Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Государственная пошлина при регистрации ДДУ
Процедура уплаты государственной пошлины регламентирована положениями действующего Налогового кодекса Российской Федерации. В случае, если речь идет о регистрации ДДУ со стороны юридического лица, размер пошлины составит 6000 рублей. Если договор регистрируется физическим лицом, пошлина составляет 350 рублей. Вышеуказанные суммы делятся на общее количество участников.
Например, в договоре указывается только застройщик и единственный дольщик. Сумма платежа будет поделена между двумя участниками. Соответственно, застройщик обязан выплатить 6000/2=3000 рублей, а второй участник – 350/2=175 рублей.
Если ДДУ заключается между застройщиком и двумя дольщиками, государственная пошлина автоматически делится на троих участников. Таким образом, компания-застройщик выплатит 2000 рублей, а каждый из дольщиков по 116 рублей.
Квитанция об оплате государственной пошлины считается отдельным документом. Если речь идет о юридическом лице, пошлина должна быть оплачена платежным поручением. Дольщик может оплатить пошлину в банке.
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Какие документы нужны для регистрации
Чтобы регистрация состоялась, нужны следующие документы:
- удостоверения личности всех участников, на которых оформлен договор долевого участия в строительстве;
- оригинал ДДУ;
- подписанный передаточный акт;
- разрешение на ведение дома в эксплуатацию.
Что касается последнего документа, то по новым правилам, сведения о нем поступают в реестр недвижимости по электронным каналам. Данные о полученном разрешении должны направлять те органы, которые его выдают. Если по каким-либо причинам сведения в реестр не поступили, их передает сам застройщик не позднее десяти рабочих дней после получения.
В некоторых случаях участнику долевого строительства, возможно, придется представить и другие документы:
- разрешение супруга/и на совершение сделки, заверенное нотариусом;
- документ о рождении, если квартира оформляется на ребенка, которому на момент совершения сделки еще не исполнилось восемнадцать лет;
- закладная или договор на ипотеку, если объект долевого строительства покупается на средства, взятые в ипотечный кредит;
- доверенность на лицо, представляющего интересы дольщика, если документация подается не самим участником. Этот документ быть нотариально заверен.
Заявителю также нужно заплатить госпошлину, которая составляет две тысячи рублей. Если будущих собственников несколько, то сумма не увеличивается, а разделяется между всеми участниками в соответствии с их долями. Законодатель не обязывает граждан предъявлять квитанцию при передаче документов на регистрацию. Сведения об оплате должны поступить в реестр из единой информационной системы. Однако если данные о платеже вовремя не поступят, в регистрации может быть отказано.
[ads-pc-1][ads-mob-1]
После подписания собственником акта о приёме-передаче построенного дома, нужно документально закрепить право собственности на жильё.
Документы можно будет оформить только после постановки дома на учёт кадастровой службе. Этот процесс может происходить около шести месяцев. Более точное определение сроков надо уточнить у застройщика.
Оформление права собственности производится в МФЦ или Росреестре, по следующим документам:
- Договор (ДДУ, либо уступки права требования).
- Акт приёма-передачи (оригинал). Количество экземпляров должно соответствовать количеству, оформленных дольщиков в договоре.
- Паспорта участников долевого строительства.
- При оформлении супругов совместной собственности ― свидетельство о браке.
- Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
- Если оформлялась отмена закладной, то дополнительное соглашение.
- При займе денег в банке ― договор кредитования с его копией.
В МФЦ регистрация осуществляется в девятидневный срок (считаются рабочие дни). При подаче документов в Росреестр, 7 рабочих дней.
Оформленный договор дарения на недвижимое имущество у нотариуса, сразу же действует с того дня, как его подписали обе стороны.
Если дарственная оформлена самостоятельно и подписана обеими сторонами, но не зарегистрирована, то срок её действия равен трём годам. За это время документ должен быть зарегистрирован, иначе он аннулируется. Как только осуществлена государственная регистрация договора, объект становится собственностью принявшего дарение.
После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право на имущество в ЕГРН. Тогда будут исключены возможные ситуации по оспариванию дарения третьими лицами. Если произведена добровольная регистрация, то одаряемому и дарителю нужно совместно подать документы и через десять дней получить выписку ЕГРН.
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:
- составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
- оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
- подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
- постановка жилого дома на учет в Росреестре;
- присвоение ему почтового адреса.
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
Проверяем, зарегистрирован договор или нет
Независимо от наличия подтверждающих документов следует проверить этот факт самостоятельно. Для этого нужно:
- зайти на сайт Росреестра и заполнить бланк запроса. Введите:
- кадастровый номер объекта недвижимости. Информацию возьмите в ДДУ в разделе «Предмет договора». Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта;
- адрес объекта, но он не является обязательным, достаточно кадастрового номера;
- кликните на ссылку «сформировать запрос» и дождитесь результатов. Это может быть таблица или список;
- найдите в результатах графу «права и ограничения», в ней будут перечислены номера всех зарегистрированных ДДУ по дому;
- убедитесь, что ваш номер договора в этом списке есть. Если он там отсутствует, выяснять информацию придется в Росреестре, записавшись предварительно на прием.
Если у вас остались вопросы, получите онлайн-консультацию у профессиональных адвокатов нашего сайта. Также вы можете позвонить по указанным номерам. Юристы проанализируют соглашение на наличие ошибок, спорных или невыгодных для вас пунктов, на соответствие требованиям закона. Также специалисты помогут пройти процедуру регистрации в кратчайшие сроки, при необходимости сами соберут документы и подадут их в Росреестр.
Зачем нужна регистрация ДДУ
Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.
Основные причины для такого оформления:
- Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
- Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
- Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
- Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.
Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:
- Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
- Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.