Особенности сделок с коммерческой недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).
Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

• Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
• Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
• Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
• Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
• Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
• При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
• Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Схемы мошенничества и способы их избежать

Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

• Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
• Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
• Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
• Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
3. проверить подготовленную учредительную документацию;
4. проверить пакет документации на квартиру;
5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.

Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

Какие документы необходимы

При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:

• паспорт покупателя и паспорт посредника;
• доверенность на посредника;
• технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
• документ-основание;
• документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
• документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
• выписка из домовой книги;
• документы для безналичного расчета между сторонами.

Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Может ли ООО купить квартиру

Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.

К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

1. Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
2. В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
3. При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.

Налог при покупке квартиры юридическим лицом

Если договор на покупку квартиры заключается между физическим лицом и организацией-застройщиком, то стоимость квартиры формируется в зависимости от себестоимости затрат организации, и налоги могут косвенно включаться в стоимость квартиры, согласно учетной политике организации. Если говорить про НДС, то, согласно налоговому законодательству, продажа квартир является операцией, которая освобождена от обложения НДС, то есть НДС в стоимость квартиры не включается. Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи Мне подарили долю дома. Какие налоги я должна заплатить? Доход, получаемый продавцом от реализации жилой недвижимости, по закону действительно облагается налогом. Налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обязан заплатить только продавец квартиры, так как именно он получает доход от сделки. Но здесь есть два варианта развития событий.

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

• «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
• 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
• 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

• Оформление сделки будет более трудоемким.
• Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

• Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
• Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
• Оформление и подписание соглашения.
• Передачу финансовых средств.
• Регистрацию права собственности.

Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:

• Копия устава.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Документ о согласии учредителей и акционеров на осуществление сделки или бумага, подтверждающая, что операция не является для компании крупной (подписывается директором и гл. бухгалтером).
• Доверенность на представление интересов от имени организации, если в сделке не участвует руководитель.
• Документ, подтверждающий личность доверенного лица компании или ее руководителя.

Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:

• Паспорт или учредительные бумаги предприятия.
• Выписку из реестра об отсутствии обременений.
• Выписку из домовой книги об отсутствии прописанных лиц в жилплощади.
• Бумаги, подтверждающие право собственности на жилплощадь.
• Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности.
• Техплан и справку из БТИ о том, что нет неузаконенных перепланировок.
• Выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Согласие супругов на сделку, если собственность является совместно нажитой.
• Согласие органов опеки, если в числе владельцев несовершеннолетние.
• Доверенность на представление интересов.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Похожие записи:

• Как получить СНИЛС на новорожденного ребенка
• Как получить 4 млн. от государства на покупку квартиры
• Маткапитал в 2023 году: сколько можно получить и на что потратить