Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается застройщик от генподрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Инвесторы выделяют средства под определенные цели. Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.
Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.
В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.
При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.
Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.
Что необходимо знать, если Вам нужно вступить в СРО
Если Вы занимаетесь строительной деятельностью и не знаете, необходимо ли вступить в СРО для того, чтобы деятельность была официальной и законной, следует ознакомиться с Приказом № 624 Минрегионразвития. Этот нормативно-правовой акт даст ответы на вопросы, в каких случаях нужно вступать в СРО, и в каких случаях строительная, изыскательная или проектная деятельность может проводиться законно без допуска СРО.
Кроме этого, с помощью этого нормативно-правового акта станет понятно, какие документы необходимо получить дополнительно перед тем, как подавать заявление в СРО на получение членства в организации. Вступление в СРО может произойти как быстро, в течение одного дня, так и в течение месяца.
Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?
Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.
В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.
Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.
Кто такой подрядчик и субподрядчик?
Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.
Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Задачи подрядчика:
- действовать в точности с данным поручением;
- предоставить результат в установленные сроки;
- осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
- Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
- Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
- Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
- Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
- Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
- Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
- Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
- Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора
Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.
Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.
С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».
Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.
Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.
Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.
Различия генерального подрядчика и застройщика
Генеральный подрядчик – это строительная организация или индивидуальный предприниматель, который принимает на себя полную ответственность за реализацию строительного проекта. Генподрядчик отвечает за руководство, координацию, контроль и планирование всех этапов строительства. Он выбирает подрядчиков и поставщиков материалов, контролирует качество выполняемых работ и соблюдение сроков.
Застройщик – это юридическое или физическое лицо, которое осуществляет строительство жилых или коммерческих объектов с целью последующей продажи или эксплуатации. Застройщиком может быть как инвестиционная компания, так и частный девелопер. Главной задачей застройщика является получение прибыли от продажи готового объекта.
| Генеральный подрядчик | Застройщик |
|---|---|
| Отвечает за реализацию строительного проекта | Осуществляет строительство для последующей продажи или использования |
| Управляет строительным процессом и контролирует качество работ | Закупает земельный участок и финансирует строительство |
| Нанимает подрядчиков и поставщиков материалов | Определяет проект, планирует затраты и оказывает финансовую поддержку |
| Обеспечивает соблюдение государственных норм и требований | Отвечает за маркетинг, продажу и управление готовым объектом |
Таким образом, генеральный подрядчик и застройщик выполняют разные роли и имеют различные обязанности в процессе строительства. Генподрядчик управляет строительным проектом, а застройщик осуществляет финансирование и продажу готового объекта.
Роли и обязанности застройщика
Рассмотрим основные роли и обязанности застройщика:
-
Подготовка проектной документации и согласование её с соответствующими органами. Застройщик должен разработать проект строительства, который будет соответствовать требованиям строительных норм и правил.
-
Планирование и организация работ на строительной площадке. Застройщик отвечает за координацию всех строительных работ и контроль их выполнения.
-
Создание условий для эффективного и безопасного выполнения работ. Застройщик обязан предоставить необходимые материалы, оборудование и условия работы для всех строителей и специалистов.
-
Взаимодействие с заказчиком и контроль качества строительства. Застройщик должен устанавливать контакт с заказчиком и регулярно информировать его о ходе работ. Также застройщик отвечает за контроль качества выполненных работ.
-
Оформление разрешительной документации и приемка объекта. По завершению строительства, застройщик должен оформить все необходимые разрешительные документы и провести приемку объекта.
-
Гарантийные обязательства. Застройщик осуществляет гарантийное обслуживание объекта после его сдачи заказчику.
Таким образом, застройщик играет важную роль в процессе строительства, отвечая за все этапы строительства и обеспечивая выполнение всех необходимых юридических и технических требований.
Главный исполнитель проекта
Основные обязанности главного исполнителя проекта:
|
1. Организация работ:
|
2. Технический надзор:
|
|
3. Управление:
|
4. Коммуникация:
|
Главный исполнитель проекта должен обладать широким спектром знаний и навыков – от строительной технологии и правил охраны труда до планирования и финансового управления. Он должен быть ответственным, коммуникабельным и способен к решению проблемных ситуаций.
Общая ответственность за проект
Генеральный подрядчик и застройщик несут общую ответственность за реализацию строительного проекта. Однако, их роли и функции могут различаться.
Генеральный подрядчик представляет собой компанию, которая осуществляет полный контроль над строительством проекта. Он нанимает и координирует все подрядные организации, участвующие в строительстве, и отвечает за качество выполнения работ, соблюдение сроков и бюджета проекта. Генеральный подрядчик также возможно выполняет некоторые работы своими силами или через собственные подразделения.
Застройщик же является заинтересованной стороной, которая организует процесс строительства с целью последующей реализации объекта недвижимости. Он обычно отвечает за финансирование проекта, проведение предварительных работ, получение разрешений и документации, а также продажу готового объекта. Застройщики могут нанимать генеральных подрядчиков для выполнения работ или иметь собственные строительные подразделения.
Защита интересов заказчика и обеспечение качества строительных работ являются общей ответственностью и для генерального подрядчика, и для застройщика. Они должны сотрудничать и взаимодействовать на всех этапах проекта, обеспечивая успешное выполнение задач и достижение поставленных целей.
Каждая роль в строительном процессе имеет свои особенности и требования. Но общая ответственность за проект лежит на генеральном подрядчике и застройщике, которые должны гарантировать качество и соблюдение всех требований при реализации строительства.
Кто такие генподрядчики и застройщики
Генподрядчик, в отличие от застройщика, выполняет строительные работы на объекте по договору подряда с заказчиком. Он является посредником между заказчиком и подрядчиками (субподрядчиками), координирует и контролирует выполнение всех строительных работ, следит за соблюдением сроков, качества и стоимости.
Застройщик же выступает в роли заказчика и ответственного за все этапы строительства. Он занимается приобретением земельного участка, проектированием, получением разрешительной документации, финансированием и реализацией проекта. Застройщик также может самостоятельно выполнять строительные работы или поручать их генподрядчику.
Различия между генподрядчиком и застройщиком заключаются в степени ответственности и рисков. Генподрядчик отвечает за организацию строительства, но не несет ответственности за передачу права собственности на объект недвижимости и несет меньшие финансовые риски. Застройщик, в свою очередь, несет ответственность за все этапы проекта, включая оформление документов, финансирование и сдачу объекта недвижимости.
Таким образом, генподрядчики и застройщики выполняют разные функции в сфере строительства и недвижимости. Генподрядчик отвечает за организацию и контроль строительных работ, а застройщик — за всю комплексную реализацию проекта от идеи до сдачи готового объекта. Оба участника являются важными в процессе строительства и способствуют развитию рынка недвижимости.
Как выбрать между генподрядчиком и застройщиком для реализации проекта?
Генподрядчик – это компания, которая берет на себя организацию и управление всеми этапами строительного процесса. Они нанимают и координируют все подрядные организации, закупают материалы, осуществляют строительный контроль и отвечают за качество и соблюдение сроков. Такой подход дает вам большую гибкость и контроль над процессом, но требует от вас более активного участия.
Застройщик – это компания, которая осуществляет комплексное строительство объектов с последующей их продажей или эксплуатацией. Они выступают в качестве инвесторов и строителей в одном лице. При обращении к застройщику вы получаете готовый объект и несете меньше забот в процессе реализации проекта. Однако, вы теряете некоторую гибкость и контроль над процессом в обмен на удобство и минимизацию рисков.
При выборе между генподрядчиком и застройщиком для реализации проекта необходимо учитывать следующие факторы:
| Факторы | Генподрядчик | Застройщик |
|---|---|---|
| Уровень контроля | Высокий | Низкий |
| Гибкость процесса | Да | Ограничена |
| Соблюдение бюджета | Зависит от вашего контроля | Зависит от застройщика |
| Соблюдение сроков | Зависит от вашего контроля | Зависит от застройщика |
| Риски | Больше контроля, больше рисков | Меньше контроля, меньше рисков |
Кроме того, стоит обратить внимание на репутацию и опыт выбранной компании, ее финансовую устойчивость и прошлые проекты. Также полезно проконсультироваться с другими клиентами компании и изучить отзывы или рекомендации.
Независимо от выбора, важно установить четкие требования и цели проекта, а также подробно обсудить их со своим выбранным исполнителем. Это поможет избежать недоразумений и увеличить шансы на успешную реализацию проекта.
В итоге, выбор между генподрядчиком и застройщиком зависит от ваших предпочтений, ресурсов и уровня контроля, который вы готовы осуществлять. Правильный выбор поможет вам достичь желаемого результата и успешно завершить проект.