Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иск подается, если гражданин имеет право проживать в квартире, но собственник желает выселить его. Судебный процесс будет проходить так, чтобы каждая сторона смогла предоставить свои объяснения и доказательства.
Основания выселения бывших хозяев из квартиры
Под хозяевами в данном разделе понимаются лица, обладающие правами собственности на соответствующее жилое помещение.
Основанием для выселения бывших хозяев из квартиры является переход права собственности к другим лицам или лицу. То есть лицо, продав свою квартиру, утрачивает на нее право собственности, перестает быть ее хозяином, поэтому должен покинуть такое жилое помещение. Из данного правила есть исключение, так, если в договоре купли-продажи, дарения, мены недвижимости предусмотреть сохранение права пользования за жилым помещением, то выселить такое лицо станет невозможно по закону.
В определенных законом случаях из квартиры могут выселить и хозяина, т.е. не бывшего хозяина, а самого, что ни на есть настоящего. Соответствующие основания не рассматриваются в данном материале, поскольку он посвящен выселению бывших собственников.
Исполнение решения суда о выселении бывших правообладателей
Новый собственник выиграл суд и получил решение суда о выселении из его квартиры и исполнительный лист. Как действовать дальше, ведь не для всех ответчиком решение суда имеет какое-то значение?
После получения исполнительного листа, истцу необходимо подать приставам заявление о возбуждении производства на основании исполнительного документа, приложив оригинал указанного документа.
Пристав обязан возбудить производство и направить должникам (ответчикам) соответствующее постановление с указанием срока для добровольного исполнения – 5 дней.
Если в срок для добровольного исполнения должники не покинут, занимаемое ими незаконно жилое помещение, пристав вынесет постановление о взыскании сбора с должников и установит новый срок для добровольного исполнения с предупреждением о дальнейшем принудительном выселении.
Далее, когда все сроки истекут, и бывшие собственники не покинут помещение, приставы должны будут выехать по адресу проживания должников и произвести действия по их выселению из квартиры или иного жилого помещения. При этом действия приставов по выселению осуществляются в присутствии двух понятых и при необходимости при содействии сотрудников ОВД.
Новому собственнику следует присутствовать в момент выселения приставами бывших хозяев. Когда действия приставами по выселению будут завершены, новому собственнику, попавшему в квартиру, лучше принять меры по смене замков для исключения повторного попадания в квартиру лиц, которых выселили.
Есть ряд граждан, выписать которых если не невозможно, то очень трудно. К ним относят:
- Бывшие члены семьи. Суд вправе дать таким лицам отсрочку, чтобы они смогли найти для себя новое место проживание. Она дается, если у таких лиц отсутствует своя недвижимости или иное пригодное для жительства место. Если гражданин имеет финансовые возможности для покупки или аренды жилья (например, получает высокую заработную плату), его могут выписать даже при отсутствии объекта в собственности.
-
Дети. Выписать ребенка, даже после развода с супругом, очень сложно. Альтернатива — предоставление ему отдельного жилья, в том числе аренда пригодной квартиры, комнаты или дома. Нужно учитывать, что придется обеспечивать жильем не только несовершеннолетнего, но и родителя, с которым он будет проживать.
-
Собственника единственного жилья. Если у гражданина отсутствует иное имущество или место для проживания, лишить его законных прав практически невозможно. Исключение — если объект относится к роскоши (например, имеет слишком высокую площадь, явно излишнюю для обеспечения потребностей в жилье должника и членов его семьи). В таком случае жилье может быть продано с торгов, а должнику будет куплено иное имущество.
Можно ли выписать человека из квартиры
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Условие в договоре купли продажи, дарения, мены о снятии с регистрационного учета собственников (продавцов)
Право на выселение из квартиры предыдущего собственника предусмотрено ст. 292 Гражданского Кодекса. В статье сказано о том, что право на выселение возникает в момент, когда изменяются собственники недвижимости. Следовательно, когда сделка купли-продажи считается завершенной, изменяются правообладатели недвижимости, осуществляется и выселения бывших собственников жилья.
В ГК РФ четко указано, что в ситуации, когда право собственности на жилье переходит к новому владельцу, у старых владельцев аннулируется не только право собственности, но даже право пользования таким объектом. Следовательно, осуществляется добровольное или принудительное выселение.
Дополнительно Гражданский Кодекс дает правовые основания на выселение не только бывшего собственника жилья, но также и членов его семьи. И дополнительно такая норма даже прописана в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14. Правда, интересный момент: бывшим членом семьи считается только бывший муж или жена (выселение несовершеннолетних детей имеет другой юридический аспект, если они находятся под опекой).
Но в любом случае особенности выселения бывших жильцов фиксируются и в документах, которые предполагают смену собственника. Например, в договоре купли-продажи. И об этом более подробно.
Договор купли-продажи – это документ, на основании которого меняется собственник жилья, то есть передается право собственности от одного субъекта другому. Но есть другой момент – право пользования квартирой. И многие предполагают, что сама регистрация в квартире, то есть прописка, предоставляет право пользования объектом. Но это абсолютно не так.
В договоре купли-продажи или мены обычно указываются условия, которые регламентируют снятие с регистрационного учета и выселение из квартиры. Это может быть период 5-15 дней, более того в исключительных ситуациях (по соглашению сторон). Как только изменяется собственник недвижимости, то каждый из прописанных в квартире субъектов обязан снять себя с квартирного учета.
Особенности процедуры
Принудительное выселение собственника имеет ряд особенностей. Так, государственные органы имеют право на расселение аварийного жилья, или дома, подлежащего сносу. В этом случае владельцам предоставляют новые квартиры. Если собственник не хочет выселяться, по решению суда процедура может быть проведена на принудительной основе с выплатой денежной компенсации.
В иных ситуациях новое жилье собственнику не предоставляется (о том, в каких именно ситуациях человека могут выселить без предоставления ему другого жилья, читайте здесь). Квартира выставляется на торги, денежные средства возвращаются владельцу за вычетом судебных расходов и задолженностей, если таковые имеются.
На обжалование решения суда о выселении собственнику отводится 6 месяцев. После этого решение суда вступает в законную силу и ответчик должен покинуть жилье. В случае неисполнения предписания суда, выселением занимаются судебные приставы.
При наличии в квартире имущества, которое владелец отказывается забирать, оно передается на хранение судебным приставам на срок не более двух месяцев. По истечению этого периода имущество может быть реализовано, денежные средства возвращены владельцу за вычетом стоимости хранения.
После проведения сделки купли-продажи квартиры бывший собственник и члены его семьи обязаны освободить жилплощадь для нового владельца. Если этого не произошло, вопрос о выселении нужно решать через суд.
Справка. Получить отказ на выселение членов семьи бывшего собственника можно только в случае, если они имеют право пожизненного проживания.
Подобные нюансы нужно выяснять до заключения сделки купли-продажи. Если это произошло, можно через суд признать сделку недействительной, или смириться с ситуацией.
Таким образом, закон допускает возможность принудительного выселения собственника из принадлежащего ему имущества. Однако самостоятельно этого сделать нельзя. Для выселения необходимо решение суда. Чтобы получить положительный вердикт, необходимо иметь веские доказательства систематических нарушений.
Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.
«Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».
ТОЧНОСТЬ ФОРМУЛИРОВОК
Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:
— «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).
— «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».
Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.
— «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру».
Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.
Методы у нас негуманные
Есть и менее гуманные методы. Так, риелтор Ольга Л. допускает такой вариант: «Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть».
При таком сценарии новый собственник рискует быть обвиненным в краже вещей выселенных людей, на него подадут иск в суд, причем по статье УК РФ. С другой стороны, комментирует Ирина Фоменко, покупатель уже является новым собственником: у него есть документы и право собственности на квартиру (право владения, пользования и распоряжения ей). Да, такое решение будет скандально-конфликтным, но при соблюдении определенных правил все же законным.
«А вот вызывать полицию в таких случаях бесполезно — выселять задержавшегося бывшего владельца она не станет: это не ее компетенция и не ее зона ответственности. Все выселения — строго по решению суда», — подчеркивает адвокат.
Кого нельзя выселить через суд?
Наиболее трудным представляется процесс выдворения собственника помещения и несовершеннолетних (особенно если они имеют проблемы со здоровьем). Процент положительных судебных решений по данному вопросу ничтожно мал.
Наиболее распространенным считается вариант, когда владелец (частное лицо или муниципалитет) подыскивает бывшим арендаторам или сожителям новое место жительства. Реализовать это можно в форме приобретения жилплощади, оплаты долгосрочной аренды или заключения другого договора соцнайма.
В случае с муниципалитетом, предоставляющим помещения социально незащищенным категориям, предоставить им новую площадь потребуется, если это происходит в связи:
- с необходимостью сноса строения;
- с переводом квадратных метров в нежилой фонд;
- с признанием помещения аварийным;
- с возникновением обязательств по передаче здания религиозной организации;
- с непредвиденными результатами капремонта и реконструкции (из-за чего полезная площадь строения уменьшилась).
Порядок действий после решения суда
Получив на руки положительное решение судьи, владелец жилплощади должен дождаться его вступления в силу (это происходит не позднее чем через месяц после его выдачи). Если ответчик его не оспорил в оговоренные сроки, то собственник может начинать активные действия:
- Направить квартиранту письменное уведомление об окончательной дате выезда (с учетом периода отсрочки, если таковая была установлена судом).
- Требовать от бывшего жильца возмещения ущерба. Если это не оговаривалось в судебном процессе, то, при отказе виновного лица, придется подавать новый иск.
- Если на момент истечения отведенного срока, жилец остается в помещении, придется обращаться к судебным приставам или в полицию.
Предпринимать меры по самостоятельному выселению не рекомендуется. Если в ходе потасовки будет нанесен телесный или материальный ущерб, то ответчиком по делу (возможно, уголовному) будет выступать уже хозяин квартиры. Поэтому, лучше заручиться поддержкой юриста.
Когда нужна помощь юриста
Столкнуться с процедурой выселения можно с любой стороны – выселяемого и инициатора выселения. Если грозит потеря жилья и получено письменное предупреждение с требованием устранения нарушений, следует незамедлительно обратиться к юристу, специализирующемуся в жилищном праве. Это спасет от выселения или позволит урегулировать претензии без судебных разбирательств и дополнительных расходов.
Опытный юрист поможет заинтересованным лицам добиться выселения собственника, правильно выстроив стратегию поведения на суде и определив основания для иска. Участие в судебных заседаниях требует знания нюансов судопроизводства и норм ГПК РФ. Квалифицированная помощь юриста позволит донести свою позицию до суда и подтвердить ее неопровержимыми доказательствами.
Процедура выселения бывшего собственника
Для выселения бывшего собственника из жилого помещения, если он не хочет добровольно его покидать, новому собственнику понадобиться обратиться за судебной защитой своих прав и получить решение суда на выселение бывшего хозяина, а далее уже обращаться к приставам с таким решением.
Порядок выселения бывшего хозяина квартиры будет такой:
- 1 шаг – оформите письменную претензию (уведомление, требование) и направьте ее бывшему собственнику заказным письмом. В претензии укажите, в какой срок лицо должно освободить спорное жилое помещение. Отследите по идентификатору получение претензии бывшим хозяином. Выждите срок, в который лицо должно покинуть квартиру добровольно.
ВНИМАНИЕ: у вас должны остаться документы об отправке претензии бывшему хозяину по адресу его проживания. Копии соответствующих документов необходимо будет приложить к иску в суд.
При этом закон не требует в обязательном порядке направлять такое требование, но в судебной практике встречаются случаи, когда суд считает, что по указанному спору истец сначала должен направить претензию, а потом уже идти в суд.
- 2 шаг – при неисполнении Вашего требования бывшим собственником, подготовьте в суд иск о выселении лица. Один экземпляр подготовленного иска направьте заказным письмом ответчику (бывшему собственнику), сохранив у себя документы об отправке.
- 3 шаг – соберите пакет документов в суд, а именно, иск с приложением доказательств, документов о направлении ответчику, квитанции об оплате госпошлины и подайте весь пакет документов в районный суд.
- 4 шаг – примите участие в судебном заседании, дав пояснения суду, почему Вы обратились в суд с иском и какие заявляете требованиям. После рассмотрения дела дождитесь решения суда.
- 5 шаг – при удовлетворении Вашего иска выждите время для вступления решения суда в силу и получите исполнительный лист.
- 6 шаг — предъявите исполнительный лист в службу судебных приставов для принудительного выселения Ответчиков по делу, для этого составляется заявление о возбуждении исполнительного производства, подается по адресу ФССП, соответствующего района по месту нахождения квартиры
Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей
Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.
Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.
Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.
Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.
Для того что бы выселить бывшего супруга из квартиры необходимо просто фактически развестись. Ведь в соответствии с частью 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ, прекращение семейных отношений уже влечет за собой утрату права пользования квартирой бывшим супругом. Однако это утверждение верно, только в случае, если владельцем квартиры является жена.
Если же квартира муниципальная, то основанием для выселения супруга могут стать такие причины:
- его длительно отсутствие, фактическое проживание по другому адресу;
- использование квартиры не по назначению;
- аморальное поведение;
- систематическая длительная неоплата коммунальных платежей (свыше 6 месяцев);
- умышленное повреждение или уничтожение жилого помещения, его частей и коммуникационных систем.
Все основания, которые указаны выше, относятся не только к бывшим супругам, состоявшим в официальном браке, но и к парам, которые сожительствовали (так называемый «гражданский брак»).