Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать дачный дом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Какие документы необходимо собрать
Перед куплей дачного участка в ипотеку необходимо подготовить пакет документов, в котором будут содержаться:
- документы, устанавливающие права на надел;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый номер и план о назначении земли, ее расположении, площади, и под какие нужды она подходит;
- согласие на продажу дачного участка от супругов, если владелец находится в браке;
- если одним из владельцев является несовершеннолетний, разрешение от органов опеки на продажу земли;
- акт, в котором указывается, что продавец является владельцем участка;
- отчет об оценке стоимости участка;
- если на территории надела отсутствуют какие-либо постройки — соответствующий акт из бюро техинвентаризации;
- паспорт, СНИЛС, справка о доходах за полгода, копия трудовой (для заявки на ипотеку).
Также потребуется составить договор, который подтверждается у нотариуса, а его регистрация проверяется в течение 15 дней после момента подачи документов. Здесь указываются все данные по участку, а также возможность возведения построек без уведомления кредитора.
Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.
Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.
Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,
что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.
Однако процедура межевания имеет свои плюсы:
- Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
- Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.
Межевание защищает человека от будущих проблем.
Особенности ипотеки на покупку дачи
Законодательство не знает понятия «дача». С 2019 года есть только понятия «садовый» объект и «огородный» На садовых участках разрешено устанавливать капитальные строения для жилья, а на огородных — нет, только хозяйственные. Несмотря на это можно купить дачу в ипотеку и в первом случае, и во втором.
Чтобы банк одобрил заявку на займ, нужно, чтобы недвижимость соответствовала требованиям. Параметры для дома зависят от конкретной кредитной организации, но есть и общие требования:
- земельный участок находится в радиусе 50 километров от населенного пункта;
- у человека, продающего дачный домик, должны быть оформлены права собственности на него. Сам участок может находиться в аренде;
- граница участка должны быть четко отделены;
- хорошее техническое состояние постройки.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).
Какие документы нужны для сделки?
На первоначальном этапе заключения сделки проводится межевание участка. На данный момент, после введения ФЗ-93 так называемой «дачной амнистии», его проведение необязательно, но межевание, бесспорно, поможет впоследствии избежать разногласий с соседями касательно границ территории. Также для урегулирования споров с владельцами соседних загородных домов следует подписать согласование о границах участков.
Крайне важным этапом является проверка документации продавца. Он должен представить следующие документы:
— право собственности на дом и на землю;
— кадастровый паспорт на участок и на дачу (требуется только в случае, когда свидетельство о праве собственности старого образца);
— справка об отсутствии задолженности в кооперативе или садоводческом товариществе;
— согласие других собственников на продажу дома (а также согласие обоих супругов на покупку/продажу), копии паспортов;
— в случае если сделка совершается от имени доверенного лица – доверенность.
Сокращение спроса началось в феврале 2022 года
Спрос на загородные объекты этой осенью ниже, чем осенью прошлого года. Падение началось еще в начале 2022 года. И если летом рынок слегка оживился из-за сезонного интереса, то после 21 сентября продажи снова встали. Впрочем, в сентябре волнение покупателей было выражено уже меньше, чем весной: если в марте свои планы отложили 30% покупателей, то в сентябре — около 20%, отмечает Анна Березина, руководитель загородного направления ЦИАН.
Согласно базе данных ЦИАН, в Татарстане насчитывается 138 коттеджных поселков. Средняя цена коттеджа в республике составляет 10,8 млн рублей. Средняя цена участка в коттеджном поселке — 3,7 млн рублей. Минимальная стоимость коттеджа в поселке — 3,9 млн рублей, а участка — 60 тысяч рублей. Наименьшая площадь коттеджа в республике — 65 кв. метров. Самый просторный объект — 392 кв. метров. Участок с наименьшей площадью — 4 сотки.
Аналитический центр «Домклик» в исследовании назвал населенные пункты в России, где c апреля по сентябрь было зафиксировано снижение стоимости частных домов. В лидерах снижения оказались районы в Татарстане, Самарской и Омской областях, а также в Краснодарском крае.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Можно ли получить вычет при дарении дачи?
При получении дачи по договору дарения получатель дохода, т.е. одариваемый, также сохраняет право на налоговый вычет. Но это возможно только в том случае, если дача передается в дар не родственнику, а чужому лицу, являющемуся резидентом РФ. При дарении недвижимости близкому родственнику такое право утрачивается.
Стоимость дачи указывать в дарственной не обязательно. Для расчёта налога и суммы вычета берётся примерная рыночная цена дачи либо кадастровая стоимость. Если же стоимость подаренной дачи в договоре дарения обозначена, то снижать цену либо повышать её допустимо в пределах 20% по отношению к рыночной стоимости.
Порядок получения вычета по приобретению дачи в дар будет аналогичен описанной выше схеме. В случае отказа в предоставлении вычета заявитель вправе оспорить решение.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Лучшим временем для покупки дачи считается осень – цены традиционно снижаются, а на рынке появляется много интересных предложений. Выбор участка следует начать с определения наиболее важных критериев. Кто-то хочет иметь домик недалеко от города, другие мечтают о большом огороде и плодовых деревьях.
В любом случае перед покупкой дачу нужно тщательно осмотреть:
- Подъездные пути. И опять же, осень – лучшее время, чтобы оценить их. Если покупаете дачу зимой или летом, дорога может быть накатана в этот момент, а в межсезонье превращаться в непролазную грязь.
- Состояние дома. Внимательно осмотрите строение снаружи и изнутри. Если нужно, возьмите с собой специалиста по недвижимости, который сможет заметить возможные проблемы. Риэлторы, например, специально приезжают на осмотр в дождливые дни, чтобы заметить, не протекает ли кровля.
- Отопление. Электрическое или газовое можно сразу проверить, а дровяную печку – хотя бы осмотреть на предмет целостности или попросить хозяев заранее ее затопить.
- Забор и надворные постройки. Посмотрите, в каком они состоянии и не выходят ли за границы участка.
- Состояние огорода и сада. Если вы осматриваете дачу в период дождей, сможете заметить, что влага застаивается на участке (это говорит о том, что грунтовые воды находятся слишком высоко). На такой земле сложно поставить септик, выкопать овощную яму, да и фундамент может подмывать.
- Есть ли электричество. Часто причиной низкой цены дачи является как раз отсутствие света. Этот момент стоит выяснить заранее.
- Вода. Есть ли собственная скважина или водоснабжение общее. Во втором случае нужно уточнить период подачи воды (обычно с мая по сентябрь).
- Возможность регистрации. Если участку присвоен адрес, на нем можно будет прописаться.
Помните о том, что круглогодичное проживание предполагает наличие комфортных условий, поэтому стоит отнестись к выбору крайне внимательно. Если вы планируете пользоваться дачей исключительно в теплое время года, кое-какими условиями можно и пожертвовать. Это зависит от вашего желания, к тому же такой объект будет стоить гораздо дешевле.
Однако прежде чем договариваться о сделке, узнайте, есть ли в доме фундамент, каков способ постройки, а также какие материалы использовались. Если не можете определить это сами и не получаете квалифицированного ответа у продавцов, воспользуйтесь услугами экспертов по строительству. Проверьте все коммуникации: свет, газ, подачу и выведение воды, вывоз мусора и пр. Обратите внимание на то, какова стоимость этих услуг. Если вы покупаете дачу в холодное время года, есть вероятность, что цены на услуги в сезон будут значительно увеличены, поэтому обязательно уточните этот аспект.