Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Платить ли штраф после отказа от аренды: решение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Отказ, а не расторжение
Необходимо различать отказ от договора и требование о его расторжении. В первом случае договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а во втором — по соглашению сторон или по решению суда, как правило, в связи с нарушениями со стороны контрагента (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Впрочем, право требовать расторжения договора может быть и не обусловлено какими-либо нарушениями. Такое требование должно быть мотивировано, а сторона, требующая расторжения, обязана доказать наличие оснований, предусмотренных законом или договором.
Иногда стороны именуют право на односторонний отказ от договора «правом на одностороннее расторжение договора» или «правом на досрочное расторжение договора». Суды, в свою очередь, расценивают такое условие как право требовать расторжения договора в судебном порядке.
Например, такая путаница произошла в отношениях между банком, арендующим помещение, и арендодателем. Банк уведомил об отказе от договора в связи с реформой своей филиальной сети. Арендодатель возразил: просто так отказаться от договора нельзя, его можно расторгнуть в судебном порядке. Суды разных инстанций принимали разные решения, и дело дошло до ВС РФ. В результате суд отказал банку, т. к. реформа филиальной сети не указана в договоре как основание для его прекращения (определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 по делу № А08-7981/2013).
Чтобы избежать подобных споров, стороны должны более точно формулировать права: «право отказаться от договора в одностороннем порядке» или «право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств».
Неустойка – это штрафная санкция, которая устанавливается законом или договором за нарушение сторонами своих обязательств, предусмотренных соглашением. Если говорить о договоре аренды, то такая санкция обычно устанавливается в самом договоре и представляет собой:
какой-то конкретный процент (0,1%, 0,5% и др.), который начисляется на сумму долга за каждый день просрочки либо процент в размере доли (1/150, 1/300) от ключевой ставки, установленной Банком России.
Если в арендном соглашении нет условий об ответственности сторон за нарушение обязательств, можно воспользоваться законной неустойкой по договору аренды. Под ней понимают взыскание процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ.
Неустойка может быть взыскана, как во время, так и после расторжения договора аренды. Многие пытаются повысить сумму штрафной санкции, оттягивая период обращения за взысканием неустойки. Суд может посчитать такое поведение недобросовестным и отказать в защите нарушенного права полностью или частично (ст. 10 ГК РФ).
Штраф за досрочное расторжение договора оказания услуг
Действующее законодательство отдельно оговаривает возможность немотивированного одностороннего расторжения договора любой из сторон договора оказания услуг (ст. 782 ГК РФ) Обязательным условием такого расторжения идет компенсация всех понесенных другой стороной расходов (убытков).
Целью включения такой нормы является компенсация неудобств, понесенных другой стороной, покрытие потерь или убытков, понесенных при исполнении данного договора. Стороны, пользуясь свободой договора, могут установить данную компенсацию в виде фиксированной суммы — штрафа, либо связать в процентном соотношении с понесенными убытками.
В случае, если неустойка за односторонний отказ от договора определена посредством отсылки к понесенным расходам- рекомендуем обязательно закреплять, что расходы должны быть документально подтверждены.
Но, кроме того, стороны могут оговорить так же и выплату определенной компенсации, в зависимости от того какие обстоятельства повлекли отказ от договора.
Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.
Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.
С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.
С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.
Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.
Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.
Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании. Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.
Среди вопросов, связанных с компенсацией, рассмотрим изменение ее размера.
Неустойка является правовой категорией, а потому имеет фиксированный размер. Это относится к пене по договору услуг с физическим лицом, к неустойке по договору поставки, по кредитному договору, неустойке по договору займа и аренды.
Кредитор получает заранее оговоренную в договоре сумму, если должник не выполнит свои обязательства.
Подобная ответственность прописана в договоре, указывается фиксированный процент выплат (определенная сумма) поэтому изменение размера неустойки считается нетипичным случаем.
Во многих случаях заинтересованной стороной допускаются ошибки в расчете суммы иска: нарушения допускаются в исчислении периода, на протяжении которого должна взыскиваться неустойка.
При завышенном размере компенсации за нарушения договора, справедливым будет ее перерасчет, решение принимается судом (после предоставления со стороны должника веских оснований и доказательств о завышении требований кредитора). О том, как подать ходатайство о снижении и уменьшить налогооблагаемую базу, читайте тут.
Взыскание неустойки после расторжения договора
Рассмотрим, как происходит признание договора недействительным с взысканием убытков неустойки.
В случае расторжения договора обязательства по нему у обеих сторон прекращаются лишь на будущий период. При признании договора недействительным, компенсация по нему должна быть уплачена в полном объеме. Начисление договорной неустойки после расторжения договора идет на момент расторжения договорных отношений между сторонами.
Часто обычные люди путают штраф и неустойку (как осуществить расчет штрафных санкций или пени за просрочку платежа, исполнения обязательств по договору?) Заключив договор, вы автоматически соглашаетесь на исполнение своих обязательств в сроки, указанные в нем. Для того чтобы взыскать деньги с должника, важно проанализировать все пункты соглашения. Пени и штрафы являются модификациями долговых обязательств.
О том, а чем с юридической точки зрения состоит разница между штрафом, неустойкой, пени, читайте тут.
Штраф предполагает однократное нарушение договора, а пеня является денежной суммой, которая исчисляется по времени невыполнения либо неполного выполнения договорных обязательств.
Помните о том, что при использовании чужих денежных средств по ст. 395 ГК РФ вы автоматически берете на себя ответственность за просрочку либо невыполнение условий по договору. Ну а как рассчитывается пеня по договору, вы теперь знаете.
Генподрядчик обратился с жалобой в Верховный суд. Компания настаивает: в ситуации, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, проценты не могут быть взысканы. А вывод судов о прекращении действий договоров в связи с их расторжением и, как следствие, об отсутствии оснований для применения договорной неустойки является ошибочным, из-за того что обязательство генподрядчика по оплате выполненных подрядчиком работ возникло до расторжения договоров и не прекратилось в связи с этим.
По мнению заявителя, в спорном случае с него можно взыскать лишь договорную неустойку за нарушение срока исполнения обязательства по оплате работ, возникшего до прекращения действий договоров.
Экономколлегия проверила эти доводы, отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на пересмотр. Мотивировочная часть еще не опубликована.
ВС разрешил штрафы за досрочное расторжение договора
Верховный суд РФ выпустил первый в этом году обзор своей судебной практики[], утвержденный президиумом ВС 13 апреля. В 125-страничном обзоре рассматривается практика как президиума, так и всех судебных коллегий Верховного суда, а также даются разъяснения по ряду проблемных аспектов судопроизводства, и анализируется практика международных договорных органов ООН и Европейского суда по правам человека.
В частности, в разделе, посвященном практике судебной коллегии по экономическим спорам, рассматривается разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений; споров, вытекающих из обязательственных отношений; споров, возникающих из публичных правоотношений; процессуальные вопросы.
Так, по поводу одного из дел ВС отмечает, что стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды.
Арбитражный суд Москвы, руководствуясь положениями п.3 ст.450, ст.330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.
9-й ААС и АС Московского округа поддержали выводы суда первой инстанции. Судебная коллегия Верховного суда отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям. Положения ст.619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.
В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере.
В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы. Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст.
329, 421 ГК РФ. Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, в предоставлении возможности расторжения договора без объяснения причин любой из сторон. Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении (определение ).
———— [1] судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016).
Взыскание пени по договору аренды
- В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
- Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
- Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
- Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.
Порядок действий по взысканию арендных платежей
- Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
- Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
- Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
- Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
- Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.
Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.
Порядок расторжения дду
Совет из практики: доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы нарушение требований к качеству возведенного объекта или значительное изменение характеристик приобретаемого жилого помещения (акт проведенных замеров в квартире, предложение доплатить за лишние квадратные метры от застройщика и т.п.). уведомление о расторжении дду образец по порядок расторжения дду и метро Если деньги на счет не зачислены, направить иск в суд. . другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле. расторжение дду 214 фз по порядок расторжения дду и метро В иске потребовать компенсацию расходов на проведение экспертизы. .
Расторжение дду 214 фз
В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства. по расторжение дду 214 фз и метро Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок. . До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств. расторжение дду в судебном порядке по расторжение дду 214 фз и метро суд посчитает, что такое соглашение заключено не в связи с виновными действиями застройщика. .
Ответственность сторон по договору аренды: неустойки и пени арендатора
В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию.
Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения.
Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.
Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.
Часто используемое понятие «наем» смело можно отождествлять с термином «аренда». Употребление обоих терминов встречается чаще всего в практической стороне определенных сфер деятельности.
Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.
Суть неустойки за просрочку договора подряда
Норма о выплате денежной компенсации при нарушении условий соглашения предусмотрена федеральным законодательством, но конкретные условия ее реализации и размер выплат устанавливается письменным соглашением.
Ее можно отразить в одном из пунктов договора подряда или отдельном документе о неустойке. Взыскание неустойки по договору подряда производится при наступлении определенных условий — превышении установленных сроков.
Для расчета неустойки по договору подряда значение имеет период просрочки и стоимостное выражение неисполненных обязательств.
Если соглашением предусмотрено выполнение работ, предусматривающих поставку материалов, оборудования силами исполнителя, то имеет значение разграничение срока поставки и выполнения монтажных (строительных, отделочных) работ.
В таких случаях в тексте соглашения или приложении к нему разделяется стоимость материалов (изделий, оборудования) и разбиваются этапы – указывается срок поставки и монтажных работ. При такой формулировке оплата неустойки по договору подряда также разбивается – за поставку и работы отдельно.