Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно капитальный ремонт лежит в зоне ответственности регионального оператора. Именно он создает законный фонд, куда поступают финансовые активы. Рассматриваемые активы должны быть направлена на то, чтобы отремонтировать жилые здания, что нуждаются в ремонте. В одном из банков РФ должен быть открыт счет, на котором хранится капитал, в размере от 20 миллиардов рублей.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Что будет, если не платить за капитальный ремонт
Не платить за капремонт законно можно, но такая возможность доступна не всем, у которых есть квартира. Если человек самовольно решит не платить, его ждут неприятные последствия. Появится долг, а за его неуплату начислят пеню. Если не платить несколько месяцев, придется разбираться с судом. Суд поставит блок на счета неплательщика, пока долг не будет полностью погашен.
Если долг за капремонт меньше 500 тыс. руб. действует упрощенный порядок взыскания, подразумевающий быстрое рассмотрение дела и выставление приговора. Обычно это занимает не больше недели. Не редко должника даже не уведомляют о суде, а ставят уже перед фактом. Иногда могут даже выселить, но только если жилье с долгом не является единственным для должника. Хотя выдавать кредит должнику не будут.
Можно деприватизировать недвижимость, написав заявление, но тогда она отойдет государству, и распоряжаться в квартире вы не сможете. Хотя оплатакапитального ремонта при таких обстоятельствах действительно не обязательна. Также будут запрещены такие манипуляции, как дарение, продажа, передавать дом по завещанию. Так что решайте сами, настолько ли принципиально не платить за недвижимость или стоит отказаться от написания заявления и платить взнос.
Получить юридическую помощь по вопросам оплаты за капитальный ремонт можно на нашем сайте.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Приобретение недвижимости – это ответственное мероприятие. Поэтому необходимо убедиться, что продавец не оставил долгов на квартиру. Для этого запрашивается справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
Выписка по финансовому номеру показывает, какие были сделаны начисления и произведены платежи.
Чтобы переоформить лицевой номер, известить об изменениях необходимо паспортный стол, а также поставщиков ресурсов. Если жилье покупается в долевое владение, то заявление составляет каждый собственник.
Нужно взять справку о том, сколько человек прописано, и обратиться в единый расчетный центр. Если имеется несколько собственников, то каждый из них обязан дать свое одобрение на переоформление документации. До того, как вы купите жилье, нужно убедиться, что продавец действительно оплатил все квитанции. Иначе проблемы возникнут у нового владельца.
Если счетчики не установлены, то начисления производятся из того, сколько фактически потребляется ресурсов.
Важно! Извещать придется несколько учреждений. Поэтому можно упростить задачу, если заранее снять копии с документов. Останется только отправить их по инстанциям.
Для переоформления счета нужно предоставить в ЕРКЦ следующие документы:
- паспорт РФ;
- правоустанавливающий документ;
- выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
- кадастровый и технический паспорт;
- копию акта приема-передачи жилплощади;
- справку из паспортного стола о количестве прописанных в квартире;
- документы, удостоверяющие поверку индивидуальных счетчиков;
- справку об отсутствии долгов по услугам ЖКХ (при наличии);
- заявление.
Правоустанавливающим документом является договор покупки, дарения, обмена жилья, свидетельство о праве на наследство и т. д. В акте приема-передачи должны быть приведены показания приборов учета на момент фактического принятия жилплощади покупателем.
В заявлении излагается просьба присвоить новый номер лицевого счета в связи с возникновением права собственности на жилье, также в тексте нужно указать следующие сведения:
- наименование органа подачи бумаги;
- ФИО и паспортные данные всех сособственников квартиры;
- сведения о жилом помещении;
- реквизиты документов о праве собственности;
- дату возникновения прав и дату фактического принятия недвижимости;
- сведения о замене и последней поверке счетчиков;
- показания индивидуальных приборов из акта приема-передачи жилья;
- список прилагаемых документов;
- дату и подписи и контактные данные всех заявителей.
Важно дополнить текст согласием всех заявителей на обработку их персональных данных.
К данным о жилом помещении относятся адрес, кадастровый и инвентарный номер квартиры, а также сведения о количестве квадратных метров, приходящихся на каждого сособственника, и количество прописанных на его территории лиц. Например, при переоформлении счета тремя собственниками комнат в коммунальной квартире для каждой комнаты указывается ответственный владелец, площадь и перечень прописанных лиц.
Последовательность перерегистрации коммунального лицевого счета после покупки жилья
Далеко не все понимают, в чем смысл лицевого счета. Чаще всего он представляется, как расчетный. Но, по своей сути, по своему назначению лицевой счет – это средство накопления информации. В нем содержатся сведения о квартире, собственниках, фиксируется история пользования электричеством, водой, газом, мусоропроводом и другими услугами.
Открытие и учет информации – это обязанность организации, предоставляющей хозяйственные услуги. Раньше лицевой счет представлялся в бумажном виде, с помощью карточек, на которых управляющая компания записывала все расходы.
Современный учет ведется с помощью компьютерных программ. При смене владельцев предприятия ЖКХ должны переоформить свой лицевой счет на основании обращения нового хозяина. Он, со своей стороны, должен выполнить определенную законом процедуру.
Точная дата начала взносов на будущие восстановительные и ремонтные работы зависит от нормативных актов, принятых на региональном уровне. Продолжительность гарантии застройщика может варьироваться в соответствии с мнением муниципальной власти. Даже если фирма, осуществившая возведение жилого многоквартирного дома, взяла на себя вопросы, связанные с восстановлением и ремонтом на определенный срок, жильцов все равно могут обязать вносить средства на капитальный ремонт. Обычно это объясняется необходимостью формирования специального фонда, который в последующем будет расходоваться на обеспечение своевременных действий.
Владельцы жилья в МКД должны организовать общее собрание и решить на нем следующие вопросы:
- размер ежемесячного платежа;
- выбор обслуживающей компании;
- место формирования собственного фонда.
С какого периода возникла обязанность по внесению платежей на капитальный ремонт? Официально требование было введено с 1 января 2014 г. До 1 августа 2015 г. владельцы недвижимости должны были принять решение о способе формирования капитального фонда:
- перечислять средства на счет, находящийся в распоряжении местных властей;
- по решению большинства собственников квартир в МКД, осуществить открытие счета в банке, на котором и будет формироваться запас средств на планируемые или непредвиденные расходы в виде капитального ремонта.
Вне зависимости от того, кто имеет доступ к вносимым суммам за капремонт в новостройках, решение о том, когда следует приступать к ремонтным работам, принимает местная администрация. Неоспоримым плюсом специального счета является следующий момент: жильцы точно уверены, что собранные средства не пойдут на восстановление другого (более нуждающегося) жилого строения. А вот отследить траты из общего фонда очень сложно.
Чтобы получить отсрочку на оплату взносов на капремонт в новом доме, нужно составить и подать коллективную просьбу. После получения, специалисты местной администрации приступают к оценке реального состояния объекта, на основании которого и принимают окончательное решение.
Срок действия федерального проекта рассчитан на 30 лет. Московская программа разбита на 3-х летние периоды, охватывающие ремонтные работы в определенных домах. По истечении этого времени программа может либо завершиться, либо подвергнуться корректировке.
Как копят деньги: фонд
Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.
Фонд — это «общий котел»: копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.
Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.
В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года.
Фонд обязан делать почти всю организационную работу. Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.
В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.
Региональная программа капремонта
Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.
Сколько счетов может быть открыто?
Чаще всего потребитель коммунальных услуг имеет один номер счета, который ему предоставляет управляющая компания. Однако, в каждом населенном пункте – свои правила. Поскольку услуги предоставляют разные организации, каждая из них может открыть свой лицевой счет. Разумеется, перед каждой из таких структур потребитель несет ответственность за своевременность оплаты услуг. Если новые собственники устанавливают в квартирах счетчики, эти приборы должны быть обязательно зарегистрированы у поставщиков ресурсов.
Случается, что компании реорганизовываются, меняют структуру и подчиненность или даже ликвидируются. В этих случаях потребители получают новые лицевые счета вместе с соответствующим уведомлением. В этих случаях перезаключение договора инициирует уже сама организация.
Кто и как выставляет квитанции для оплаты взносов на капремонт
С возникновением необходимости перечислять деньги на «капиталку» стали появляться вопросы об оплате за капремонт пенсионерами в 2021 году и другими физическими лицами.
Кто должен осуществлять обязательный платеж:
- владельцы жилья в многоквартирном доме (МКД).
- лица с третьей группой инвалидности.
На первый взгляд возникает достаточно запутанная история по переходу долгов и необходимости компенсировать взносы новым собственником. Расскажем, что происходит на самом деле.
При покупке жилья на вторичном рынке, новый собственник не обязан оплачивать чужие долги по капитальному ремонту. Новый владелец обязан платить за себя со дня вступления в права собственности (согласно ЖК РФ ст. 153 п.5).
Государственные службы не сильно желают разбираться в вопросе прав собственности, их более волнует получить КАПВЗНОСЫ за соответствующий период. Как не попасть в неприятную ситуацию?
- Запросите справку об отсутствии долгов. Перед приобретением жилья покупатель или риэлтор должен договориться с продавцом, чтобы он предоставил документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Вы можете обговорить условия, по которым или продавец, или вы закроете долги по всем счетам или только за капремонт. Последнее возможно при оформлении соответствующего документа согласно ГК РФ п. 1,2 ст. 391.
- Если не запросили справку, а начали требовать плату. Обратитесь к старому владельцу и обязуйте его заплатить согласно ст. 210 ГК РФ. С другой стороны в ч.3 ст.158 ЖК РФ говорится, что при переходе имущественных прав, долги передаются новому хозяину жилья.
- Если службы ЖКХ неправомерно требуют с вас плату и не дают переоформить лицевой счет на ваше имя:
- обратитесь к предыдущему владельцу. Рекомендуется во время сделки оговорить суммы и сроки погашения и оформить нотариально, чтобы к вам не было вопросов;
- запросить в ЕГРН выписку, где отображена дата смены собственника и относите в ТСЖ или Управляющую компанию, если не помогло, то ссылаетесь на статью 153 ЖК РФ;
- в случае отказа, отправляете заказное письмо с указанием причины обращения в УК или ТСЖ и прикрепляете выписку из ЕГРН.
- можно обратиться в Прокуратуру, Государственною жилищную инспекцию или Роспотребнадзор, если потерпели неудачу в вышеперечисленных способах решения вопроса.
Также хотелось отметить, если помещение снимается, то арендатор не обязан оплачивать данный взнос, если данное не обговорено арендодателем. Первоначально обязанность возлагается на плечи собственника.
Случается такое, что новые собственники приобрели квартиру, на которой числится долг за капремонт. Это свидетельствует о том, что предыдущий владелец не оплачивал вовремя взносы. Гражданское законодательство не подразумевает, что при покупке недвижимости все задолженности автоматически переходят новому владельцу. Но при детальном рассмотрении обстоятельств становится заметно, что дело обстоит иначе. Согласно статье 158 ЖК задолженность за капитальный ремонт переходит новому собственнику после регистрации недвижимости на свое имя.
Поэтому покупка квартиры должна сопровождаться тщательной проверкой долгов и самого владельца. Уместно будет заключение соглашения, согласно которому все имеющиеся задолженности становятся обязанностью нового владельца. При таком согласии все дальнейшие неурядицы будут исключены, а общая стоимость квартиры снизится из-за наличия задолженностей. Если покупатель категорически отказывается брать на себя долги предыдущего владельца, то это отображается в документах, чтобы избежать различного рода разногласия.
Тарифы рассчитываются и утверждаются органами власти. Платежи приходят отдельной квитанцией с суммой или она уже входит в общую квитанцию по коммунальным услугам.
Если необходимо рассчитать приблизительную месячную сумму, вам понадобятся следующие данные:
- тип МКД;
- площадь квартиры, офиса;
- утвержденные тарифы, которые в зависимости от региона (город, область, село и т.п.) будут отличаться. К примеру:
Что будет, если не платить
Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.
Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:
- Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
- Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.
Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.
Особенности капремонта в новостройках
Капремонт в новостройках вызывает много вопросов, поскольку плата за капремонт в новостройках представляется жильцам необоснованной. Дом только что ввели в эксплуатацию и на него еще распространяется гарантийный срок. Ссылаясь именно на гарантийный срок в 5 лет по строительным работам, жильцы отказываются осуществлять взносы на капремонт в новом доме. Однако такая позиция является ошибочной.
Прежде всего, гарантийный срок от подрядчика строительных работ никак не влияет на плату за капитальный ремонт в новостройке. С точки зрения закона, эти понятия относятся к разным сферам и смешивать их не следует.
Момент начала уплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь, включение происходит по решению местных властей. При этом к моменту принятия такого решения собственники уже должны определиться с вопросами:
- тариф;
- куда направляются деньги – региональному оператору или на специализированный счет в банке;
- список первоочередных работ.
Капремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала уплаты взносов. Максимальная отсрочка – 5 лет, но на практике субъекты дают собственникам «каникулы» намного короче, в несколько месяцев. Максимальная пятилетняя отсрочка по сборам на капитальный ремонт в новостройках установлена только в Самаре.
Итак, за капремонт в новостройках жители платят на общих основаниях, но с учетом предоставленной местными властями отсрочки.
Нужно ли платить за капитальный ремонт в новостройках
Действующее законодательство позволяет не копить на будущее капитальное восстановление при наличии следующих обстоятельств:
- Недвижимость является ветхой, и местная власть собирается ее сносить.
- Износ жилых квадратных метров составляет более 70 %. При подобных обстоятельствах проведение восстановительных работ является нецелесообразным, так как затраты могут превысить установленный норматив (максимальная стоимость восстановления 1 м2 определена в местных нормативных актах).
- Администрация приняла решение об отчуждении имущества в пользу государства. Возможная причина: строительство коммуникаций, укладка трубопровода или дорожного полотна.
- Жильцы, самостоятельно восстановившие прежнее состояние дома, не обращались к местной администрации с вопросом о предоставлении материальной поддержки.
- Граждане скопили минимальную сумму, достаточную для проведения ремонтных работ. Жильцы могут организовать собрание, обсудить вопрос, письменно зафиксировать решение и направить документ региональному оператору.
Информацию о периоде освобождения новостройки от уплаты взносов, следует искать на официальном сайте области или воспользоваться контактным телефоном и задать вопрос специалисту.
Компенсация за капремонт — кому положена и как получить
Поправки в ЖК РФ (принятые Законом № 399) предоставили льготникам федерального и регионального уровней право на компенсацию взносов на оплату капремонта. Такая компенсация может быть как полной, так и частичной, и предоставляется на заявительной основе.
К федеральным льготникам отнесены инвалиды (в том числе дети-инвалиды) и ветераны.
Для региональных льготников многое зависит от законов, принятых в каждом регионе (субъекте РФ). В основном, это граждане, достигшие 70-80 летнего возраста. Компенсацию взносов на капремонт в регионах обычно рассчитывают исходя из норматива площади (54 кв. метра на одинокого человека, 36 кв. метров на семейного), при условии, что гражданин прописан и будет проживать в жилом помещении, на которое предоставляется компенсация.
Важно помнить, что если гражданин соответствует сразу нескольким категориям льготников, он имеет право выбрать только одну, которая ему выгоднее. К тому же, если в собственности у гражданина имеется несколько квартир/жилых помещений, компенсируются взносы только на одно из них.