Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус и договор аренды нежилого помещения (офиса, магазина, склада)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Вы не обязаны соглашаться с предложением арендатора расторгнуть договор.
Если вы согласны расторгнуть договор, сообщите арендатору об этом. Если арендатор не прислал проект соглашения о расторжении, можете приложить к письму свой вариант соглашения или попросить, чтобы его составил арендатор.
Если вы не согласны расторгнуть договор и у арендатора нет права на односторонний отказ от него, он может попытаться добиться расторжения через суд.
Суд может расторгнуть договор в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В частности, расторжение может быть возможно, если:
- обстоятельства существенно изменились по сравнению с тем, какими они были при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Если причина расторжения только в коронавирусе и связанных с ним ограничениях, то, скорее всего, арендатор будет обосновывать требование о расторжении именно так;
- есть специальные основания для судебного расторжения договора аренды. Например, имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ);
- вы допустили существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учтите, что расторжение договора через суд достаточно длительная процедура.
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
арендной оплаты в период пандемии
(очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
- Применение специальных мер за неоплату
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
| Ответ в защиту арендатора | При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.
Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю. |
| Ответ в защиту арендодателя | Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.
Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему. |
Арендаторы, которые из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ лишились возможности использовать арендуемые объекты недвижимости по назначению, вправе требовать от своих арендодателей уменьшения платежей, при условии что договор аренды был заключен до введения ограничений. При этом для получения скидки не требуется, чтобы арендатор входил в список наиболее пострадавших от пандемии отраслей или относился к МСП. Такой Закон действует с 1 апреля 2020 г. Однако из него неясно, обязан ли арендодатель исполнять требование о скидке.
Ясность в этот вопрос внес Верховный суд . По его мнению, арендодатель в силу Закона обязан снизить размер арендной платы, причем сделать это он должен с момента, когда наступила невозможность использования имущества (а не с даты подписания допсоглашения). Но вопросы, на какую сумму следует уменьшать арендные платежи, а также что понимать под выражением «невозможность использования имущества», пока остаются без официальных ответов.
Полагаем, что, хоть арендодатель и должен предоставлять скидку на аренду не используемой по назначению недвижимости в связи с коронавирусом, делать это в том размере, в котором предлагает арендатор, он не обязан. Это вопрос договоренности.
А понятие «невозможность использования имущества» может включать в себя две категории арендаторов: тех, кто вообще не может использовать арендованное имущество, и тех, кто продолжает работать в помещении, но с ограничениями (например, кафе, которые смогли переориентироваться на доставку еды и/или обслуживание на вынос).
Внимание! Арендаторы, которые продолжают полноценно использовать арендованные помещения, но которым не из чего платить за аренду, к примеру из-за снижения выручки, не вправе требовать от арендодателя снизить арендную плату. В этом случае изменить договор можно будет только по соглашению сторон.
Итак, если арендодатель согласен по-хорошему снизить арендные платежи, проблем не возникает, а вот если нет, то есть два способа «вытрясти» себе скидку .
Способ 1. Обратиться в суд и попытаться принудить арендодателя заключить допсоглашение об уменьшении размера арендной платы. В случае победы арендатора арендная плата будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество. Дата заключения допсоглашения или дата вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора значения не имеет.
Способ 2. Перестать платить по счетам и подождать, пока арендодатель начнет взыскивать долги через суд. В таком случае в качестве возражений на иск арендатор может указать на то, что арендованным имуществом в силу ограничения властей он не пользовался и направлял в адрес арендодателя предложение о заключении допсоглашения, но тот необоснованно уклонился от его заключения. При таком раскладе суд, возможно, взыщет с арендатора меньшую сумму. Конкретный ее размер будет определяться с учетом сумм, на которые в схожих ситуациях стороны снижают цену договора.
Но, используя этот способ выбивания скидки, важно понимать, что при таком раскладе обеспечить исполнение обязательств по договору арендодатель может путем удержания имущества арендатора . И если тот так и не исполнит свое обязательство по уплате долга, то с соблюдением определенной процедуры имущество арендатора может быть оставлено арендодателем себе или продано .
Да и исход судебных разбирательств — штука непредсказуемая. Кроме долгов, за это время могут накопиться еще и штрафы. Поэтому прибегать к подобному способу мы бы не рекомендовали. Разумнее попробовать урегулировать вопрос снижения арендной платы полюбовно. Вот как это сделать.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец документа о внесении изменений в условия сделки и его регистрация, оформление приложения
Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:
- изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась)
- поменялись условия внесения оплаты
- изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится
- появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения
- владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду
- стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.
Регистрация документа
По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.
В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.
Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.
Список документов:
- паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
- акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
- учредительные бумаги;
- бланк, полученный из реестра юридических лиц;
- квитанция об оплаченной государственной пошлине;
- доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
- три экземпляра дополнительного соглашения.
Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.
В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.
Составление приложения
При заключении дополнительного соглашения стороны должны договориться о трактовке каждого пункта. С момента подписания приложение приравнивается к договору по своему правовому статусу. Дополнение оформляется в письменном виде. Количество экземпляров должно соответствовать числу копий основного договора. Приложение обычно содержит:
- место и дату подписания;
- номер и дату договора аренды, к которому составляется дополнение;
- преамбулу, содержащую сведения о предмете договоренностей, и правовое основание деятельности сторон или их уполномоченных представителей;
- текст, содержащий принятые правки;
- примечание о том, что соглашение является специальной частью договора;
- информацию о реквизитах сторон и их подписи.
При составлении дополнительного соглашения необходимо указывать пункты основного документа, в которые вносятся изменения. Например, обозначить так: «Внести изменения в п. 3 Договора и читать его таким образом. ».
Что такое пролонгация соглашения об аренде нежилого помещения?
По соглашению между сторонами право временного пользования нежилым объектом недвижимости может предоставляться на определенный срок или без точного указания даты его завершения (каковы нюансы заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения?). Пролонгацией договора аренды нежилого помещения называют его продление, главный признак которого — контрагенты и объект недвижимости остаются неизменными.
Если срок сторонами не зафиксирован, действие соглашения завершается по решению о расторжении одного из контрагентов.
Получается, что в этом случае пролонгация допускается на любой период, если оба контрагента не возражают. Инициатор расторжения предварительно уведомляет другую сторону.
Если в договоре обозначен срок действия, по его истечении аренда также может быть продлена по желанию сторон. Если контракт заключается на новый период, контрагенты вправе внести соответствующие изменения.
Преимущественно пролонгация осуществляется по взаимной договоренности между сторонами. Однако на основании положений законодательства РФ возможно принудительное продление соглашения, даже если один из контрагентов против.
Регистрация документа
По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.
В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.
Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.
Список документов:
- паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
- акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
- учредительные бумаги;
- бланк, полученный из реестра юридических лиц;
- квитанция об оплаченной государственной пошлине;
- доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
- три экземпляра дополнительного соглашения.
Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.
В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.
Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:
- Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
- Составить доп. соглашение.
Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:
- цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
- срок действия документа;
- площадь помещения;
- адрес объекта;
- данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
- увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
- продление прежнего договора;
- его расторжение (по взаимному соглашению).
Когда нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды?
Допсоглашение к договору аренды позволяет внести изменения в договор, который стороны подписали ранее. Документ получает юридическую силу только после подписания обеими сторонами. Одна из сторон имеет право предложить корректировки, но утверждаются они обоюдно. Договор должен быть заключен в двух экземплярах.