Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Право собственности возникает с момента передачи вещи
В п. 1 ст. 233 ГК РФ закреплено общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору: оно связывается с передачей вещи.
Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (ст. 224 ГК РФ).
Норма п. 1 ст. 233 ГК РФ диспозитивна. Стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить иное условие о моменте перехода права собственности. К примеру, в договоре может быть предусмотрено отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности (ст. 157 ГК РФ). Например, в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на вещь возникает с момента внесения в полном объеме платы за такую вещь (ст. 491 ГК РФ). Если право собственности на вещь еще не перешло к покупателю, т.е. договор не был исполнен, в случае его расторжения по какой-либо причине вещь остается у продавца.
Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен законом. Например, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Первоначальные способы приобретения права собственности
1. Приобретение права собственности на новую вещь ее создателем, равно как и на плоды, продукцию и доходы от использования имущества, является нормальным и распространенным способом возникновения собственности и признается правом при условии, что соответствующие действия были совершены с соблюдением требований законодательства (ст. 218, 136 ГК), т.е. являются правомерными и не нарушают права третьих лиц.
При создании новой вещи путем переработки чужих материалов право собственности остается за собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает добросовестный переработчик, обязанный возместить стоимость использованных материалов (п. 1 ст. 220 ГК).
Помимо договора купли — продажи при отчуждении недвижимости совершаются еще два акта — передача имущества и регистрация перехода права собственности.
Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.04.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), разделы которого содержат записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав (ст.12). Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон понимает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2).
Если при осуществлении обычных сделок купли — продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли — продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли — продажи дополняется системой регистрации. В этом случае сделка купли — продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации.
В период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота. Сам акт государственной регистрации регистрирует не договор купли — продажи (так как последний не передает собственность) и не само недвижимое имущество (так как последнее осуществляют органы технического контроля — БТИ). Предметом регистрации права являются действия сторон по передаче недвижимого имущества, направленные на переход собственности.
Что касается передачи недвижимого имущества, то в отличие от перехода права собственности, который увязывается с моментом государственной регистрации, передача пользования и владения имуществом при исполнении договора купли — продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная. Покупатель вправе требовать передачи недвижимого имущества продавцом не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Она осуществляется путем составления акта приемки — передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Когда возникает право собственности?
Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:
| Приобретение | Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи. |
| Дарение | Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе. |
| Наследование | Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство. |
Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.
Если право продавца не зарегистрировано
Возможна ситуация, в которой на момент заключения договора купли-продажи недвижимости у ликвидированного продавца право собственности не было зарегистрировано. Будет ли действителен договор купли-продажи?
По этому вопросу Президиум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА).
Отметим, что при продаже арендуемой недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности периодические платежи должны вноситься продавцу, поскольку ее титульным собственником считается продавец и исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 ст. 551 ГК РФ). Арендная плата, внесенная арендатором имущества, после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности не является неосновательным обогащением продавца имущества. Это правило действует в случае, если арендатором выступает третье лицо.
Несколько иначе обстоит дело, когда арендатором выступает покупатель недвижимости. У него после заключения договора купли-продажи недвижимости прекращается обязательство по уплате арендных платежей. И вот почему.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).
Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателя с договора аренды на договор купли-продажи.
Преимущества для пользователей клиентов
- Формирование/подтверждение собственной позиции по практическим вопросам на основе самостоятельно найденной в КонсультантПлюс информации с обоснованием судебной практикой и финансовыми консультациями для принятия решений, обсуждения с сотрудниками, планирования и контроля выполнения стратегических решений;
- В решающий момент системы и сервис не подведут: нужная информация будет найдена оперативно;
- Минимизация рисков – работа с системой позволяет избежать ошибок и штрафов, грамотно подготовиться сотрудникам к сдаче отчетности и обоснованию финансовых предложений;
- Знание изменений в нормативных актах, особенностей бухгалтерского учета и налогообложения, применения льгот и использование с выгодой для компании, в том числе при стратегическом планировании;
- Обеспечение конфиденциальности информации о бизнесе;
- Экономия затрат и времени на информационно-правовое обслуживание
Общее понятие права собственности. Его формы.
Прежде чем говорить о переходе прав собственности и его правовых аспектах, необходимо определить само понятие права собственности. Как таковое, под правом собственности над конкретным объектом понимают полномочия собственника по владению, пользованию и распоряжению. Однако гражданско-правовая наука рассматривает право собственности в двух пониманиях — объективном и субъективном.
Право собственности в объективном смысле
– совокупность правовых норм, которые устанавливают принадлежность материальных благ тому либо иному субъекту, регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению ими, а также определяют правила и порядок возникновения и прекращения у конкретного субъекта таких прав.
Право собственности в субъективном смысле
– установленное и гарантированное правовыми нормами право конкретного субъекта по осуществлению полномочий по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом.
Особое значение для определения особенностей перехода прав собственности имеют формы права собственности на конкретный объект. В зависимости от субъектов права собственности мы можем выделить следующие его формы: государственная, коммунальная и частная.
Государственная собственность – собственность Украинского народа, право собственности от имени которого осуществляет государство в лице Верховной Рады.
Коммунальная собственность – собственность территориальной громады (населения конкретной административно территориальной единицы – города, села, района), право собственности от имени которой осуществляется местными советами, либо непосредственно конкретной громадой.
Частная собственность – собственность конкретного субъекта (юридического либо физического лица).
Особенности перехода права собственности на объекты конкретных форм собственности
Частная собственность
В связи с тем, что переход объектов права государственной и коммунальной собственности в частную был рассмотрен выше, особое внимание будет уделено переходу права частной собственности в государственную, а также переход права собственности между субъектами права частной собственности.
Переход права собственности из частной в государственную может быть проведен на добровольных началах либо в соответствии с требованиями действующего законодательства.
К видам передачи объектов права частной собственности в государственную на добровольных началах можно отнести:
- безвозмездную передачу имущества;
- продажу имущества в государственную собственность.
Продажа имущества в государственную собственность имеет свои особенности. Дело в том, что оплата за имущество, приобретаемое государством в лице его органов, идет из государственного бюджета Украины. Именно этим обусловлен тот факт, что государственные органы (как представители государства) не свободны в выборе субъекта, у которого будет приобретено имущество. В случае, если государство (как правило в лице конкретного органа) заинтересовано в приобретении конкретных объектов (от недвижимости и автомобилей до горючего и канцтоваров) – объявляется тендер. Тендер заключается в следующем. До проведения тендера государственный орган подает объявление в СМИ, в котором указывает наименование, ассортимент и количество конкретных объектов, а также сроки принятия заявок на тендер и его проведения. В день, оговоренный в объявлении, рассматриваются все поступившие предложения. После этого комиссия выбирает наиболее приемлемый вариант, а предложивший данный вариант субъект объявляется победителем тендера. И только после изложенной выше процедуры между продавцом (субъектом частной собственности) и органом государственной власти заключается договор купли-продажи на условиях, оговоренных в заявке победителя тендера.
Как отмечалось выше, в законодательстве могут быть предусмотрены иные основания для перехода объектов права частной собственности в государственную. В качестве примера можно привести наследование государством права собственности в следующих случаях, предусмотренных ст. 555 Гражданского кодекса Украины:
- если наследодатель все имущество либо его часть завещал государству;
- если наследодатель не имеет наследников ни по завещанию, ни по закону;
- если все наследники отказались от наследства;
- если все наследники лишены права наследования;
- если не один из наследников не принял наследства.
Статья 237. Переработка
1. Поскольку иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.
Однако, если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.
2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан компенсировать стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом, последнее соответственно обязано возместить собственнику материалов их стоимость.
3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.
Статья 243. Движимые вещи, от которых собственник отказался
1. Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящей статьи.
2. Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей двадцати месячным расчетным показателям, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.
Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом безхозяйными.