Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечная квартира при банкротстве: что будет с материнским капиталом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В качестве примера представим дело № А70-15358/2015, которое рассматривалось в Апелляционной инстанции в 2017 году. В Арбитражный суд в рамках банкротства физического лица поступило от должника ходатайство об исключении 4-этажного жилого дома на основании его статуса единственного жилья. Должник указал, что в его реконструкцию и улучшение были вложены средства маткапитала.
Судебная практика: маткапитал в банкротстве физлиц
Арбитражный суд, рассмотрев обстоятельства дела, отказал в исключении, указав, что дом находится под залогом на основании договора должника с банком об ипотеке. Должник обжаловал определение, но Апелляционная инстанция согласилась с выводами нижестоящего суда и тоже отказала в исключении залогового жилья из конкурсной массы.
Суды учитывают Положения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 978-О-О и от 19.10.2010 № 1341-О-О, что в банкротных делах, где участвует ипотечное жилье, необходимо опираться на положения Федерального закона «Об ипотеке». То есть кредитор вправе обращать взыскание на ипотечный залог, вне зависимости от того, является ли такое жилье для должника и его детей единственным.
Похожие положения содержатся в Определении ВС РФ от 23.10.2015 № 310 — ЭС15-13984 по делу № А08-606/2013, Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 6283/13 по делу N А65-15362/2009.
Материнский капитал и ипотека
Банкротство физических лиц — это арбитражная процедура, направленная на списание долгов и признание гражданина несостоятельным. В российской судебной системе возможны два варианта работы с возникшей проблемной задолженностью. Первый — это пройти через реструктуризацию. Она предполагает расчет с кредиторами за три года через посредничество финансового управляющего. Важный плюс процедуры — освобождение от долгов и сохранение собственности.
Второй вариант — это реализация имущества. В этом случае контроль над процедурой берет финансовый управляющий. В рамках своей работы он составляет реестр требований кредиторов и занимается удовлетворением их в том числе за счет залогового имущества, то есть ипотечной квартиры.
Что станет с материнским капиталом при банкротстве
Процедуру банкротства проводят с целью восстановления платежеспособности физического лица, находящегося в сложном финансовом положении, и сохранения интересов кредиторов. Для этого в рамках процесса вводится реструктуризация имущества или реализация собственности, чтобы частично или полностью вернуть долг заимодателям.
При реструктуризации продажи имущества не будет. В соответствии с соглашением с кредиторами и решением суда должник будет расплачиваться с долгами по новому графику. При реализации, в конкурсную массу могут включить почти всю собственность, которая принадлежит неплательщику.
Деньги из маткапитала наделены особым правовым статусом, который должен быть учтен при рассмотрении банкротства. К основным моментам относят:
- чтобы подтвердить свое право на получение мат. капитала, нужно предъявить сертификат;
- по ФЗ-256 эти деньги можно реализовать строго на определенные цели: купить или построить жилье, оплатить детскую учебу или реабилитацию ребенка, погасить долг или проценты по кредиту за жилье;
- деньги не перечислят, пока не будут обозначены цели их использования.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру?
Ипотечное жилье является залоговым и по закону подлежит обязательному изъятию. Но есть ряд мер, которые помогут сохранить жилье:
- Банкрот может участвовать в торгах и выкупить свою же квартиру. Для этого нужно соблюсти 2 условия: заплатить сразу всю сумму и не иметь долговых обязательств по текущим платежам перед кредитором. То есть нужно погасить все задолженности и пени, исключая платежи будущих периодов.
- Реструктуризация долга. В ходе судебного заседания можно прийти к соглашению с кредитором, доказав возможность погашения долгов, при более мягких условиях по ипотеке. Реструктуризация предполагает пересмотр графика платежей и более лояльную процентную ставку.
- Мировое соглашение. Заключение обоюдного соглашения служит причиной для прекращения судебной тяжбы. В этом случае также нужно доказать, что должник имеет средства или источник дохода, который позволит погашать кредит в дальнейшем.
Материнский капитал и ипотека при банкротстве
Более сложная судьба ждет маткапитал, вложенный (полностью либо частично) в ипотеку.
Проблема заключается в том, что жилье, приобретаемое по ипотеке, находится под обременением (в банковском залоге) до полной выплаты тела займа и процентов по нему.
Если банкротство физлица инициируется в период, когда ипотека еще не погашена, то квартира (дом) будет включена в конкурсную массу и продана на торгах. При этом не имеет значения, является ли жилье единственным для семьи.
Процедура оценки и продажи ипотечного жилья, в которое был вложен материнский капитал, ничем не отличается от подобных процедур по другому имуществу. Средства маткапитала, выплаченные по ипотеке, не выделяются из полученных на аукционе денег и не возвращаются семье.
Банкротство и материнский капитал в ипотеке
Молодые семьи часто используют маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредитованию. Их можно понять — ютиться в съемном жилье никто не хочет, к тому же, это лишние траты. Взносы по ипотеке часто сопоставимы с ежемесячной оплатой аренды, поэтому молодые родители после рождения ребенка начинают искать подходящее жилье и банк, который переведёт деньги застройщику.
В банкротстве ипотечное жилье получает особый статус. Оно не считается единственным жильем, поскольку является предметом залога4. Такие объекты имущества подлежат 100% реализации или возврату залоговому кредитору (банку, который выдал ипотеку).
Что происходит с деньгами от продажи ипотечного жилья?
В торгах объекты имущества продаются по заниженной стоимости. То есть квартира стоимостью в 2 млн. рублей будет продана в лучшем случае за 1,75 млн. рублей.
В распределении выручки участвуют следующие лица:
Если единственную квартиру удалось продать дороже, чем был долг по ипотеке, деньги перечисляются должнику, а не включаются в конкурсную массу.
На практике такие ситуации возникают редко, как правило, еще остается долг по кредиту, который списывается в конце процедуры банкротства.
Участие материнского капитала не играет роли, и если после продажи квартиры денег хватило только на долг перед банком — сумму маткапитала не пустят на погашение иных долгов.
Финуправляющий должен написать письмо в Пенсионный фонд о том, что право на маткапитал не реализовано по причине банкротства его получателя — матери. Средства маткапитала будут выведены из суммы проданного жилья и возвращены в ПФР. Далее надо будет пройти несколько кругов ада, чтобы ПФР снова перевел средства на спецсчет матери. Это тоже работа примерно на год.
Но во многие регионах средства маткапитала на счет женщин не возвращают, Так как региональные отделения ПФР считают, что она ими неверно распорядилась. А, значит, потеряла на эти деньги право.
Поэтому важно обратиться к юристам до подачи заявления на банкротство, чтобы продумать, как сохранить ипотечную квартиру или самостоятельно продать ее до процедуры по рыночной цене.
Продажа квартиры с материнским капиталом при банкротстве: как не потерять имущество?
В банкротстве физлиц применяются 2 процедуры, и в каждой можно спасти ипотечную квартиру.
Реструктуризация долгов. Претензий к имуществу не предъявляется, если банк не вступит в банкротство — например, есть созаемщик. Суть процедуры в следующем: составляется план по погашению задолженности на максимальный 3-летний срок, затем финансовый управляющий контролирует, как должник справляется с удовлетворением требований кредиторов.
Реализация имущества. Существуют следующие варианты по спасению материнского капитала и ипотеки:
Следует знать о следующих нюансах:
В рамках банкротства родственнику/супруге участвовать в электронных торгах.
О чем следует знать?
Ищите финансового управляющего?
Ипотека и материнский капитал: какие шансы есть у должника?
Молодая семья вправе улучшить жилищные условия за счет материнского капитала, и большинство семей с детьми предпочитают его потратить именно на ипотеку. В качестве первоначального взноса часто выступает материнский капитал. По закону, в такой квартире должна быть установлена долевая собственность: в равных частях жилье принадлежит родителям и детям.
В купленной в ипотеку с использованием маткапитала квартире детям, за счет выплат на которых и приобреталось жилье, должны быть выделены доли. В дальнейшем продать такую квартиру будет невозможно без выделения аналогичных долей в ином жилье.
Разумеется, ипотека всегда является собственностью банка, пока не будет закрыт кредитный договор. То есть семейство прописывается в квартиру, но она регистрируется в Росреестре как жилье под обременением. Когда ипотека полностью выплачивается, представитель банка с семьей посещает орган регистрации и снимает из жилья обременение.
Мне точно вернут сумму маткапитала, если ипотечную квартиру отбирают?
Доли детей не могут продаваться за долги родителей. По закону, родители могут позаботиться о возврате денежных средств, выделенных на детей, на спецсчет матери — получателя материнского капитала.
Как это работает?
- В процедуре банкротства должник обращается к финуправляющему и представляет документы. Они свидетельствуют, что на покупку ипотечной квартиры тратился маткапитал.
- Далее финуправляющий пишет письмо в Пенсионный фонд РФ. Он указывает, что деньги маткапитала были задействованы на покупку жилья, но из-за долгов ипотечная квартира была продана в процедуре реализации имущества.
- Часть денежных средств, соразмерно долям детей, после реализации жилья возвращается на счет ПФР.
- Далее Пенсионный фонд должен перечислить эти деньги на спецсчет матери. Но это происходить далеко не автоматически.
Внесение материнского капитала в долевое строительство
- Семья имеет собственные средства, которые она может сложить с материнским капиталом, и на эти деньги приобрести новое жилье.
- У семьи есть недвижимость, при этом имеется возможность продать жилье на вторичном рынке, и на вырученные деньги вместе с материнским сертификатом приобрести строящийся объект по договору долевого участия.
- У супругов имеются сбережения, которые можно сложить с материнским капиталом и сделать первый взнос для получения ипотеки по договору долевого строительства. Либо на внесение первого взноса можно потратить только материнский капитал.
- Оригинал сертификата, в случае потери можно прикладывать дубликат.
- Главный документ удостоверения личности в отношении человека, который стал получателем капитала.
- Оформление договора можно доверить представителю, заверив на него заранее доверенность у нотариуса, представитель также должен иметь при себе паспорт.
- Свидетельство страхования.
- Если участником заключаемого долевого договора выступает другой супруг, то он должен предъявить главный документ удостоверения личности и свидетельство о вступлении в брак.
- Составленный договор о долевом участии в строительстве, который в обязательном порядке прошел процедуру государственной регистрации.
- Если какие-то денежные средства уже перечислялись в счет оплаты недвижимости, необходимо показать документальные подтверждения и указать оставшуюся сумму для оплаты полной стоимости.
- Заверенное у нотариуса обязательство всех лиц, покупающих объект на стадии строительства, о том, что через полгода перечисления Пенсионным Фондом средств продавцу, недвижимость распределится между супругами и их детьми, размер части квартиры для каждого лица определяется по соглашению.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Всем доброго времени суток! На данном сайте написано, что после погашения ипотеки маткапиталом в течении 6 месяцев после снятия обременения с квартиры можно продать квартиру без выделения долей детям и купить квартиру такую же или большей площади, а в ней уже выделить доли детям. Я пошла в опеку за разъяснением этого вопроса, но они даже слушать не хотят про это и как заведенные отвечают, что я обязана выделить доли именно в этой квартире. Может кто-нибудь знает нормативные документы, где прописано, что можно так сделать, поделитесь пожалуйста.
Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.
Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал
Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.
В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.
Банкротство физических лиц и ипотека
Если банкротом признается один из супругов, а второй продолжает исправно оплачивать ипотеку, то собственность могут разделить решением суда с выделением и продаже доли должника или выплатой той суммы, которая была внесена благонадежным супругов (материнский капитал также могут вернуть, если им была покрыта часть собственности жилья).
Во время проведения такой процедуры, как банкротство физического лица и оценивании ипотеки, статус ее остается неизменным. Заемщик сохраняет все ранее приобретенные права. На собственность в залоге обращение взыскания до признания арбитражем должника банкротом, не распространяется. Одним из вариантов банкротства физлица, оформившего ипотеку, является реструктуризация долга. Она производится до того, как гражданин становится банкротом.
Материнский капитал при банкротстве
При банкротстве физического лица его имущество, в том числе купленное в счет средств материнского капитала, продают на торгах по заниженной цене. Единственный способ повлиять на это — подать суду возражение касательно действий управляющего и оспорить оценочную стоимость. На практике это не сработает, если у должника нет весомых аргументов против проведенной оценки, подтвержденных документально.
Деньги от продажи конкурсной массы распределяются следующим образом:
- до 7% оплата управляющему;
- 80% суммы — кредитору, у которого жилье находится в залоге (но не больше суммы долга);
- оплата судебных расходов, если больше их нечем оплачивать;
- если после этого остались деньги — их возвращают банкроту.
Как бы ни сложилась ситуация, и какими бы ни были обстоятельства дела, материнский капитал должнику не возмещается.
Сохранить материнский капитал, если он еще не потрачен, не проблема — он неприкосновенен. А вот как не потерять квартиру или дом, на который был потрачен сертификат, вопрос уже сложнее.
Если это единственное жилье, уже оформленное в собственность, его не заберут. Если же за него еще не выплачена ипотека, самые оптимальные варианты — реструктуризация долга и вывод недвижимости из-под залога.
При реструктуризации взыскание имущества не осуществляется, поскольку должник добровольно, по новой договоренности с банком продолжает выполнять свои финансовые обязательства. Однако, если опять возникнет просрочка (на 15 дней и более), реструктуризацию аннулируют, а собственность изымут.
Под выводом жилья из-под залога подразумевается рефинансирование — оформление нового займа в другом банке, чтобы погасить задолженность по ипотеке. Вместе с закрытием ипотеки жилая недвижимость оказывается больше не в залоге, и риск ее потерять сводится к нулю (если речь идет, опять же, о единственном жилье семьи). Это вряд ли поможет избежать банкротства, и долги никуда не денутся, но ипотечную квартиру, дом вы сохраните.
После погашения ипотеки важно хотя бы несколько месяцев платить по новому кредиту (который был взят для вывода жилья из-под залога). Иначе должнику грозит уголовная ответственность за взятие кредита без намерения его вернуть и злостное уклонение от уплаты задолженности.
Еще один вариант сохранить квартиру, купленную за маткапитал — участие родственника в торгах. Закона, который бы это запрещал, нет. Поскольку процедура банкротства с конкурсным производством длится от 1 до 2-х лет, а цена недвижимости снижена, есть шанс насобирать нужную сумму за это время и сделать лучшую ставку. В этом случае важно внимательно изучить правила и этапы проведения торгов, а еще надежнее — обратиться за юридической помощью.
При банкротстве можно сохранить квартиру. Достаточно успеть собрать необходимую сумму за время проведения торгов и самостоятельно приобрести недвижимость. Закон не запрещает участвовать банкроту в торгах. Средства уйдут на погашение задолженности. После покупки имущество потеряет статус «обремененное». Поможет понять, сколько будет дано времени на сбор требуемой суммы, приведенная информация:
- С момента определения основных моментов реализации и до утверждения решения правовой инстанцией проходит 1 месяц.
- Аукционный формат продажи залогового жилья делится на 3 этапа:
- 1 – финансовое учреждение ставит рыночную цену;
- 2 – сумма уменьшается на 10%;
- 3 –базово ставится рыночная цена, но каждый день она падает на 5-10%.
В конце 3 этапа сумма снижается до 50%. Между каждой стадией, длящийся по 30 дней, идет перерыв равный 1 месяцу. В зависимости от ситуации сроки немного «сдвигаются». Если не спешить с реализацией, то на процедуру уйдет около 2 лет. Минимальный срок составляет 7-8 месяцев. На время процедуры реализации банкрот освобождается от уплаты процентов и может свободно проживать в продаваемой квартире или сдавать ее 3 лицам, что существенно повышает шансы на сбор необходимой суммы.
Государство на стороне получателей материнского капитала, и суды стараются войти в положение. Но законы составлены так, что не удается однозначно толковать нормы. Разночтения приводят к сложностям, с которыми лучше не рисковать. Если у вас возникают вопросы, обращайтесь за помощью к нашим сотрудникам. Они помогут разобраться в юридических тонкостях дела и избавиться от долгов, не потеряв имущество.