Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:
- если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
- если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.
Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.
Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
Итак, как продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам (см., например, приказ минсоцразвития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143).
Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом (см., решение Свердловского районного суда г. Костромы от 20.09.2013 № 2-3868/2013).
В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов (см. письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М):
- документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
- свидетельств о заключении/расторжении брака;
- правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
- технического описания обоих объектов;
- согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
- справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
- иных документов, относящихся к ситуации.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего
Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.
Условия получения разрешения
Опека может одобрить продажу недвижимости, если:
— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.
На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.
Пакет документов
При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:
— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);
— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;
— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;
— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;
— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.
Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.
Ответы на популярные вопросы
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку
Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.
Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки
При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.
Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.
Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку
Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.
Как продать квартиру, в которой прописаны дети
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.
После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.
Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры
Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.
Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних
Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:
- вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
- пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
- если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
- пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
- при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
- сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.
При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?
Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.
Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.
Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.
Может ли ребенок стать продавцом квартиры
— Покупаю квартиру, является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание? Какие риски есть у подобных сделок?
Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.
Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.
Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.
Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью, но в целом для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.
Официальный сайт Городской Управы города Калуги
- заявление законного представителя (опекуна) совершеннолетнего недееспособного гражданина, о разрешении на совершение сделки по отчуждению имущества недееспособного (недееспособных), в том числе обмену или дарению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущей отказ от принадлежащих недееспособному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества недееспособного.
- копии документов, удостоверяющих личность законного представителя (законных представителей) совершеннолетнего недееспособного гражданина.
- копия акта органа опеки о назначении опекуна или либо о направлении совершеннолетнего недееспособного гражданина в специализированное оциально-медицинское учреждение, в случае, если за предоставлением услуги обращается опекун, представитель учреждения;
- копию паспорта совершеннолетнего недееспособного гражданина;
- копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка, в случае, если право на указанный обьект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор передачи жилого помещения в собственность, договор долевого участия в строительстве, договор цессии, свидетельство о праве на наследство и др.);
- копия свидетельства (свидетельств) о государственной регистрации права на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копия технического паспорта на объект недвижимости, собственником или сособственником которого является совершеннолетний недееспособный гражданин, в отношении которого совершается сделка;
- копию финансового лицевого счета и выписки из домовой книги;
Какие права у опекунов?
Когда интересы ребенка, владеющего жильем, представляют не родители, а опекуны, действуют определенные ограничения. Согласно гражданскому кодексу, сделки по продаже или дарению недвижимости, сдаче ее в наем или передаче в залог опекуны не могут проводить, не получив согласие органов опеки. К этим сделкам относят и другие процедуры, связанные с отказом подопечного от имущественных прав: раздел имущества и выделение долей.
Опекун или близкие родственники не имеют права заключать сделки с подопечным, в процессе которых он утратит права на имущество. При этом они могут передавать квартиру/дом в безвозмездное пользование или в дар: когда на несовершеннолетнего оформляется купленная квартира или он принимает ее в дар, ему не потребуется разрешение органов опеки.
Cделки с участием несовершеннолетних
За всеми действиями с недвижимостью, где есть несовершеннолетние дети, следит служба опеки и попечительства. Именно это орган может одобрить, а может и отказать в продаже, дарении и других сделках.
В основном данная организация занимается вопросами купли-продажи и приватизации. По месту своей регистрации ребенок до 18 лет обязательно должен участвовать в приватизации жилья. Некоторые родители для облегчения процедуры купли-продажи собственности, накануне ее приватизации выписывают ребенка к бабушке с дедушкой. Если дети до 18 лет не участвуют в приватизации, Росреестр запросит данные. И разрешение дадут только в том случае, если ребенок уже имеет в собственности жилье или прописан по другому адресу, где для него есть возможность участвовать в приватизации.
При купле-продажи жилого помещения разрешение органов опеки требуется только в том случае, если несовершеннолетний ребенок является одним из или единственным собственников жилья. Если же он просто прописан, то такого разрешения от вас не потребуют.
Если сделка купли-продажи с участием несовершеннолетнего оформляется с последующим приобретением большей площади, то получение разрешения от органов, занимающихся опекой и попечительством, не составит больших трудностей. Однако, если ситуация сложная, то данный запрос будет рассматриваться коллегией, и такая процедура может занять около месяца.
Конечно, органы опеки следят за тем, чтобы новое жилье не было хуже старого. Но есть и такие вопросы, к которым требуется индивидуальный подход. Например, если ребенок болен и ему на лечение требуются деньги, поэтому родителям приходится идти на продажу собственности с последующим приобретением более дешевого жилья. В таком случае органы опеки пойдут на встречу, но потребуется предоставить доказывающие этот факт справки и документы.
Также органы опеки относятся с осторожностью к ипотеке под залог имеющегося имущества, где один из собственников жилья еще не достиг 18 лет. Очень часто случается такое, что дольщики продавали свое имущество, для участия в строительстве, а в итоге были обмануты.
Для того чтобы совершать сделки с недвижимостью при участии несовершеннолетних, нужно тщательно проверять все документы, просчитывать каждый шаг, чтобы не нарушать права ребенка. Если же сделка была совершена с нарушением этих прав, то ее можно оспаривать в судебном порядке, даже когда ребенок станет совершеннолетним.
Интересные статьи:
Сухая стяжка для выравнивания пола
Профессиональная прочистка канализации
Горизонтальное направленное бурение
Приобретение земельного участка
Что выбрать для места жительства: село или коттеджный городок?
Основные аспекты сделки с жильем несовершеннолетних
В законах РФ сделки с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей регламентируются отдельными пунктами. Не достигший 18 лет гражданин – это полностью дееспособный человек с правами и обязанностями, предусмотренными Конституцией. Таким образом.
Может ли несовершеннолетний быть собственником недвижимости, сомнений не остается – ответ утвердительный. При этом есть нюанс, согласно которому часть прав из-за возраста ребенок не способен самостоятельно реализовать. Для этого должны быть привлечены родители или опекуны, а также органы попечительства.
При сделках с объектом недвижимости, которым владеет ребенок, органы опеки заботятся о защите материальных прав несовершеннолетнего гражданина. Все сделки с недвижимостью должны согласовываться с представителями организации. Без их одобрения или в случае отказа сделку не смогут подтвердить нотариально, а государственные власти ее не признают состоявшейся.
Если сделку, несмотря на это, проведут, это станет нарушением законодательства. Соответственно, в будущем ее признают недействительной и могут отменить.
Права несовершеннолетнего на его собственность
По закону, сделки по недвижимости с несовершеннолетними детьми не запрещены, но проводятся с ограничениями, которые мы рассмотрели. Получить право самостоятельно распоряжаться жильем ребенок может получить по достижению 16-летнего возраста. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. Его должны признать дееспособным после рождения у него ребенка, а также в случае вступления в брак. Получив такие права, в 16 лет несовершеннолетний сможет делать с квартирой или домом, что пожелает – продавать, заключать договор аренды, совершать сделки обмена и любые другие.
Родителям для получения такого разрешения приходится обращаться в местное представительство органов попечительства за полным перечнем требуемых документов. Там же можно узнать, что делать дальше при продаже жилья и переезде в другой город или просто при желании сдавать квартиру в аренду.
Органы опеки, рассматривающие заявление, опираются только на интересы несовершеннолетнего гражданина. По результатам выдается разрешение или отказ с пояснениями. Точный перечень причин отказа, на основании которых действуют органы попечительства, в законодательстве не определяется, поэтому подобное решение может быть всегда оспорено в судебном порядке.
Правовое регулирование сделок с участием несовершеннолетних
Если объект недвижимости находится в собственности ребенка, сделка автоматически приобретает дополнительную сложность. Это связано с необходимостью обеспечить соблюдение прав детей при распоряжении их имуществом. В Российской Федерации действует целый комплекс норм, регламентирующих порядок и условия продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику:
- Семейный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Федеральный закон № 48-ФЗ.
При этом необходимо учитывать нормы Основного закона РФ – Конституции, которая отдает приоритет интересам ребенка при реализации любых правоотношений.
По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:
- вместо продаваемого жилья в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретена другая квартира, не ухудшающая его жилищные условия;
- денежные средства от продажи квартиры будут блокированы на специальном счете ребенка до момента приобретения ему другого жилья (этот вариант используется только в исключительных случаях).
Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.