состав жилых помещений
П 5.3 СП 5.413330.2011
5.3 В квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).
Выход из санузла в спальню
П 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10
3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Размещение газифицированных кухонь над жилыми комнатами
П 2.8 ВСН 61-89
2.8. Не допускается размещение газифицированных кухонь непосредственно над и под жилыми комнатами.
Можно ли изменять число жилых комнат в квартире
П. 6.3.2 СП 31-107-2004
6.3.2 При трансформации в пределах квартиры возможно: изменение числа жилых комнат в квартире; изменение количества, размеров, взаимосвязей местоположения функциональных зон, появление новых функциональных зон; изменение размеров и взаимосвязей помещений.
Гостиная, это жилая комната или не жилая?
Приложение Д, пункт 4 СП 31-107-2004
4. Площадь квартир определяют как сумму площадей отапливаемых помещений (жилых, подсобных и дополнительных) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
К жилым помещениям следует относить: спальни и общие комнаты (гостиные).
Что возможно относить к подсобным помещениям?
Приложение Д, пункт 4 СП 31-107-2004
К подсобным помещениям следует относить: кухню, кухню-нишу или кухонную зону в кухне-столовой, внутриквартирные коридоры, холлы, переднюю, санитарно-гигиенические помещения (ванную, душевую, уборную, совмещенный санузел), встроенные шкафы и кладовые.
К дополнительным помещениям следует относить: постирочную, гардеробные, сауну, помещение для теплогенератора, столовую, детскую, игровую, кабинет, библиотеку и т.п.
Почему нельзя устанавливать душ-трап
Примечания: 1 В лотке душевого помещения допускается устанавливать один трап не более чем на 8 душей. 2 В ванных и душевых комнатах жилых зданий и номерах гостиниц, пансионатов трапы не устанавливаются.
Подобная ситуация может произойти и на стадии строительства многоквартирного дома, а потому данный вопрос актуален и для участников долевого строительства, которым здесь следует быть особо внимательными.
Что же делать, если до приемки квартиры от застройщика выяснился такой факт как чужая ванна над вашей жилой комнатой? Следует исходить из следующих норм закона:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, у вас очевидное нарушение обязательных требований.
Что можно делать и нельзя
В кирпичном или панельном доме можно проводить определенные изменения, касающиеся санузла. По закону, допустимо следующее:
- Устранение перегородки. С помощью этого действия можно существенно увеличить полезную площадь ванной и туалета: появится возможность установки более крупной душевой кабины или ванны, можно будет поставить дополнительную мебель или оборудование.
- Использование нежилого пространства для увеличения площади санузла. Подразумевается увеличение размеров комнаты для водных процедур за счет коридора или встроенного шкафа, кладовой комнаты.
- Изменение положения санузла. В этом случае допускается полная или частичная перепланировка помещения, но только тогда, когда по классической планировке санузел находится над нежилой площадью соседей снизу. Полный перенос гигиенической комнаты нужно согласовывать по закону с обязательной гидроизоляцией пола и переоборудованием вентиляции.
Можно ли увеличить кухню за счет ванной?
В п. 3.8. СанПиН2.1.2.2645-10 и п. 9.25 СП 54.13330.2016 прописано, что располагать ванные комнаты и туалеты над жилыми комнатами и кухнями (исключение – двухуровневые квартиры) соседей запрещено законом.
Считается, что если человек захочет увеличить кухню на площадь санузла, то таким образом он ухудшит свои жилищные условия, поскольку его кухня окажется под «мокрой» зоной соседа.
Можно ли согласовать увеличение площади кухни за счет ванной? До 2023 года местные органы власти могли согласовать такую перепланировку, но при условии, что собственник писан заявление, заверенное нотариусом, о том, что он осознает, что намеренно ухудшает свои жилищные условия.
Также было еще одно условие – при продаже квартиры собственник должен был сообщить будущему покупателю, что он сделал перепланировку квартиры. По состоянию на 2023 год расширить кухню за счет ванны нельзя даже при наличии заявления.
Как узаконить увеличение кухни в 2023 году?
Прежде чем заниматься увеличением кухни, необходимо выяснить, допустимо ли в вашем случае делать подобную перепланировку.
Если юрист дает добро на такое увеличение, тогда собственнику нужно будет:
- Собрать документы на жилплощадь.
- Обратиться в БТИ за поэтажным планом квартиры, за техническим паспортом.
- Обратиться к специалистам архитектурного бюро, чтобы те нанесли схематические изображения будущей перепланировки.
- Обратиться в БТИ с письменным заявлением на осуществление перепланировки.
- Заказать проект перепланировки.
- Согласовать проект в БТИ, в пожарной службе, газовых, электрических сетях, в муниципалитете.
- Произвести перепланировку, получить разрешение на осуществление ремонтных работ.
- Пройти экспертизу перепланировки – дождаться комиссии, сформированной из ответственных лиц органа местного самоуправления и представителей контролирующих инстанций.
- Получить новый технический паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.
Влагостойкие стены и перегородки
Для создания влагостойких стен и возводимых перегородок применяют различные материалы.
Обычно это:
- Гиперпрессованный или керамический кирпич (стандартный размер блока — 250 х 120 х 65 мм);
- Влагостойкий гипсокартон (плиты 667 х 500 х 80 мм);
- Газоблок. Прямоугольные газоблоки являются стандартными и имеют следующие размеры: высота – 200 или 250 мм; длина – 600 или 625 мм.; ширина – 100-400 мм;
- Монолитный бетон. Толщина бетонных стен, должна определяться расчётом на нагрузку.
Выбирая, из чего создать влагостойкую стену, необходимо учитывать основные плюсы и минусы конкретно взятого материала.
| Материал | Преимущества конструкции | Недостатки конструкции |
| Кирпич |
|
|
| Гипсокартон |
|
|
| Газоблок |
|
|
| Монолитный бетон |
|
|
Что не возможно, то не возможно. Закон запрещает размещать санузел непосредственно над жилыми комнатами и кухней. В типовых квартирах зачастую ванная комната располагается рядом с кухней, что порождает мысли об объединении этих двух зон. Юристы советуют не спешить и прежде ознакомиться с пунктом 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», который запрещает размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над кухнями.
Перенос санузла в квартире в многоэтажном доме всегда связан не только с ремонтными работами по перепланировке, но и с получением согласования Жилищной инспекции всех планируемых изменений. Действительно, любые необдуманные вмешательства в конструкции, образующие помещение, могут навредить жилищным условиям не только Вас, но и Ваших соседей. Поэтому столь важно при переносе санузла соблюдать существующие строительные и санитарные правила и нормы, которые отражены в нормативной документации. Если Вам необходимо только переместить и демонтировать перегородки, которые не являются несущими, эти изменения мы для Вас готовы согласовать на основании эскиза. Планируя изменения, следует знать, что запрещено размещать санузлы над жилыми помещениями и обеденными зонами. Исключение – помещения расположенные на первых этажах.
Строительные нормы и правила СНиП, санузлы
Согласно п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиП 31-03-2003 / Перепланировка ванной
Одним из самых распространенных вариантов перепланировки ванной комнаты и санузла, чаще всего является перепланировка раздельных ванных комнат и санузлов, тоесть перепланировка с их объединением в одно помещение. Перепланировка ванной и туалета может представлять некоторые сложности, так как такой тип перепланировки как правило расматривается индивидуально и имеет много сложностей, в решение этих вопросов и надо грамотно подобрать нормы и правила именно для таких помещений, предусмотренных СНиПами и нормами РФ.
Для того, что бы понять, что для этого нужно рассмотрим СНиПы и нормы РФ к нему:
1. Согласно п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиП 31-03-2003:
“В квартирах не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.”
Если вы хотите к примеру увеличить или произвести расширение санузла, ванной, туалета и других помещений с повыщенной влажностью, мокрых зон, тогда такую перепланировку можно произвести только за счёт нежилых помещений (коридора, кладовой, подсобных помещений и т.д.). Расширять такие помещения за счёт жилых комнат и кухни запрещено. Даже если вы сделаете хорошую гидроизоляцию, по закону Вы не имете право производить такую перепланировку, так как вы ухудшаете условия проживания соседей снизу, а следовательно в случае выявления произведенных уже ремонтных работ при незаконной перепланировки, то вас наверняка будут уведомлять в предписание вернуть всё в исходное положение, которое было до ремонта.
Запрет на увиличение и расширения ванной, санузла, туалета и других мокрых зон за счёт жилых комнат снимается, если под вашей квартирой находится нежилое помещение (первый или второй этаж), ведь тогда они не оказываются над жилыми комнатами соседей.
2. В соответствии с СНиП 2.03.13-88 «Полы» санузлы, ванные, уборные и другие мокрые помещения после перепланировки обязаны в конструкции пола иметь гидроизоляцию. Таким образом, при увеличении санузла или ванной вы должны демонтировать старые полы в расширенной зоне и устроить на их месте уже новые с гидроизоляцией. Укладка гидроизоляции оформляется актом на скрытые работы, которые подписывают представитель авторского надзора и строитель, либо представитель ДЕЗ, если Вы делаете ремонт самостоятельно. Следует отметить, что изменение конструкции полов в соответствии с Приложением №1 постановления правительства Москвы № 508 требует наличие проекта, выполненного организацией, имеющей свидетельство о допуске СРО (свидетельство проектировщика). В этом же приложении сказано и о требовании проекта при устройстве нового санузла (ванной, уборной). Иначе говоря, расширение или устройство при перепланировке новой мокрой зоны (ванной, санузла, туалета и т.д.) требуют согласования по проекту.
3. Ещё один пункт 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»)» гласит:
— “Уровень пола в туалетных и ванных комнатах должен быть на 15-20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо помещения должны быть разделены порогом”.
— Таким образом, необходимо либо делать уровень пола в мокрых помещениях ниже уровня пола остальных комнат, либо устанавливать при входе в него порожек (хотя бы на время прихода комиссии жилищной инспекции).
4. Фактор, который часто становится препятствием при реализации данного вида перепланировки, описан в 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10:
— “Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла”.
Таким образом, если у Вас в квартире имеется лишь одно помещение, оборудованное унитазом (санузел, уборная), то нельзя выполнять такую перепланировку, при которой вход в него будет производиться из кухни или комнаты.
Если у Вас в квартире имеются два помещения, оборудованных унитазом, то вход в один из него допускается сделать из жилой комнаты (в контексте СаНПиНа «спальни»).
Вход в помещение, не оборудованное унитазом (душевая, ванная, умывальная и т.д.), допускается делать из любой комнаты.
По СНиП 31.01.2003г, п.9.22
«Здания жилые многоквартирные» запрещается
устройство санузлов (туалета, ванной) над жилыми помещениями или
кухнями. В многоуровневой квартире допускается размещение санузла над
кухней. Санузлы можно расширять только за счет соседних вспомогательных
помещений (коридоров или кладовок), но не кухни.
Если квартира не имеет «гостевого» санузла, то нельзя делать вход в
санузел непосредственно из спальни или кухни.
Если квартира имеет газовое оборудование, нельзя убирать стенку между
кухней и комнатой. Жилые комнаты и кухня должны получать прямое естественное освещение
(п.5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к
жилым зданиям и момещениям»).
Нельзя выносить радиаторы на лоджии и балконы. В межквартирных стенах нельзя разбирать перегородки, если не
планируется объединение квартир.
Нельзя перекрывать доступ к вентилям и кранам (СНиП 31.01.2003,
п.10.6), а также устанавливать регулирующие (отключающие) устройства на
общедомовые инженерные сети.
Нельзя устраивать теплые полы с подогревом от общедомовых систем
отопления (водоснабжения). Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех
этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня
многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.
На кухне запрещается
изменять вентиляционный короб.
Нельзя присоединять к квартире подвалы, чердаки, тамбуры (ЖК РФ, ст.36).
Вентиляция и инженерные системы квартиры
13.0 Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).
9.5 Система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях и равномерность его распространения.
Вентиляция может быть:
- с естественным притоком и удалением воздуха;
- с механическим побуждением притока и удаления воздуха, в том числе совмещенная с воздушным отоплением;
- комбинированная с естественным притоком и удалением воздуха с частичным использованием механического побуждения.
9.6 В жилых помещениях и кухне приток воздуха обеспечивается через регулируемые оконные створки, фрамуги, форточки, клапаны или другие устройства, в том числе автономные стеновые воздушные клапаны с регулируемым открыванием. При необходимости квартиры, проектируемые для III и IV климатических районов, должны быть дополнительно обеспечены сквозным или угловым проветриванием.
В каждом варианте перепланировки санузла и ванной комнаты есть и минусы, и плюсы, и особые моменты, на которые стоит обратить внимание.
За счет коридора. Такая разновидность переделки жилища, при всех преимуществах, может и огорчить: некоторые неудобства могут появиться при продлении трубопроводов. Это связано с необходимостью соблюдения нормативного уклона, обеспечивающего самотек стоков в канализационный стояк, чему могут помешать дверные проемы.
Избежать пересечения дверных проемов трубопроводами поможет установка насоса, осуществляющего перекачку сточных вод.
За счет жилой комнаты. Даже когда это допустимо, нужно помнить о вентиляции: закрыть существующие каналы нельзя, а устроить новые – проблематично.
При визите на дом представителя жил. инспекции фактор нерешенности вентилирования мокрого помещения может поставить последнюю точку и стать поводом для отказа.
Перепланировка санузла является сложным вопросом, решение которого потребует изменений в системах вентиляции, водоснабжения, канализации.
Начинать такие работы без получения разрешения не рекомендуется, так как при категорическом отказе придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.
Объединение ванной с кладовой
Воспользуемся вспомогательными помещениями.Расширение и перенос санузлов возможен в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих и, конечно же, кладовых. Единственное, что надо помнить, объединяя ванную с кладовкой, что к «мокрым» помещениям предъявляются более жесткие требования по гидроизоляции и электробезопасности. Обратите внимание, чтобы гидроизоляция была выполнена правильно, в том числе под дверью в санузел должен быть сделан порожек, предотвращающий вытекание воды в коридор, на случай, если вы забудете вовремя выключить кран.
| Комментирует Денис Герасимов, юрист, партнер юридической : — Данный вопрос регулируется Главой 4 Жилищного кодекса, а так же муниципальными актами в части процедуры и порядка прохождения согласования, поскольку вопрос согласования перепланировки отнесен к ведению муниципалитетов. В соответствие с перечнем документов, который указан в Жилищном кодексе (ст. 26), необходимо будет предоставить на согласование в муниципалитет проект перепланировки и переоборудования будущей ванной. Данный проект должен соответствовать строительным нормам (сохранение несущих конструкций), а также санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. В целом к вопросу переоборудования и перепланировки ванной комнаты применяются общие требования закона, в том числе и в части архитектурных памятников и объектов культурного наследия. То есть, если ваша квартира находится в доме, которому присвоен подобный статус, вам понадобятся дополнительные согласования. |
Расширение санузлов за счет прилегающих вспомогательных помещений, в том числе кладовых, возможно. Необходимо лишь соблюсти все требования по гидроизоляции и электробезопасности. Проект перепланировки нужно согласовать в муниципалитете.