Для чего нужен технический план объекта недвижимости и как его оформить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужен технический план объекта недвижимости и как его оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все-таки технический план или технический паспорт? Начнем с первого. Техническим планом называют документ, играющий основную роль во время постановки недвижимости на учет. Какие будут сведения в техническом паспорте, вы узнаете немного ниже, но в плане есть все основные данные о строение, например доме.

В каких случаях необходимо оформление технического плана

• Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.).
  Если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением.
• Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.).
  Если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости.
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка.
  Например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире.
• Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном.
  То есть, например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 1 января 2013 года, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке).
• Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.

Область применения зависит от типа недвижимости, по которой требуется изготовить технический план:

• объект незавершенного строительства – для постановки на государственный учет, чтобы иметь возможность совершать с ним сделки (продажа, аренда). В документе указывается процент готовности, сколько на момент подготовки плана возведено по отношению к окончательному варианту;
• строения различного назначения, не поставленные ранее на учет (не прошедшие государственную регистрацию по разным причинам или вновь построенные) – для оформления права собственности, дающего возможность владеть и распоряжаться;
• помещения, расположенные в здании (жилые и нежилые) – при необходимости внести изменения после перепланировки, реконструкции или для исправления ошибки в базах Росреестра. По отдельной квартире техплан может получить только ее собственник при условии, что сам дом уже поставлен на государственный кадастровый учет.

Что такое Технический паспорт

Теперь стоит разобрать чем отличается технический план и технический паспорт, какие сведения в техническом паспорте есть. Документ был введен в обращение почти пятьдесят лет назад, но вокруг него до сих пор есть ряд споров. Данные, имеющиеся в техпаспорте, переносятся в ЕГРН, выдачей документа занимается только бюро технической инвентаризации. Техпаспорт может выдаваться на объект жилья или на строение.

Мы остановимся на самом популярном варианте технического паспорта, втором виде, который нужно получить на строящийся дом. Приобретая жилую площадь в доме с несколькими этажами, вы получаете паспорт, как выписку из технического документа на все здание. Лучше всего, если вы получите его сразу после ввода жилья в эксплуатацию, потому что по правилам данная выписка оформляется во время инвентаризации дома. Но компания, занимающаяся строительством, может отказать вам в выдаче техпаспорта – вы должны о нем позаботиться самостоятельно, это не отнимет много времени, но сделать это нужно обязательно. При оформлении паспорта вы получите ведомость на все помещение и план всего дома по этажам.

Информация в техпаспорте:

• Год ввода здания и адрес;
• Сведения об использованных для строительства материалов;
• Информация о собственнике жилья;
• Данные о проекте, по которому совершалось строительство;
• Уровень изношенности вторичного жилья и пригодность его для жизни;
• Площадь;
• Количество этажей, на каком располагается ваша квартира;
• Удобства разной категории;
• Когда был проведен ремонт капитального типа;
• Материалы для отделки;
• Сведения технического плана;
• Другие данные о квартире, например количество комнат, где находятся двери, окна, какие стены являются несущими.

Когда нужен и как оформить технический паспорт

Технический паспорт обязательно иметь каждому собственнику жилья, на его основе заключаются все сделки, касаемые купли или продажи недвижимости, также в нем содержится основная информация, данные об объекте. Технический паспорт необходим для предоставления в восстановление данных, которые могут быть потеряны в БТИ; необходим во время прохождения инвентаризации; при изменении в законодательстве, которые могут произойти на предмет оформления технических паспортов здания; при осуществлении реконструкции недвижимости; во время оформление приватизации; купли или продаже жилья; при наследовании даже близкому кругу родственников; при разделе имущества.

Оформление технического план и технического паспорта – это обязательная процедура для каждого собственника жилья, в противном случае вы будете ограничены по ряду сфер пользования своим имуществом. Процедуры регистрации данных документов несложны, не отнимут много времени, но пройдены должны быть обязательно.

Получить любую юридическую помощь можно на нашем сайте.

Кто делает технический план

Оформлением технического плана занимаются кадастровые инженеры. Вы вправе самостоятельно выбрать того или иного инженера или организацию, специализирующуюся на выполнении кадастровых работ.

Некоторые полагают, что кадастровая палата Росреестра занимается проведением кадастровых работ, а кадастровые инженеры являются государственными служащими. И первое и второе утверждение — ошибка. В функции кадастровой палаты не входит проведение кадастровых работ. А кадастровые инженеры не являются государственными служащими и осуществляют свою деятельность в статуе индивидуальных предпринимателей, либо в составе юридического лица.

В Хабаровске получить услугу можно:

• в «Хабаровском краевом центре государственной кадастровой оценки и учёта недвижимости» — КГБУ «Хабкрайкадастр» (БТИ);
• «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»;
• через МФЦ;
• в компании, оказывающей услуги в области составления техпланов;
• у кадастрового инженера — индивидуального предпринимателя.

Перед заключением договора с кадастровым инженером (или организацией), важно удостовериться в том, что кадастровый инженер числится в реестре кадастровых инженеров. Вы также можете запросить в организации, с которой планируется заключать договор об оказании услуг, копию квалификационного аттестата кадастрового инженера или получить в Росреестре выписку из государственного реестра кадастровых инженеров в соответствии с порядком предоставления государственной услуги.

Как правильно подготовить техплан на ИЖС

Действующее законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС) отдельно стоящие жилые дома высотой не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи.

Постановка объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана (Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений») и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Технический план включает в себя две части — текстовую и графическую. Графическая часть содержит информацию о земельном участке, на котором располагается здание. Сведения о земельном участке указываются на основании кадастровой выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о существующем земельном участке. В текстовой части отображаются все необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения, которые предоставляются заказчиком кадастровых работ.

Сведения об объекте указываются в техническом плане на основании техпаспорта, изготовленного до 1 января 2013 года, либо на основании разрешения на строительство и проектной документации (изготавливаются по собственной инициативе застройщика) или на основании разрешения на строительство и составленной и заверенной правообладателем декларации.

В декларацию вносятся основные сведения об объекте: местоположение, назначение, площадь, этажность, материал, а также паспортные данные владельца. В приложение декларации вшиваются правоустанавливающие или правоподтверждающие документы.

Получение разрешения на строительство является обязательным при возведении, реконструкции объекта ИЖС. Если в ходе строительства застройщиком принято решение об изменении параметров объекта (в т.ч. количества этажей) требуется внесение изменений в ранее полученное разрешение на строительство (Письмо Минэкономразвития от 11 мая 2017 г. N ОГ-Д23-5493).

Отдельно стоит отметить ИЖС, строительство которых завершилось до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30 декабря 2004 г.). В состав приложения технического плана такого здания в качестве разрешения на строительство могут быть включены копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта и подтверждающего разрешение на его строительство.

Для ИЖС, которые построены до 1991 года, в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные):

— документа о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

— договора о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

Если объект ИЖС не является самовольно построенным, но разрешительные документы утеряны или уничтожены, технический план может быть подготовлен на основании:

— декларации об объекте недвижимости;

— справки (документа) уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа о том, что объект ИЖС не является самовольной постройкой;

— справок (документов) государственного (муниципального) архива о том, что разрешительные документы в отношении объекта ИЖС в их распоряжении отсутствуют.

Если здание возведено на земельном участке без получения на это необходимого разрешения, такой объект является самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). В этом случае технический план объекта ИЖС может быть подготовлен на основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольно построенный объект ИЖС и декларации об объекте недвижимости.

Площадь ИЖС определяется путем разбивки объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирование их площадей с округлением до 0,1 кв.м. При подсчете площади учитываются стены и перегородки, балконы, лоджии, террасы и веранды. Исключением являются тамбур, крыльцо, наружные лестницы, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами (п. 2,3,8,9 Требований к определению площади зданий, сооружений и помещений №90 от 01.03.2016 г).

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о продлении с 1 марта 2018 года до 1 марта 2020 года дачной амнистии для объектов индивидуального жилищного строительства. Новый срок указан в части 4 статьи 8 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в части 3 статьи 47 ФЗ «О кадастровой деятельности».
Таким образом, продлевается действие упрощенного порядка оформления и государственной регистрации объектов индивидуального жилищного строительства. Это означает, что до 01.03.2020 г не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Технический план считается важнейшим документом при разрешении конфликтных ситуаций, связанных с недвижимостью в судебном порядке. Более того, без предоставления бумаги рассматриваться касающиеся недвижимости иски не будут.

Существует множество ситуаций, когда в суде может потребоваться технический пан. Например, в деле № 2-1558/15, рассмотренном в Сергиево-Посадском суде Московской области 2 апреля 2015 года на его основании узаконена самовольная перепланировка.

Важно также правильно выбрать организацию, занимающуюся составлением плана. Иначе можно спровоцировать признание документа недействительным, как это произошло в деле № 2-227/2014, рассмотренном 23 июня 2014 года в Благовещенском суде республики Башкортостан. Это повлечет за собой и признание неправомерности постановки на государственный учет объекта недвижимости.

Технический план — это важный документ, без которого нельзя зарегистрировать объект недвижимости. Его составляет аттестованный инженер. Перед оформлением необходимо подготовить документы. В течение месяца, в зависимости от масштаба объекта, план будет готов и можно начинать процедуру регистрации. ​

В этой статье

• Что такое технический план объекта недвижимости
• Виды технического плана
• Структура документа
• Для каких объектов нужен техплан
• Куда обращаться
• Список документов для оформления
• Порядок оформления и сроки
• Заключение

Технический план и технический паспорт дома – это одно и тоже?

Многие собственники домов до сих пор путают некоторые кадастровые понятия. Так, многие считают, что технический паспорт и техплан дома – это практически одно и тоже. На самом деле, это два совершенно разных понятия.

1. Технические паспорта прекратили свое существование еще в 2015 года. Ранее выданные паспорта не утратили свою силу действия, но являются неактуальными для подтверждения гражданско-правовых действий для объекта недвижимости.
2. Технический план дома – это обособленный документ, который указывает текстовую и графическую информацию по недвижимости. Технический план стал обязательным для всех строений, построенные после 2017 года или прошедшие новый порядок юридического признания.
3. Вместо технического паспорта, актуальными сведениями являются данные, размещаемые в выписке из единого госреестра объектов недвижимости (ЕГРН).
4. Данные по техническому плану входят в разделы №3 и другие разделы расширенной выписки ЕГРН.

Как выглядит технический план

По регламенту, описанному в основных нормативных актах, технический план включает в себя два раздела:

1. Текстовый.
2. Графический.

План состоит из 8 страниц, 3 из них занимают графические материалы:

• размещение объекта в пределах местности;
• подготовленный чертеж с нумерацией поворотных точек.

Составляется технический план в двух формах:

1. Бумажный вариант.
2. Электронная версия (используется формат xml).

В соответствии с пунктом 12 статьи 24 Федерального закона № 218 техплан составляется в форме электронного документа. Бумажный вариант изготавливается за отдельную плату.

Каждая из частей техплана имеет четкий порядок составления. Текстовый раздел состоит из данных, отражающих основные характеристики объекта:

• параметры и свойства здания (помещений);
• сведения о собственнике;
• персональная информация о специалисте, изготовившем документ;
• описание исходных документов, методов и средств измерений.
• исходная документация — правоустанавливающие документы, выписка на земельный участок с указанием координат, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Графическая составляющая включает в себя план-схему, на котором указаны координаты строения, привязанные к местности, земельному участку. На чертеже также отражается положение объекта относительно этажности, при ее отсутствии — относительно здания.

Графический раздел содержит в себе:

• схему геодезических построений;
• чертеж контура;
• схему расположения объекта;
• план части этажа\этажа\сооружения\здания.

На титульном листе ставится именная печать кадастрового инженера, изготовившего техплан. Это подтверждает его личную ответственность за достоверность информации.

Технический план 2021 – в чем особенности

Составление технического плана регламентировано приказом Минэкономразвития № 953, вступившем в силу в 2021 году. За два года приказ не раз обновлялся. Последние изменения выпали на март 2019 года. Эти изменения неразрывно связаны с новшествами законодательства о кадастре и с продлением дачной амнистии. Первые изменения, принятые еще в 2021 году, были достаточно объемными и глобальными, они коснулись формы техплана и требований к его подготовке (изменения привели приказ в соответствие с нормами законодательства).Технический план 2021 года (требования к его форме) остались прежними. Январские изменения коснулись требований по указанию адреса объекта недвижимости на территории садоводства и огородничества (уточнили параметры, как указывать адрес в садоводстве). А в марте 2021 года приказ изменили в части, касающейся предоставления документов для подготовки технического плана жилого и садового дома (заказчик техплана жилого дома заполняет декларацию и предоставляет уведомление от администрации либо разрешение на строительство).

После всех этих нововведений Федеральное законодательство менялось в отношении упрощения регистрации домов. Подробно о продлении дачной амнистии до 2026 года и расширении сферы ее применения читайте по ссылке.

Также стоит отметить изменения, произошедшие на федеральном уровне, которые позволяют при постановке на кадастровый учет жилых и садовых домов, расположенных в СНТ не предоставлять уведомление от администрации до марта 2021 года. Дома в СНТ в 2020 году можно будет регистрировать в упрощенном порядке.

Более подробно в статье: «Продление дачной амнистии до 1 марта 2021, новый закон 267-ФЗ от 02.08.2019».

Постановка земельного участка на кадастровый учет

Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:

• участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
• постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
• для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
• обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).

Постановка зданий и строений на кадастровый учет

Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:

• если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
• в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
• на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).

Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.

Порядок и сроки изготовления техплана помещения

Для регистрации плана здания в установленном порядке необходимо подготовить следующий пакет документов:

• выписка из кадастра о земельном участке, где расположен дом;
• проектная документация;
• разрешение на ведение строительных работ;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• для нового объекта нужно иметь документы о присвоении дому почтового адреса.

Алгоритм регистрации техплана выглядит следующим образом:

• подписание контракта с кадастровой компанией;
• проверка экспертами всех предоставленных документов. При необходимости получение недостающих в соответствующих инстанциях;
• при подготовке схемы для незавершённого объекта — результаты геодезической съёмки;
• если документация готовится для части помещения, проводиться замер площади;
• далее, происходит обработка результатов, которые впоследствии переносятся в ТП.

Готовая документация передаётся заказчику в бумажном и электронном виде.

Регистрация дома на земельном участке в 2019 году: порядок и условия проведения процедуры, размер госпошлины, стоимость, регистрация права собственности на построенный дом, список документов, образец заявления

Регистрация жилого строения на земельном участке осуществляется только после предоставления необходимого пакета документов. Одним из важнейших актов в данном случае является технический план сооружения. Данное правило прописано в ст. 22 ФЗ-221 от 22.07.2007.

Техплан необходим для того, чтобы в дальнейшем поставить здание на кадастровый учет. Документ прилагается к заявлению о постановке строения на кадастровый учет и содержит в себе сведения, которые для этого требуются.

Подготовкой технического плана строения занимается кадастровый инженер, который имеет соответствующий квалификационный аттестат. Чаще всего, за документом граждане обращаются в отдел земельных отношений. Форма на заполнение бумаги осуществляется согласно приказу Минэкономразвития №403 от 01.09.2010.

Для оформления техплана гражданин обязан предъявить следующие бумаги:

• паспорт собственника;
• разрешением на ввод объекта в эксплуатацию;
• проектная документация объекта;
• разрешение на строительство;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• СНИЛС владельца.

Стоимость подготовки техплана зависит от ряда факторов. Прежде всего, от сложности необходимых расчетов и мероприятий, от местоположения земельного надела, от того, кто заказывает услугу (для юридических лиц дороже). Расчет стоимости устанавливается согласно произведенным расчетам и оформленной смете.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Похожие записи:

• Мошенничество (ст. 209 УК). Важное.
• Меры соцподдержки и льготы для медработников в 2023 году
• Как узнать свои налоги?