Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Что такое жилье по соц найму
Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.
Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.
Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:
- Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
- Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
- Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.
Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:
- Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
- Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
- Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
- Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.
На государственном уровне разработаны программы поддержки граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. Такая помощь является целевой и выдается в виде субсидий. Для того чтобы претендовать на полное или частичное погашение квитанций на оплату жилья за счет бюджетных средств, Наниматель должен доказать что, расходы на квартплату составляют больше 22 % дохода его семьи (в некоторых регионах этот порог меньше).
Субсидия выдается только при условии отсутствия долгов по оплате ЖКХ (как минимум – за последние полгода).
Кроме малоимущих, существуют другие категории лиц, имеющих право претендовать на субсидии:
- молодые семьи;
- многодетные семьи;
- молодые люди, готовые работать в сельской местности;
- инвалиды и дети-инвалиды;
- пенсионеры;
- матери-одиночки.
Для получения субсидии необходимо обратиться в отдел соцзащиты населения или ближайший МФЦ (многофункциональный центр).
Обратите внимание! Сумма выплаты не одинаковая для всех. В каждой категории свои критерии и суммы компенсации.
Особое внимание стоит уделить сбору информации о доходах, так как это понятие включает в себя не только заработную плату, но и следующие финансовые поступления:
- документы о стипендиях и пособиях;
- справка о размере пенсии;
- все справки о дополнительном заработке и другое.
Отсутствие работы тоже требуется подтвердить документально.
Субсидии на оплату жилого помещения
Для получения субсидии необходимо обратиться в отдел соцзащиты населения или ближайший МФЦ (многофункциональный центр).
В каждом регионе РФ устанавливается свой уровень прожиточного минимума и свой порог для признания семьи малоимущей. В большинстве населенных пунктов для получения помощи в оплате жилья достаточно доказать, что платежи по квитанции составляют более 22% совокупного дохода семьи. Чем крупнее город, тем этот порог ниже.
Обратите внимание! Понятие совокупный доход включает в себя не только заработную плату, но и стипендии, различные пособия, пенсионные выплаты, дополнительный заработок и все прочие денежные поступления.
Граждане лишаются права претендовать на субсидии в следующих ситуациях:
- есть задолженность перед ЖКХ;
- заключен договор о безвозмездном пользовании жилым помещением;
- получение пожизненной ренты.
В качестве заключения отметим, что тарифная политика в России очень изменчива. Рост платы за услуги зачастую превышает рост пенсий и зарплат, что сильно влияет на благосостояние граждан. В таких условиях стоит внимательнее относится к тратам и тщательнее изучать возможности для получения субсидий.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Для оформления договора социального найма гражданину необходимо, чтобы он состоял на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также в отношении него было принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. С решением всё более или менее понятно, а как встать на этот самый учёт? Какие условия для этого необходимо соблюсти?
Первое и самое основное – претендующий на получение жилья по договору социального найма должен иметь российское гражданство. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут претендовать на такое жилье.
Второе – гражданин должен быть признан нуждающимся в таковом жилье. По российскому законодательству к нуждающимся можно отнести следующие категории граждан (а также членов их семьи):
- не имеющие своего постоянного жилья;
- являющихся нанимателями, но при этом обеспеченность жильём на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, при этом в каждом регионе своя учётная норма;
- если жилое помещение признано непригодным для проживания – в этом случае учётная норма не играет роли;
- проживающие в коммунальных квартирах, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Третье – гражданин должен быть отнесён к категории малоимущих. Существует методика расчёта дохода гражданина и семьи. Так, для москвичей такая методика утверждена Постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП «О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях». По данной методике берётся рыночная стоимость квартиры, на которую может претендовать гражданин и его семья, а также доходы всех взрослых членов семьи.
Те, кто располагает жилплощадью на основании соглашения соцнайма, имеет право на получение субсидий. Они предоставляются на оплату самого найма и коммунальных услуг.
Субсидии полагаются некоторым категориям граждан, однако, основным критерием считается превышение допустимой доли оплаты за жилплощадь в составе доходов семьи.
Для того чтобы получить ее, необходимо предоставить в компетентный орган целый список документов. Это необходимо, чтобы установить состав семьи, доказать фактор нуждаемости в предоставлении субсидии и представить данные для ее получения.
В общем случае субсидии предоставляются сроком на 6 месяцев. Куда именно обращаться за получением, нужно узнать в органах местной администрации. Чаще всего этим занимаются специализированные отделы социальной защиты населения.
Сегодня заявитель имеет множество вариантов для подачи заявления на субсидии:
- явиться самолично;
- передать через доверенное лицо;
- отправить почтовым отправлением;
- передать по электронным каналам.
После получения заявления, его рассматривают в срок не более 10 дней. По итогам проделанной работы ответственный орган выносит решение:
- отказать в выдаче;
- удовлетворить просьбу.
Выдача субсидий происходит:
- перечислением на счет получателя в банке;
- на руки лично. Этот способ применим лишь в отношении граждан, не имеющих возможность по состоянию здоровья получать выплату самостоятельно.
Кому не предоставляются? Право на получение субсидии имеют далеко не все категории граждан. Среди тех, кому они не предоставляются:
- лицам, которые проживают на занимаемой площади на основании договора поднайма;
- гражданам, которые имеют задолженность за жилплощадь или услуги ЖКХ;
- гражданам, чьи доходы не считаются недостающими для самостоятельного расчета за пользование помещением;
Таким образом, плата за пользование жилплощадью согласно договору социального найма взимается по нескольким составляющим. Туда входит и деньги за объем затраченных ресурсов, за ремонт и другие.
Однако малоимущие граждане и семьи освобождаются от одной составляющей – платы за пользование недвижимостью.
Кроме того, некоторые нуждающиеся категории граждан имеют право на субсидирование при условии подачи заявления, представления документов и соблюдения всех необходимых условий.
Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.
Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.
Квартиросъемщики муниципальных апартаментов тоже имеют право на субсидирование, которое предусмотрено нормативными актами, установленными государством.
Право на получение субсидии оформляется в специальных органах социальной защиты. Обычно для этого требуется собрать соответствующий пакет документов и направить его на рассмотрение любым удобным способом.
Современные технологии позволяют осуществить данную опцию не выходя из дома. Отсканировать и отправить документы с помощью интернет-технологий гораздо удобней, чем толпиться в очередях социальных служб.
Единственным документом, который необходимо предоставить лично, является заявление с личной подписью клиента. Право на получение субсидий предоставляется в течение десяти рабочих дней.
Закон определяет и тех, кто не имеет право на получение субсидий:
- должники по платежам за аренду или коммуналку,
- лица, которые имеют достаточный доход для внесения платежек,
- арендаторы, снимающие жилплощадь согласно договору поднайма.
Сумма начисленных субсидий перечисляется клиенту на банковский счет или выплачивается наличными (только гражданам, не имеющих возможности самостоятельно передвигаться).
Выделяя жилье для сдачи в аренду по договору социального найма, правительство стремится проявить заботу о работниках среднего класса. По сравнению с частным съемом данная услуга имеет массу преимуществ.
В первую очередь, это сниженная арендная плата, регулирование взаимоотношений на основании договора. Снимая муниципальное жилье, не нужно волноваться о возможном досрочном прекращении действия договоренности.
Компенсация за аренду жилья сотруднику
При заключении трудового договора стороны заранее оговаривают необходимость отправления в командировки или частые разъезды, вплоть до переезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт, где, к примеру, расположено подразделение компании.
Читать так же: Серая зарплата
Если работника устраивают условия трудоустройства, то в обязательном порядке в тексте соглашения прописываются нюансы, касающиеся расходов на проживание, а именно:
- порядок выплаты компенсации;
- сумма надбавки к заработной плате;
- требования к арендуемому жилью;
- возможность совместного проживания с семьей.
Предусматривается 2 варианта аренды жилья:
- работодатель заключает договор аренды;
- сотрудник самостоятельно выбирает жилье и заключает соглашение с последующим получением компенсации за проведенную оплату.
Важно! Работодатель компенсирует стоимость аренды непосредственно сотруднику или переводит средства на счет арендодателя.
Работник, получивший денежные средства в виде компенсации, обязуется оплатить НДФЛ и страховые взносы.
Сумма налоговых отчислений не должна превышать 20% от размера общего дохода работника.
Если сотрудник самостоятельно арендует жилье, то для получения компенсации потребуется предоставить:
- Печатный вариант договора аренды, в котором отражаются существенные условия;
- Платежное поручение или расписка от арендодателя, выступающая доказательством оплаты проживания.
Важно! Если договор аренды заключается на срок более чем 1 год, то в такой ситуации сделка подлежит регистрации в государственном реестре.
Как получить муниципальное жилье в Москве
В столице действует региональная программа «Обеспечение улучшения жилищных условий».
Согласно данной программе жители столицы, желающие получить муниципальное жилье, могут:
- получить его от муниципалитета в аренду;
- приобрести в собственность при помощи администрации Москвы.
В наем жилое помещение может быть предоставлено на следующих условиях:
- социальная аренда;
- коммерческий найм;
- безвозмездное проживание.
В свою очередь, для получения жилья в собственность для жителей столицы доступны следующие программы:
- безвозмездные субсидии;
- отсрочка;
- возвратные ссуды;
- льготное кредитование и т.д.
На самом деле жителям Москвы доступны достаточно широкие возможности для решения жилищного вопроса.
Что делать наймодателю в случае просрочки?
К сожалению, очень часто случается так, что квартиранты не платят совсем или задерживают с платежами, как поступать в этом случае, если даже полиция не вмешивается:
- Полиция действительно не имеет право выселять жильцов или применять прочие санкции, поэтому обращаться к ним бесполезно.
- Сначала стоит спросить жильцов, в чем причина. Если они клятвенно заверяют, что заплатят на днях, определить им четкий срок.
- Прошли все возможные сроки, а денег так нет, да и сами жильцы перестали идти на контакт, остается отправиться в суд. На момент подачи искового заявления срок неуплаты должен превышать 2 месяца. В иске указывают требование о расторжении договора и взыскании денежных средств.
- Если суд своим решением расторгает договор и постановляет принять меры к принудительному выселению, то исполнением займутся судебные приставы.
Все эти действия займут много времени, поэтому можно попытаться избавиться от таких жильцов другими способами. Например, попросить коммунальщиков отрезать свет или другие системы обеспечения.
Права и обязанности сторон по договору
В результате заключения договора социального найма, у каждой из сторон сделки возникают определенные права и обязанности.
Статьей 67 Жилищного кодекса РФ предусмотрены обязанности и права нанимателя.
К обязанностям относится:
- использовать жилье по назначению, в соответствии с условиями, которые определены законодательством;
- обеспечивать сохранность нанимаемого помещения, а также имущества, которое было передано вместе с жильем;
- поддерживать жилье в состоянии, которого требуют санитарные нормы;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование жильем;
- своевременно информировать наймодателя о происходящих изменениях в жизни нанимателя, так как это может инициировать перемену условий договора социального найма.
К правам относится:
- сдавать жилое помещение, полученное по договору социального найма, в аренду или поднаем третьим лицам;
- вселять в нанимаемое жилое помещение других лиц;
- требовать предоставления ему коммунальных услуг, которые обеспечивают нормальную эксплуатацию жилья;
- требовать проведения капитального ремонта жилого помещения;
- разрешать в установленном порядке проживание в квартире других людей на временной основе;
- обменять занимаемое жилое помещение на другое социальное жилье.