Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать неустойку по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
- с 29.03.22 по 30.06.2023 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта
Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).
Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.
Приведем пример расчета. Исходные данные:
- цена ДДУ — 3 млн руб.;
- срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
- фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
- участником ДДУ является гражданин.
Расчет:
- просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
- на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
- поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
- сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
Небольшой период просрочки – преимущество
Чтобы получить деньги с застройщика, не стоит ждать подписания передаточного акта. Преимущество получают дольщики, обратившиеся за получением компенсации с самых первых дней образования просрочки.
Почему это происходит? Ответчик реагирует на массовое поступление исков и начинает выводить деньги со своих банковских счетов, и когда выносится судебное решение, денег на выплаты компенсаций уже нет. В результате в приоритете оказываются те дольщики, которые раньше заявили требования.
Если установленный срок сдачи квартиры уже наступил, а приемо-передаточный документ все еще не подписан, уже на следующий день можно начинать процесс по взысканию неустойки.
Рассмотрение дела, как правило, занимает 2-3 месяца — за это время сумма пеней увеличится, и мы уточним ее размер на момент принятия судебного постановления.
Если после вынесения решения объект все еще не передан, мы обратимся за новым возмещением. В этом случае пеня за второй период начнет течь со следующего дня после решения суда.
Как рассчитать неустойку.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Расчет неустойки по договору долевого участия: Формула и пример расчета
На рынке продаж квартир в строящейся новостройке для дольщиков возникают проблемные ситуации, когда они по договору долевого участия не могут получить свою недвижимость без просрочки в несколько лет ввиду несданного в эксплуатацию объекта долевого строительства застройщиком.
Далее в нашей статье мы рассмотрим, как нужно производить расчет неустойки по ДДУ, а также как необходимо вести себя обманутому гражданину в подобных случаях и какие гарантии закреплены правовыми нормами с целью защиты его прав и интересов.
| Не откладывайте решение Ваших проблем!Звоните: 8 (495) 743-49-19 |
Расчет просрочки передачи квартиры
Расчет просрочки является частью формулы калькулятора неустойки и напрямую влияет на её размер. Для определения периода, за который можно осуществить взыскание неустойки с застройщика нужно посчитать количество дней с его начала до его конца (включительно). Но не всё просто как кажется.
|
Начало периода – день, следующий за последним днём сдачи квартиры по договору. Именно передачи квартиры, а не ввода дома в эксплуатацию. |
Разные годы – разные ставки
Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.
Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.
Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.
Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.
Основания к взысканию неустойки по ДДУ в 2019 году
Примечательно, что договор долевого участия (далее – «ДДУ») может предусматривать практически любые, прямо не запрещенные законом основания к взысканию неустойки. В договоре, специально для таких случаев, может даже оговариваться способ расчета. Но в подавляющем большинстве случаев застройщики оставляют штрафные санкции на усмотрение законодательства. А вот в законе можно обнаружить лишь 3 основных причины к взысканию.
- Просрочка передачи объекта долевого строительства, указанного в ДДУ, дольщику.
- Нарушение предельных сроков устранения недостатков.
- Расторжение договора в одностороннем порядке (в том числе чрез суд) по инициативе дольщика.
Чтобы понять, как и по каким формулам в 2019 года рассчитываются и взыскиваются неустойки по приведенным основаниям, рассмотрим их чуть подробней.
Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Как взыскать максимум неустойки по ДДУ?
Представьте, истец заявляет 500 000 руб. нестойки и 250 000 руб. штрафа. А районный суд взыскивает всего 150 000 рублей. И это обычная история. Но есть альтернатива. Самый выгодный для дольщиков способ взыскания неустойки – через Арбитраж. Подробнее об этом вы можете узнать из нашей статьи о взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд.
- Минимальный процент снижения неустойки (не более 50%, в то время как обычные суды урезают пеню до 90%). Зачастую Арбитраж оставляет полную сумму запрашиваемой компенсации.
- Срок рассмотрения дела в арбитраже – от 1,5 до 3 месяцев, а в судах ОЮ процесс длится около полугода.
- Можно так же взыскать штраф по закону ОЗПП, оплату услуг юриста, компенсировать расходы, понесенные по вине застройщика.
Мы поможем вам взыскать максимальную неустойку с застройщика через Арбитраж.
- Мы работаем без предоплаты.
- От вас требуется только один раз приехать к нам для заключения договора, либо можете воспользоваться бесплатным выездом нашего юриста!
- Весь процесс взыскания неустойки происходит без вашего участия и “под ключ”.
Мы оказываем юридическую помощь дольщикам по взысканию компенсации с застройщиков уже более девяти лет. В нашей практике есть много положительных решений судов. Важным условием успешного завершения дела является своевременное обращение в нашу компанию, т.е. сразу после начала просрочки. В этом случае вы окажетесь в преимуществе по отношению ко всем остальным дольщикам, и мы взыщем для вас максимальную сумму неустойки!