Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Диспозитивные основания для расторжения договора по требованию арендатора
Очевидно, что перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке, установленный частью 1 статьи 620 ГК, состоит из вариантов серьезного нарушения арендодателем своих обязательств, но при этом он, так же как и в статье 619 ГК, является открытым, так как часть 2 статьи 620 ГК допускает указание в договоре иных оснований для его расторжения в судебном порядке.
Суды допускают, что при заключении долгосрочного договора арендатор вправе проявить должную степень осмотрительности и включить в него условие о порядке расторжения договора по своему требованию, например, в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1684/10-С3 по делу N А47-7415/2009).
Прочими основаниями, в том числе не связанными с действиями сторон договора, по мнению автора, могут быть следующие:
- проведение капитального ремонта арендодателем в порядке и сроки, не предусмотренные договором, либо с созданием помех для арендатора;
- выдача предписаний контролирующими органами с требованиями установления в помещении противопожарного, сигнализационного, вентиляционного и прочего оборудования, связанного с безопасностью и обязательного в силу закона;
- деятельность других арендаторов, в том числе в соседних помещениях, прямо или косвенно затрудняющая деятельность рассматриваемого арендатора, даже если эти соседи используют помещения по назначению и не нарушают прочих условий своих договоров;
- изменение конъюнктуры арендного рынка, выраженное в конкретных объективных показателях, при котором арендатор утрачивает экономический интерес к данному объекту;
- ухудшение транспортно-логистической ситуации в районе арендуемого объекта вследствие строительных и прочих работ;
- уменьшение автомобильного и пешеходного трафика в районе арендуемого объекта, снижающее его посещаемость.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора
Применение 620 статьи при досрочном расторжении
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.
1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873
“…Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО “Гроккет” не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.
При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права…”
Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015
“…Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее – ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее – администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.
По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее – договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).
Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.
Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации – строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106
“…Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 “О Генеральном плане города Москвы” стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.
При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.
Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”
1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?
5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.
Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.
Основания для прекращения договора
Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
- По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
- В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
- По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.
Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?
Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.
В этом документе обязательно нужно указать:
- данные сторон арендных отношений;
- обоснованную причину расторжения договора;
- сроки прекращения арендных отношений;
- дату составления уведомления;
- личную подпись.
Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.
В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.
Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:
- Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
- В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.
Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.
В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?
Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:
- при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
- нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
- игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
- при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Основания, указанные в ст. 451 ГК РФ
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий :
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Досрочное прекращение договора аренды арендодателем
В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.
Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.
Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.