Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление границ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Отметим, что данная статья содержит только самые общие сведения о судебных спорах, связанных с установлением границ земельного участка. Предусмотреть все сложности или обстоятельства конкретных дел невозможно.
Поэтому, для того, чтобы иск был оформлен правильно, мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу, в том числе и консультирующему на нашем сайте. Только юрист, специализирующийся в земельном праве, может дать достоверные сведения о том, какие именно опциональные документы следует приложить к тому или иному иску.
В обязательном порядке к иску должны быть приложены:
- копия документа, свидетельствующая о праве истца на земельный участок, в том числе и договор аренды;
- заключение специалиста по землеустройству, сделанное на основании изучения кадастровой документации и реального землепользования;
- выписка из реестра недвижимого имущества;
- копия кадастрового паспорта земельного участка.
Увеличение границ земельного участка.
Эта категория споров часто связана с оформлением участка по «дачной амнистии». При
оформлении официальных документов на землю, нередко обнаруживается, что сведения
о земельном участке отсутствуют в кадастре, или в нем имеются ошибки, неправильно
определены его площадь и границы.
Собственник земли, желающий увеличить площадь, может потребовать провести
уточнение границ земельного участка. Это увеличение ограничено нормами,
установленными собственником земель: областной, городской или сельской
администрацией. Если они не установлены, то законное увеличение может произведено в
пределах 10%от ранее учтенной площади. При этом требуется обязательное письменное
согласование с владельцами соседних участков.
Также увеличение границ земельного участка возможно с помощью присоединения
пустующей земли, примыкающей к нему. В таком случае требуется подать заявление в
администрацию об образовании участка аналогичного целевого назначения, провести его
межевание, зарегистрировать в государственном кадастре и лишь затем обратиться с
просьбой об объединении участков.
Собственники дачных участков часто сталкиваются с необоснованными требованиями о
внесении оплаты за увеличение площади надела, отказом в регистрации, особенно при
увеличении участка. С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс внесены изменения,
позволяющие оспаривать такие решения в судебном порядке.
Практикующие юристы знают, что споры по границам земельных участков, требуют
тщательной подготовки документов и знания норм градостроительного кодекса, закона о
кадастровом учете. При отсутствии сведений в кадастре о границе спорных участков или
наличии противоречивых межевых планов, окончательную точку в споре ставят эксперты.
Причем они могут представить несколько вариантов решения, и суд примет решение с
учетом всех имеющихся обстоятельств.
Председатель СНТ не подписывает межевание
Согласно ФЗ Российской Федерации № 221, после определения границ надела необходимо согласовать результаты замеров с заинтересованными сторонами. Если участок относится к СНТ, одним из участников процедуры является председатель товарищества. Если у него есть возражения, отсутствие подписи не может стать препятствием для инженерных изысканий. В этом случае процедура займет немного больше времени. Она состоит из таких шагов:
- Организация общего собрания владельцев пограничных наделов и председателя СНТ — пригласить нужного участника собрания можно по телефону. Желательно звонить ему при свидетелях по громкой связи. Если он не захочет прийти, необходимо попросить его написать письменный отказ;
- Выяснение юридического адреса СНТ — он необходим для отправки официального извещения председателю о предстоящем собрании по поводу определения границ территории;
- Ожидание ответа на официальное письменное извещение — если ответного письма не будет, через месяц на почту вернется ваше послание;
- Подача объявления о предстоящей процедуре определения границ в местной газете;
- Запрос на выдачу генплана застройки садового товарищества — его должен выдать председатель или отдел архитектуры;
- Подача заявления в МФЦ — после установления границ земельного надела, нужно подать заявление на постановку на кадастровый учет и регистрацию права в ЕГРН.
Иск об установлении границ земельного участка
В совместном постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, постановлении Пленума ВАС РФ № 54 упоминается иск об установлении границ земельного участка, отнесенный к искам о правах на недвижимое имущество.
В отказном определении тройки ВАС РФ № ВАС-7498/13 поддержан вывод нижестоящих судов о том, что иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.
Тройкой ВАС РФ в определении № ВАС-14592/13 был поддержан вывод нижестоящих судов, что в случая наличия споров о границах смежных земельных участков, такой спор не может быть разрешен посредством иска о признании права отсутствующим, так как такой иск может быть заявлен лишь в отсутствии иных способов защиты нарушенного права.
Сформулированные в названных определениях ВАС РФ правовые позиции (несмотря на то, что определения отказные), по сути, отражают практику арбитражных судов различных округов по этому вопросу.
Но при изучении этой практики я для себя не смог найти ответы на некоторые вопросы.
Предположим, что имеется два земельных участка, поставленных на кадастровый учет, и право собственности на которые зарегистрировано. Вместе с тем, один из них (участок-1) поставлен на кадастровый учет без уточнения его границ. При уточнении его границ обнаруживается, что земельные участки накладываются друг на друга (или даже участок-1 полностью поглощает участок-2).
Если исходить из приведенной выше логики, надлежащим иском в таком случае будет не иск об истребовании земельного участка из чужого законного владения и о признании отсутствующим права собственности, а именно иск об установлении границ земельного участка.
Но, что входит в предмет доказывания по такому иску? Каким образом в таком случае исчисляется срок исковой давности? С момента проведения кадастровых работ, в результате которых обнаружилось наложение земельных участков?
Исследуется ли по таким искам вопрос добросовестности приобретения ответчиком прав на земельные участок?
Очевидно, что если бы были предъявлены иски об истребовании земельного участка из чужого законного владения и о признании отсутствующим права собственности, ответы на эти вопросы были бы более определенными.
В процессе выделения земельных участков границы их определяются для каждого землепользователя межевыми знаками, по которым впоследствии владельцы земельных участков возводят заборы.
В случаях, когда границы не определены либо смежные участки не были наложены на кадастровый план, либо земельный участок был поделен между собственниками в общей долевой собственности, споры могут возникнуть из-за каждого квадратного метра. Обычно идеальные границы нарушаются в процессе возведения построек, домов, теплиц и т.д.
При невозможности решить проблему путем мирного согласования границ собственники земельных участков имеют право обратиться в суд с соответствующим иском.
Тот факт, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не будет препятствовать обращению в суд.
Можно ли оспорить межевание ЗУ?
При недобросовестных действиях собственника, проводящего границы ЗУ межеванием, допустима подача иска в суд. В этом случае виновным лицом может выступить как собственник смежного ЗУ, так и кадастровый инженер, допустивший нарушение.
Алгоритм действий следующий:
- Обратиться с официальной претензией в геодезическую компанию, проводившую межевание, или в отделение ГКН по месту расположения участка.
- По месту обращения подать заявку с требованием исправить кадастровую ошибку или иные нарушения, ущемляющие гражданские и имущественные права истца.
- Если пострадавшее лицо получит отрицательный официальный ответ, на его основании обратиться в суд.
- Если официального документа не последует, то через один месяц после обращения допустимо подать иск.
- Обратится в районный суд с заявлением, собрав требующиеся документы и уплатив пошлину.
- В суде выступать против виновного лица, которым может оказаться кадастровый инженер.
- Если суд вынесет положительное решение – на основании такового требовать восстановления границ. в ином случае допустимо подать апелляцию.
Практически для всех земельных исков до обращения в суд заинтересованное лицо осуществляет определенные действия. Речь идет об обращении к кадастровому инженеру.
Именно он в соответствии с законом осуществляет кадастровые работы. То есть готовит межевой план на земельный участок.
Такое лицо определяет границы земельного участка, его точки. И суд часто требует определить эти точки еще на стадии предъявления иска в суд.
В деле об установлении сервитута, к примеру, кадастровый инженер определяет границы сервитута, предварительные. Причем по иску об установлении границ земельного участка может быть назначена землеустроительная экспертиза.
И в итоге границы могут “скорректироваться”.
Как уточнить границы участка без второго собственника
Если вы собираетесь произвести межевание, предупредите владельцев соседних земель как минимум за один месяц, до начала процедуры. Обычно в этих целях устанавливается определенная дата для всех собственников, участвующих в проведении межевания наделов. Оповещение производите письменно, с проставлением подписи гражданина, подтверждающей факт ознакомления.
Многие правоведы, специализирующиеся на подобных вопросах, которые выполняют посреднические функции при ведении межевых работ, советуют уведомлять соседей три раза. Таким образом, бумага наделяется юридическим статусом подписи гражданина, которому она предъявлялась.
Однако, согласно нормам действующего законодательства, такое оповещение порождает правовые последствия лишь при условии, что в месячный срок после отправки уведомления, вы не получили ответа от владельца соседней земли, следовательно, несогласия он не выразил.
В таких случаях ситуации с межеванием разрешаются геодезистами той фирмы, услугами которой вы воспользовались.
Если они придут к выводу о том, что такой порядок уместен — приступайте к работам, руководствуясь при этом актом о согласовании границ и почтовым уведомлением о получении соседями соответствующего письма.
Однако такое допускается только в таких обстоятельствах, когда надлежащие лица не являются для участия в собрании по согласованию границ. Если в дальнейшем сосед подаст судебный иск, заявив о неподписании указанного акта — решение будет вынесено в вашу пользу, так как необходимый порядок был вами соблюден.
Ситуация складывается по-другому, если собственником соседнего участка будет написана письменная претензия с сообщением о несогласии на подписание представленной бумаги (с обозначением оснований отказа).
Также порядок изменяется при участии соседа в собрании, если он укажет на наличие претензий и причин, которые привели к отказу от подписания акта по согласованию. Тогда выход остается только один — разрешение проблемы посредством подачи искового заявления в судебный орган.
Немаловажное значение при этом имеет правовой статус соседей. От наличия определенных правоотношений с ними определяются особенности судебного разбирательства. При верном выборе оптимальной стратегии поведения зависят шансы на получение желаемого решения.
Виды возможных правовых отношений могут быть такими:
- владение обеими сторонами определенной долей в праве общей собственности на объект;
- нахождение наделов в собственности обоих граждан;
- один из участников процесса является собственником, а второй вправе лишь распоряжаться землевладением на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Важным требованием к любой форме правоотношений считается направление уведомления о необходимости подписать акт согласования.
Получение соседского одобрения необязательно в таких случаях:
- оповещение было направлено три раза в виде заказного письма с приложением уведомления, с двухнедельным перерывом, однако ответ так и не поступил;
- заказное письмо с уведомлением было отправлено, но гражданин на него не отреагировал и не заявил своих притязаний, а подтверждение получения документа приобщено к акту о согласовании границ в качестве доказательства соблюдения установленной процедуры;
- если соседей нет или адрес их местонахождения неизвестен, а выяснение такой информации невозможно.
Кроме вышеуказанных обстоятельств, могут быть и прочие, которые можно считать уважительными, если они затрудняют подписание бумаги. К примеру, когда соответствующее лицо уехало в продолжительную командировку или на отдых — получить его подпись на документе не представляется возможным. Сегодня предусмотрена возможность применять электронную подпись, но ею располагают далеко не все.
При таком положении попробуйте урегулировать вопрос о подписании акта по согласованию с родными вашего соседа или обратитесь к нему с просьбой отправки письменного заявления о том, что у него отсутствуют какие-либо претензии относительно проведения межевых работ. Полученную бумагу приложите к акту о согласовании границ, ведь он будет выступать в качестве альтернативы подписи.
Ели сосед отказался подписать предоставленный акт, обратитесь в судебную инстанцию с обоснованными доводами. Если претензии предъявляет владелец соседнего надела — отразите в иске лишь основание отказа от подписания акта о согласовании, а он уже будет разрешать проблемы с собственными притязаниями сам.
Основания для представления иска
Штраф за нецелевое использование земельного участка В случае наличия, к примеру, ошибки в кадастре и внесения неправильных сведений в ЕГРН имеющуюся в документации информацию можно исправить, не прибегая к исковому процессу. Имеется лишь единственное значимое основание для оспаривания имеющегося вопроса в суде — самостоятельно неразрешимое разногласие между сторонами.
Разногласия соседей
Важно! Разногласия собственников могут иметь различный характер, но их сутью всегда выступает спор об определении границы одного земельного участка, выступающей при этом границей другого.
Споры сводятся к таким ситуациям, как:
- Изначальное определение границ до постановки объектов на учет в кадастре. Соседствующие лица не могут прийти к согласию о местоположении границы между их участками.
- Определение нового положения края участка при постановке на учет одного из объектов ранее. В этом случае одним из участников по делу оспаривается ошибка в кадастре (при несогласии второго), так как при межевании выявлены наложения, а сведения по одному из участков уже внесены в ЕГРН.
- Самовольное пользование частью чужой площади одним из собственников и т. д.
Споры собственника могут осуществляться как с соседом, так и с администрацией. В последнем случае собственник может выступать против документальных административных решений по определению границ либо бороться за свои права при соседстве с объектом администрации.
Как происходит обжалование решения суда
Независимо от сути спора между двумя собственниками смежных земельных участков, окончательное решение суда наверняка устроит лишь одного из них. Тем не менее, даже в этой ситуации любая из сторон имеет право на обжалование судебного решения об изменении или выделении границ, восстановлении межевых знаков или освобождении части территории. Нельзя исключать, что суд первой инстанции совершил ошибку, не приняв во внимание срок образования границ участка или другой нюанс, который мог бы повлиять на принятие судебного постановления.
Процедура обжалования предусматривает подачу апелляции в суд вышестоящей инстанции. Срок рассмотрения апелляции по гражданским делам составляет 2 месяца. Истцу нужно учесть, что он не может во время процедуры обжалования предъявлять новые исковые требования, которые ранее не были заявлены при первоначальном рассмотрении дела. Если с течением времени у автора иска возникли дополнительные доказательства — в тексте обжалования следует указать причину, почему они не были предъявлены во время заседаний суда нижестоящей инстанции.
В случае если процедура обжалования также не привела к удовлетворяющему истца результату — решение суда вступает в силу, однако у него имеется возможность подать кассацию на неё в суде высшей инстанции.
Как согласовать границы участка через суд?
Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» установил, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
По смыслу закона местоположение границ земельных участков, сведения о которых (об участках) содержатся в государственном кадастре недвижимости, должно быть согласовано независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на эти земельные участки либо сведений о координатах их границ или иного описания местоположения границ, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.
Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Результат согласования местоположения границ оформляется актом согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
- Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением следующего случая.
- Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.
- Законом предусмотрено, что необходимыми для кадастрового учета документами являются межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА О СОГЛАСОВАНИИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ земельного участка.
- Далее в законе сказано, что при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если при уточнении границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными В ПОРЯДКЕ РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРА.
- Формулировка «земельный спор о согласовании местоположения границ земельного участка», которая используется в законе, не дает возможности сделать точный вывод о том, какие конкретно исковые требования могут быть заявлены в суд в случае возникновения спора.