Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать приватизацию недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ч. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
В каких случаях ребенок по достижении 18 лет может оспорить приватизацию — юридическая консультация
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Частью 2 указанной статьи установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Частью 3 ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.
1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент приватизации квартиры) граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Возможна ли приватизация жилья при наличии судимости?
Согласно ч. 2 ст.
7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.
1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» дано разъяснение, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам предусмотрены ст. 181 Гражданского кодекса РФ, согласно п.
1 которой (в редакции, действующей на момент приватизации спорной квартиры) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Оспорить такую сделку вправе законные представители несовершеннолетнего, которыми в силу п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ являются родители. В частности, в п. 1 ст. 64 СК РФ указано, что родители выступают в защиту прав и интересов детей в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Таким образом, родители ребенка вправе обратиться в суд с целью обжалования договора передачи жилого помещения (приватизации), в установленные законом сроки, т.е. в течение трех лет с момента, когда началось исполнение по сделке или в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении права (о пропуске срока исковой давности заявляет в данном случае ответчик).
Важным условием в данном вопросе является место проживания ребенка.
Можно ли оспорить приватизацию квартиры?
Место жительства несовершеннолетнего в силу п. 3 ст. 65 СК РФ в случае раздельного проживания его родителей определяется соглашением родителей.
При этом ввиду отсутствия прямого указания закона такое соглашение может иметь устный характер.
Также регистрация ребенка по месту жительства одного из родителей может быть расценена как достижение соглашения о проживании ребенка с тем родителем, по месту жительства которого зарегистрирован несовершеннолетний.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 65 СК РФ при отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое).
Так как на момент приватизации квартиры ребенок не проживал с отцом, в спорной квартире зарегистрирован не был, в договоре социального найма жилого помещения указан не был, не имелось решение суда о проживании несовершеннолетнего с отцом, следовательно, между родителями несовершеннолетнего было достигнуто соглашение о проживании ребенка с матерью.
Ввиду того, что для приватизации квартиры необходимым условием является не только факт родства с нанимателем помещения и членами его семьи, но и непосредственное проживание с ним, то при указанных обстоятельствах нет правовых оснований оспорить переход права собственности на квартиру в порядке приватизации в пользу указанных лиц.
Кроме этого, п. 1 ст.
302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н.
Дубовца» указано следующее: «Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права».
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
Переоформление на себя
Переоформить приватизацию возможно лишь в случае, если в ходе процесса были нарушены законодательные нормы и права людей.Для этого вам нужно обратиться в суд с требованием о признании процесса приватизации незаконным, оспорить сам процесс и довести свою правоту, а после признания приватизации недействительной — переоформить жилье на себя, с учетом всех законодательных норм и правил.
Проще всего в таком случае не обращаться в суд, а затребовать, чтобы вашу долю в квартире вам подарили на основании дарственной сделки. В таком случае вы и ваши родственники лишите себя судовых проволочек, сохраните финансовые средства и нервы.
Процесс оспаривания законности приватизации сложен, в нем особо важно соблюдать сроки исковой давности, не смотря на существование прецедентов: когда законность такой сделки оспаривалась и после четырнадцати лет. В последнем случае, гражданин смог доказать не только нарушение его и прав, но и обстоятельства для возобновления сроков исковой давности.
Законодательные основы
- Ранее был заключен договор о пользовании землей на 6 лет или более. Приватизировать участок можно не ранее, чем пройдет пять первых лет.
- Пай был получен безвозмездно под строительство частного дома или для ведения хозяйства. Условие то же – должно пройти не меньше 5 лет.
- Земля находится под строением, права на которое были приобретены любым законным способом – дарение, наследование и т.д.
- Договор аренды участка был заключен до 25.01.2001 года.
- Пай был получен бессрочно или зарегистрирован в пожизненное наследуемое владение, при условии, что на нем выстроен дом, который уже оформлен в частную собственность.
Общий порядок непризнания действительности приватизации
Что нужно для того, чтобы сделку зафиксировали ничтожной:
- Подача искового заявления в судебную инстанцию лицом, заинтересованным в оспаривании приватизации.
- Сделку могут признать недействительной даже вне судебного разбирательства, если она была совершена с грубейшими (очевидными) нарушениями законодательных стандартов.
Граждане, либо организации могут считать себя по закону заинтересованными в обжаловании лицами тогда, когда уверенны, что их права нарушены проведенной сделкой. Судебным актом подтверждается недействительность договора после его регистрации.
Порядок:
- Подача искового заявления с приложенными к нему доказательствами.
- Судебная инстанция уведомляет о том, приняты ли к рассмотрению документы, или нет.
- При принятии пакета бумаг к делу, назначается судебно-экспертная комиссия, которая расследует все обстоятельства, проводит проверки.
После выявления всех фактов, доказывающих неправильное проведение процедуры, издает постановление суда о признании приватизации недействительной и ничтожности договора. Договор снимается с Регистрации в Росреестре.
Что такое приватизация?
Под указанной процедурой понимается действие, согласно которому жилье, принадлежащее муниципальному образованию, переоформляется в собственность частного лица. Данный процесс урегулирован законом РФ №1541-1. Мероприятие может проводиться на безвозмездной и платной основе. Чаще всего граждане предпочитают получить квадратные метры безвозмездно. Однако существует ряд нюансов, которые стоит учитывать при подаче заявки. Так, передача жилплощади человеку осуществляется бесплатно только раз в жизни. Единственным исключением является участие в сделке несовершеннолетних. По достижении восемнадцатилетнего возраста они вправе претендовать на жилье. Приватизировать объект могут все наниматели, в том числе граждане, отсутствующие по уважительной причине (командировка, призыв в армию и др.). Участие в программе производится только по доброй воле выгодоприобретателя. Принуждение со стороны третьих лиц не допускается.
Важно! Учитывая безвозмездную основу сделок по переоформлению муниципальной собственности, отношения между участниками регулируются гражданским законодательством. В частности, ГК РФ содержит причины, по которым действия сторон могут быть оспорены.
По общим правилам основанием, позволяющим гражданам и уполномоченным структурам оспорить приватизацию и аннулировать ее, является нарушение требований действующих норм законодательства. При этом важно различать признаки недействительности возникших правоотношений. Для аннулирования произведенной процедуры в суд предъявляется требование лица, чьи законные интересы и права были нарушены нанимателями и (или) муниципалитетом. Сделка аннулируется с момента ее совершения.
Принципы, по которым производится оспаривание закреплены ст. 166 Гражданского кодекса России. Сам перечень оснований, установленный ст. 166-179 ГК содержит положения, по которым сформировалась обширная судебная практика. Во-первых, к таковым относится факт нарушения прав нанимателей жилья, например, несовершеннолетних лиц (при их исключении их числа выгодоприобретателей). Во-вторых, зачастую происходят ситуации, при которых субъект, оформлявший право владения на жилплощадь, не имел надлежащих полномочий (был недееспособным или ограниченно дееспособным). И в-третьих, совершение действий под угрозами насилия или моральным давлением.
В любом случае гражданин, оспаривающий сделку, должен указать на одно из указанных выше оснований (или несколько). При этом заявление должно подкрепляться вескими документальными доказательствами. Последние бывает сложно достать и суд отказывает истцу.
Совершение правонарушений, связанных с участием лиц в приватизационных мероприятиях
Законом РФ за номером 1541-1 определен исчерпывающий список лиц, которые вправе подать заявку на участие в программе. Нарушение этих требований влечет за собой признание сделки недействительной через суд. Типичными ситуациями, с которыми сталкиваются инстанции, рассматривающие дела, являются: исключение из числа выгодоприобретателей несовершеннолетних лиц; незаконное лишение жилья отсутствующих по уважительным причинам граждан; повторное участие человека в программе.
Важно! В качестве истца могут выступать не только граждане, связанные с муниципальной жилплощадью, но и юридические лица. Яркий тому пример – подача искового заявления администрацией муниципального образования, обнаружившей неправомерность действий со стороны бывших нанимателей. Также право на оспаривание есть у органов ОиП, прокуратуры.
Несовершеннолетние могут исключаться из состава выгодоприобретателей только в том случае, если на то было получено соответствующее разрешение органа опеки. Если человек временно отсутствует по объективным причинам, например, отбывает наказание за преступление, проходит срочную службу в армии или находится в длительной командировке, то вопрос может решаться через представителя. Последний действует на основании доверенности и оформляет имущество на доверителя. То же самое нужно сделать при отказе от получения собственности и согласии на приватизацию жилья. Отказ удостоверяется в нотариальной конторе. Во всех обозначенных ситуациях нарушение прав является основанием для оспаривания сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А когда это невозможно сделать в натуре, возместить стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На юридическом языке это называется – реституция (То есть если приватизация признается недействительной сделкой, то бывшие наниматели – несостоявшиеся собственники квартиры – обязаны будут возвратить квартиру государству). Но при этом право на приватизацию они не утратят, даже несмотря на то, что однажды уже приватизировали квартиру.
А вот граждане, приватизировавшие квартиру, а потом добровольно вернувшие ее наймодателю, то есть расприватизировавшие жилье, права на повторную приватизацию не имеют. В этом случае считается, что гражданин уже использовал свое однократное право на бесплатную приватизацию.
Если приватизацию признают недействительной, то и все последующие сделки с таким жилым помещением также признают таковыми. Даже если жилплощадь после незаконной приватизации несколько раз перепродавали или обменивали, стороны должны вернуться в изначальное положение – это полная реституция. То есть покупатель должен вернуть деньги продавцу, а продавец затем обязан будет вернуть квартиру государству.
Условия незаконности приватизации
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:
- признать приватизацию недействительной;
- вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
- отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
- взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.
Основания для отмены приватизации
Любой иск должен содержать в себе то или иное законное основание, на котором истец базирует свои исковые требования.
Так, приватизация (в соответствии со ст.ст. 166-181 ГК РФ) может быть признана ничтожной только в случаях, когда будет подтвержден хотя бы один из следующих фактов:
- явная незаконность сделки, то есть ее осуществление с нарушением закона или подзаконного акта;
- недобросовестность приватизации, то есть ее осуществление с целью нарушения прав других граждан;
- мнимость приватизации, то есть ее осуществление без цели создания реальных прав;
- притворность приватизации, то есть ее осуществление с целью сокрытия других действий;
- осуществление приватизации обманным путем, в результате чего пострадали интересы недееспособного лица;
- осуществление приватизации с участием лица, не способного в силу болезни осознавать свои действия на момент подписания договора приватизации;
- осуществление приватизации с участием лица, находящегося под воздействием угроз применения насилия или насилия;
- осуществление процедуры приватизации с превышением должностных полномочий;
- в основу приватизации легли непроверенные сведения или подложные документы;
- предметом приватизации стало жилье, не подлежащее передаче в личную собственность;
- участие в процедуре приватизации лица, ранее приватизировавшего иное жилье.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.
На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.
Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.
Сроки исковых давностей
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.