Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка: этапы проведения межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Почему по участку могут быть не определены границы
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются
Этапы работ по межеванию земельного участка
Порядок межевания определяется следующими этапами:
- Заказчик обращается в специализированную организацию (например, Служба Согласований), занимающуюся кадастровыми работами;
- Заключает договор на выполнение кадастровых работ;
- Кадастровые инженеры выполняют сбор необходимой исходно-разрешительной документации
- Геодезист выезжает на объект;
- Составляется акт согласования местоположения границ земельного участка, который подписывается со всеми собственниками смежных земельных участков;
- Кадастровый инженер составляет межевой план земельного участка;
- Собственник подает заявление на государственный кадастровый учет изменений земельного участка вместе с межевым планом, записанным на диск;
- Росреестр осуществляет регистрацию недвижимости путем внесения изменений в ЕГРН;
- Собственник получает выписку из ЕГРН, что и является результатом межевания;
- В течение 30 дней с момента кадастрового учета кадастровый инженер сдает в Росреестр оригинал акта согласования местоположения границ земельного участка.
Рассмотрим подробно процедуру межевания земельного участка.
Начинается межевание с заключения договора с организацией, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров. В стандартном договоре подряда прописываются условия, на которых выполняются кадастровые работы, стоимость выполнения работ, их сроки и порядок выполнения работ, прописываемый обычно в техническом задании. Если заказчиком является физическое лицо, то обязательным документом является согласие на обработку персональных данных, которое служит приложением к межевому плану. Обычно заказчики подписывают его в момент заключения договора подряда.
После заключения договора на выполнение кадастровых работ заказчик предоставляет документы, на основании которых вносятся сведения в межевой план — так называемые документы-основания. В первую очередь, это документы из Росреестра — выписки ЕГРН на земельный участок и кадастровый план территории. Если у заказчика отсутствуют «свежие» выписки из ЕГРН, то в таком случае кадастровый инженер сам заказывает выписки ЕГРН на земельный участок, а также на смежные с ним земельные участки соседей.
Вопрос: В каких координатах выполняется межевой план?
В настоящее время в Ленинградской области действует местная система координат (МСК 47) с тремя зонами, т.е. системы координат для земельного участка, например, в Выборгском районе и Всеволожском районе области будут различными. Таким образом, система координат, в которой отображается ваш земельный участок, будет определяться принадлежностью к той или иной зоне МСК 47. В других субъектах нашей страны действуют свои системы координат.
После полевого этапа начинается камеральный, который включает в себя обработку полученных координат и составление межевого плана. Неотъемлемой частью последнего является акт согласования местоположения границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков. Суть данного документа состоит в согласовании границ уточняемого земельного участка с соседями, т.е. в снятии возражений по поводу ваших границ. Это происходит путем подписания акта соседом-собственником либо его законным представителем. При невозможности установить собственника смежного с уточняемым земельного участка производится публикация извещения в официальных СМИ района (газета).
Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?
До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.
Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:
- При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
- При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
- При устранении реестровых ошибок.
Согласно действующему кадастровому законодательству сроки межевания не закреплены в нормативных правовых актах, они определяются индивидуально при заключении договора с кадастровым инженером или специализированной организацией. В среднем продолжительность процедуры от момента начала сотрудничества до получения выписки из ЕГРН и внесения сведений в Росреестр занимает две недели.
В некоторых случаях межевание занимает больше времени. Это зависит от удаленности объекта, количества смежных ЗУ, квалификации и текущей загруженности кадастрового инженера. При обнаружении ошибок сотрудники Росреестра или Кадастровой палаты приостановят регистрацию и процесс придется начинать заново.
Сроки регистрации и постановки участка после межевания на кадастровый учет строго регламентированы ФЗ-118. Статья 16 гласит, что это:
- 5 рабочих дней для процедуры кадастрового учета.
- 10 рабочих дней для одновременно проводимых процедур учета и государственной регистрации.
- 7-12 рабочих дней, если действия выполняются через Многофункциональный центр.
Как оспорить результаты межевания ЗУ?
Если вы не согласны с результатами проведенного межевания, обратитесь с подробным описанием проблемы в местную администрацию. В случае письменного отказа в повторном межевании попытайтесь решить проблему в досудебном порядке, отправив жалобу в прокуратуру. После прокурорского отказа единственный способ добиться пересмотра границ или площади – иск в суд.
При рассмотрении искового заявления в суде истцу придется доказать, что итоги проведенного межевания нарушает право собственности на земельный участок, а границы смежного землевладения не соответствуют фактическим. Прежде чем обращаться в суд, подготовьте следующие документы:
- Межевой план или межевое дело, к которым прикладывается экспертное заключение кадастрового инженера.
- Свидетельство о регистрации права собственности на ЗУ, выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт на землю.
- Заключение землеустроительной экспертизы. Вы можете заказать ее самостоятельно или дождаться, пока она будет проведена по ходатайству суда. В первом случае сэкономите время, а потраченные средства компенсирует ответчик в случае удовлетворения иска.
Как провести межевание дачного участка
Межевание садового земельного участка проводят в том же порядке, что и для обычных наделов. Основное отличие состоит в том, что в некоторых документах можно встретить противоречия и запутаться, поскольку для решения ряда вопросов необходимо обратиться к членам правления СНТ.
Еще одна особенность при межевании садового участка — чтобы согласовать установленную площадь и конфигурацию владений недостаточно подписи соседа в Акте. Подтвердить факт и результаты межевания участка должны все члены СНТ на общем собрании.
Межевание садового земельного участка — это комплекс геодезических инженерных изысканий, в ходе которого должны определить границы и размер надела. Такие исследования имеют право проводить аттестованные специалисты — кадастровые инженеры. После обмера участка его параметры согласовываются с соседями и председателем садового товарищества. Полученные данные вносятся в проект межевания. Эту информацию передают на регистрацию в ЕГРН. В результате собственник должен получить выписку, где указаны сведения об участке (адрес, кадастровый номер, данные законных владельцев, вид разрешенного использования, отсутствие либо наличие ограничений, схема). Справка является подтверждением права собственности.
Садовый участок в собственности: Нужно ли межевание?
Решать, межевать ли свой садовый земельный надел или нет должен решать лично владелец. Если вы не планируете заключать договора купли-продажи, аренды или дарения, в принципе, можно и не устанавливать границы ЗУ. Все же стоит понимать, что межевание проводится не только в интересах государства. но и собственника земли. С четко определенными границами вы сможете легко решить пограничные конфликты, получить разрешение на строительство, продать ЗУ.
Чтобы подтвердить свои полномочия на земельный надел, необходимо иметь правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Для оформления выписки ЕГРН требуется поставить имуще ство на кадастровый учет, а значит размежевать земельный надел.
Специалисты геодезических компаний подготавливают документы в течение 2-х недель. Но о процедуре нужно сообщить соседям минимум за 7 дней до назначенной даты.
Если собственников смежных земельных участков найти не удается, уведомление о работах подается в местное печатное издание. Но тогда заказчику придется ждать разрешения месяц.
Относительности стоимость межевания, она зависит от того, какая организация выполняет работы. Госучреждения устанавливают минимальные цены. Частные организации могут включать дополнительные услуги, тем самым стоимость будет несколько выше.
Преимущество геодезической компании – всю процедуру межевания и получения документов они проходят самостоятельно и все входит в стоимость.
Геодезические изыскания
После того, как границы участка установлены, согласованы и закреплены на местности, необходимо определить их положение на землеустроительном (кадастровом) плане. С этой целью проводится топографическая съёмка. При межевании участков большой площади, некоторые организации предлагают аэросъёмку. Но чаще всего проводится наземная работа, во время которой измеряются высоты, поворотные углы и расстояния между ними.
Съёмка проводится с помощью специальных приборов. Ранее это были преимущественно теодолиты, теперь же чаще используются электронные тахеометры. Съёмка осуществляется в определённом масштабе, наиболее востребованным является масштаб 1:500. Межевание участка должно производиться с большой точностью, так как нормативами допускаются только небольшие предельные погрешности, а превышение этих значений недопустимо. Вся данные геодезических изысканий должны быть занесены в специальный журнал.
Современные технологии и приборы позволяют геодезисту моментально передавать полученную информацию в офис для дальнейшей её обработки — вычисления координат межевых знаков, а также определения площади участка и составления землеустроительного плана.
Стоит заметить, что порядок проведения межевания участков, может меняться в зависимости от ландшафтных и других особенностей территории, а также от требуемой точности. Так, если участок расположен в труднодоступном районе, предусматривается возможность применения GPS навигаторов (персональных). С помощью этих современных, высокоточных приборов, специалисты легко и быстро определяют межевые знаки, участков, которые граничат с естественными рубежами, такими как реки, лесополосы. Или же с искусственными сооружениями – дорогами, зданиями, заборами и тому подобное. В аналогичных случаях допускается и описание границ участка с помощью указания ссылок на объекты, которые служат рубежами.
Специфика подготовительных работ
Выполнение кадастровых работ начинается непосредственно после оформления заявки в геодезической компании. Они проводятся кадастровым инженером при его взаимодействии с регистрирующим органом.
Вначале проверяется документация и подтверждается правоспособность заявителя и его полномочия на проведение работы по межеванию земельного участка.
На основании заключённого договора, подаётся заявка в Росреестр, для получения подробной выписки о характеристиках и точном месте расположения ЗУ. В выписке указывают координаты поворотных точек границ участка, по которым таковой определяется на местности. В соответствии с указанными координатами информация о наделе внесена в ГКН.
Кто выполняет межевание земель – куда обращаться?
Процедуру проводят квалифицированные кадастровые инженеры, которые работают в специализированных компаниях вашего города или района.
Как правило, у хорошего специалиста должен быть не только диплом высшего образования, но и сертификат о прохождении экзамена – именно этот документ подтвердит право человека заниматься этой деятельностью.
Не спешите бежать в геодезическую компанию. При выборе организации опирайтесь на мнение родственников и друзей, которые делали межевание.
Либо, придя в компанию, спрашивайте соответствующие документы, проекты, которые уже делали специалисты.
Заметьте, что проект, который вам предоставят, должен быть «свежим» – подписанным этим годом, а также относится территориально к вашему городу. Так вы поймете, что организация действительно занимается данными работами.
Кроме того, стоит обговорить заранее сроки выполнения работ и их цену. Вы вправе задавать вопросы, ведь процедура стоит недешево.
Как выбрать исполнителя, чтобы сделать межевание
В частности, выполнением таких работ занимается кадастровый инженер, поэтому если не нашли подходящую организацию, тогда нужно заключить с ним договор. Но, чтобы не было проблем при найме частного работника, нужно изучить несколько важных правил:
- Проверьте подрядчика. Проанализируйте хорошо список в реестре кадастровых инженеров. Важно, чтобы этот работник присутствовал в нем. Здесь следует найти информацию о сотруднике, как он проводил работу, были ли отказы, жалобы или допущены ошибки в ходе межевания.
- Убедитесь в наличии его опыта в проведении подобных работ. Для этого достаточно обратиться к сайту налоговой службы и уточнить, как давно существует работник, как юридическое лицо, уполномоченное для проведения геодезической съемки.
- Уточните компетентность рабочего. Для этого следует изучить отзывы о выполненных работах. Обычно их оставляют на официальном сайте или странице кадастрового инженера.
Порядок проведения межевания земельного участка
Без межевания владелец земли не сможет получить необходимые правоустанавливающие документы. Без точного разграничения участка невозможно внести его в базу Росреестра.
Подобная документация важна при возникновении разного рода споров и судебных разбирательств. Процедура межевания определяется 78-ФЗ «О землеустройстве».
Межевание включает в себя комплекс определенных действий, результатом которых станет определение или восстановление границ, их фиксирование на местности, установление точной площади земли.
Все полученные сведения вносят в межевой план. Он может быть оформлен в бумажном или электронном виде.
Пошаговая инструкция выглядит так:
- Вначале необходимо заключить договор с лицензированной геодезической организацией с четким определением сроков проведения работ по межеванию земли.
За работу специалистов придется заплатить. Стоимость услуг лучше уточнять в самой компании, она может варьироваться.
- Сбор обязательных бумаг для подписания контракта: