Как правильно оформить куплю продажу земельного участка в росреестре документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить куплю продажу земельного участка в росреестре документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов сторон;
• СНИЛС;
• ИНН;
• оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу);
• правоустанавливающие документы на земельный участок, на основании которых он был приобретен.

Причины приостановки и отказа регистрации земельного участка

В некоторых случаях Росреестр приостанавливает регистрационные действия относительно земельного участка или отказывает в оформлении перехода имущественного права. Такая ситуация возможна в следующих ситуациях:

• Ошибки в предоставленных бланках или подача неполного комплекта документов;
• Наличие каких-либо обременений (сервитут, залог, арест);
• Земля предоставлена арендатору в долгосрочное пользование;
• Наличие задолженности по налогам у продавца;
• Продавец владеет ЗУ на основании концессионного соглашения.

3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.

Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.

3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.

ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.

3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).

Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Шаг 3: Размещение объявлений о продаже

   После того, как у вас на руках есть документы, подтверждающие ваше право собственности на земельный участок, вы можете приступить к размещению объявлений о его продаже.

   Первое, что вам следует сделать, это выбрать площадки для размещения объявлений. Наиболее популярными вариантами являются специализированные сайты недвижимости, где вы сможете бесплатно или за символическую плату разместить свое объявление.

   При создании объявления важно указать все необходимые сведения о земельном участке, такие как его площадь, границы, наличие коммуникаций, а также информацию о возможности строительства на нем.

   Не забудьте также добавить фотографии участка, чтобы потенциальные покупатели могли более детально ознакомиться с ним. Лучше всего представить участок в наилучшем свете, показав его преимущества и достоинства.

   После размещения объявлений важно следить за их актуальностью и отвечать на все запросы потенциальных покупателей. При осмотрах участка с покупателями обязательно присутствуйте и готовьте все необходимые документы для оформления сделки.

   Какие земли нельзя оформить в собственность?

   Существует несколько категорий земельных ресурсов, которые не могут быть оформлены в собственность, а значит, даже в случае возникновении договора купли-продажи, через суд можно будет аннулировать сделку, что приведет к потере задатка или даже полной стоимости участка:

   • Оформление сделки купли продажи земельного участка запрещено, если земли находятся под контролем служб безопасности РФ. Это стратегические объекты, земли под объектами инфраструктуры ФСБ и прочих ведомств.
   • Земли, которые принадлежат Вооруженным силам РФ, а также территории, которые используются для проведения различных маневров. Они не подлежат приватизации, не могут быть проданы или куплены.
   • Заповедные зоны, которые защищаются государственными или муниципальными законами.

   Общие правила при проведении сделок с земельными участками

   Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

   Нужно учитывать следующее:

   1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
   2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
   3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
   4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
   5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

   Как происходит сделка

   Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

   1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
   2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
   3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

   Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

   В стандартном договоре купли-продажи земельного участка обычно указан ряд важных пунктов. Как такового строгого перечня пунктов не существует, здесь действует лишь здравый смысл и ориентирование на образцы, которые без проблем можно найти на просторах Интернета.

   Но есть основные положения, которые обязательно должны быть в таком договоре. В первую очередь, в договоре указывается предмет договора с упоминанием передаваемого покупателю земельного участка, в том числе площадь, местоположение, кадастровый номер, категорию земли, цель использования и другие данные по участку. В договоре также указывается и сумма всей сделки. Помимо этого в договоре можно прописать ряд дополнительных условий по заключению сделки, если это необходимо.

   Кроме того, любой договор купли-продажи земельного участка необходимо делать минимум в трех экземплярах: по договору каждому из участников сделки и один договор для Росреестра.

   Также совершать сделку купли-продажи земельного участка могут проводить лица, которые имеют нотариально заверенную доверенность, по которой имеют право совершать действия от лица продавца или покупателя.

   Помимо договора купли-продажи обеим сторонам в обязательном порядке нужно подписать акт приема-передачи недвижимого имущества. Такой акт делается либо в форме отдельного документа, либо добавляется в договор как один из пунктов.

   Если обе стороны планируют заключить сделку купли-продажи, они могут сначала заключить между собой предварительный договор купли-продажи, который будет закреплять намерения обеих сторон, касающиеся главных условий сделки. Тогда как основной договор купли-продажи земельного участка будет оформлен уже на тех условиях, которые отмечены в предварительном договоре.

   Основные правила составления договора

   Регистрация сделок по купле и продаже любой земельной недвижимости осуществляется в письменном виде. Присутствие нотариуса требуется не для каждого случая, но оно необходимо, если договор составлялся самостоятельно, а не при помощи квалифицированных юристов.

   Помните, если земля числилась, как муниципальная собственность, приобрести ее можно исключительно на аукционе.

   В договоре купли-продажи присутствуют следующие пункты:

   1. Место и дата проведения сделки;
   2. Данные паспортов всех участников;
   3. Вся информация и бумаги на объект;
   4. Стоимость за объект и особенности оплаты или порядок денежных переводов;
   5. Акт приема-передачи участка земли.

   С бумаг каждого из пунктов снимаются копии, а договор направляется в Росреестр.

   Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

   Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

   • Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
   • Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
   • Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
   • Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
   • Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

   Как купить долю земельного участка

   Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

   Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.

   Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

   1. Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
   2. Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
   3. Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

   По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

   В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

   
   

   Похожие записи:

   • На сколько может вырасти размер маткапитала в 2023-2025 годах?
   • Правила увольнения по собственному желанию 2024 без отработки в России в 2024 году
   • Какое лишение будет грозить за алкогольное опьянение, если поймали в третий раз?