Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдаю квартиру — как быть с налогами?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.
Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.
Размер налога на сдачу квартиры
Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя, — заплатить налог как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — говорит руководитель департамента аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Способы оплаты налога при аренде
Если вы не зарегистрированы, как индивидуальный предприниматель, то вам необходимо декларировать (отображать в декларации) доход единожды в году согласно форме 3-НДФЛ и оплачивать сумму налогу, составляющую 13% от всего годового дохода аренды. Декларация должна быть сдана до 30 апреля.
Если нанимателем вашей квартиры является юридическое лицо, то оно самостоятельно должно уплачивать НДФЛ с дохода арендодателя (арендной платы), это регламентировано в п.2 ст. 226 НК РФ и ст. 228 НК РФ. Перекладывание исчисления налога на арендодателя – физическое лицо, представляется невозможным, в любом случае платить НДФЛ будет организация, не зависимо от договора.
Также у арендодателя есть два варианта уплаты налога, кроме обычной подачи декларации 3-НДФЛ. Он также может перейти на «упрощенку», оформив ИП и уплачивать сумму в размере 6% от дохода. А также может воспользоваться упрощённой системой налогообложения (УСН), если оформить патент на основе индивидуального предпринимательства.
Что будет, если не платить налог
Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.
Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.
На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.
Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.
Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья
Как и в любом другом вопросе, тема налогового вычета при аренде имеет две стороны медали, однако положительные и отрицательные моменты есть для всех сторон, качающихся данный процесс, будут различаться.Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.
Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:
- в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
- гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
- гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
- гарантирует полную оплату согласно договору.
Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.
Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.
Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.
В чем главная опасность?
Пётр сдает квартиру за 130 000 р. и не платит налогов. Об этом как-то узнала вредная соседка, которой не нравятся новые квартиросъемщики. Она неоднократно жаловалась в налоговую, полицию и прокуратуру. А вчера написала заявление.
Налоговая и полиция провела рейд, застав в квартире жильца. Жилец пишет в объяснительной, что Петя сдает ему квартиру 1.5 года за 130 000 р. и между ними заключен договор. В нем есть дата заключения и подпись владельца квартиры.
Если сумма налогов за 3 финансовых года составляет более 600 000 руб., то Пётр получит штраф в размере 100 — 300 тысяч рублей и должен будет погасить задолженность.
Если будет доказано, что собственник сдавал квартиру более 3 лет подряд, то сумма штрафа станет более 900 000 р. Петра могут привлечь к уголовной ответственности (198 УК РФ), дать условный или реальный срок, если у него уже есть судимость.
Хорошо, что пока у нас не принято стучать, и жалуются немногие. Но постепенно гайки будут закручивать, поэтому все может изменится в один момент.
| Есть ли смысл так рисковать?Есть. Если сдавать квартиру официально (заключать договор, платить налоги через самозанятость, ИП, юр. лицо), то при её продаже будет удержан налог в 13%. Так как квартиру могут признать «производственным капиталом для предпринимательской деятельности» (п.17.1 статьи 217 Налогового кодекса). Но не все так страшно! Процесс признания квартиры производственным капиталом носит оценочный характер. Т.е. результат зависит от конкретного оценщика и стечения обстоятельств. |
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.
Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.
После оформления ИП у арендодателя есть два варианта, как делать отчисления. Он может делать регулярные выплаты в размере 6 % либо приобрести патент. Подробная инструкция по покупке и образец заявления есть на официальном сайте налоговой.
Его приобретение освобождает налогоплательщика от лишней работы, связанной с заполнением декларации, но обязывает заниматься ведением учета доходов в патентной книге и делать страховые выплаты.
Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если сдаешь на долгий срок, то лучше сразу купить годовой. У него фиксированная стоимость, однако для каждого региона она рассчитывается отдельно. В Москве же стоимость рассчитывается еще и с учетом округа, района и площади помещения.
Отражен доход от сдачи имущества в аренду. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Разницы из-за перепадов курсов
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, — к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, — два раза и более в течение календарного года.
Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).
На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Нужно ли и как зарегистрировать сделку
Если арендные отношения возникают у двух физических лиц, то заключается договор найма. При этом он практически ничем не отличается от арендного договора.
Каждая из сторон согласно бумаге называется:
- наймодатель – человек, который предоставил жилую площадь в аренду (за это он получает определенную сумму денег, что обязательно оговаривается в договоре);
- нанимателем считается человек, который получил во временное пользование квартиру за определенную плату (не исполнение пунктов заключенного договора, например, неоплата арендной платы служит поводом для расторжения договора).
Физические лица не могут заключить договор аренды так же, как и юридические лица — договор найма. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды.
Причем стороны получают наименование:
- арендатор – гражданин, получивший площадь в аренду;
- арендодатель – организация, которая сдает жилую площадь в аренду.