Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.
«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.
Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал
Первичные сделки приобретения жилья за маткапитал оформлялись по стандартной схеме: супруги покупали жилье в совместную собственность и подписывали нотариальные обязательства выделить детские доли после выплаты кредита. Чтобы реализовать эту недвижимость, необходимо соблюсти следующие условия:
- родителям важно выполнить обязательства и выделить доли всем членам семьи;
- если детям или одному из них исполнилось 14 лет, потребуется их личное участие на сделке;
- за несовершеннолетних согласие на продажу жилья дают ООиП;
- если взамен старой родители покупают новую квартиру, доли детей должны быть такими же или больше;
- ни в коем случае дети не должны потерять в жилплощади, удобстве или стоимости;
- если родители решили разойтись, доля несовершеннолетних не меняется, а выполнять обязательства все равно придется.
Если член семьи нуждается платной операции или срочно требуется высвободить часть капитала, порядок продажи квартиры купленной на материнский капитал, может быть пересмотрен. Допускается оформление малогабаритного жилья в обмен на увеличение детской долевой собственности.
Можно ли продать жилье и не выделить доли?
В сети можно найти способ, который предусматривает возможность продажи жилой недвижимости, приобретенной за счет капитала, когда не выделяются доли детям. Для этого человеку потребуется посетить отделение органа, функционирующего в сфере опеки и попечительства и запросить разрешение на реализацию данного жилья и выделение долей в новом.
Стоит указать на то, что данный способ является нарушением законодательства. Это связано с тем, что во время формирования обязательства потребуется указать адрес, по которому располагается приобретаемое имущество, где будут выделены доли. Также нужно учитывать то, что органы опеки не затрагивают вопросы имущество до того момента, пока в нем не будут выделены части для несовершеннолетних.
Информация!
Кроме того, сотрудники указанного органа не имеют полномочий, связанных с использованием рассматриваемых средств. По указанным причинам просить у них такого разрешения нельзя. На родителей ложится обязанность относительно исполнения того, что они обещали, подписывая акты в нотариальной конторе. Есть вариант, когда удастся продать жилье и не выделять при этом доли детям, при условии, что в соглашении не указано на использование средств капитала.
В настоящее время нет возможности использовать единую базу с информацией для уточнения вопроса о том, были ли использованы средства капитала при покупке жилья или нет. Поэтому можно говорить о возможности продажи такой недвижимости без деления ее на части. Для примера, такие сведения не будут отражаться в том числе, когда приобретение имущества происходило при использовании ипотечных средств.
В данном случае не имеет значения тот факт, что средства использовались как первый взнос для того, чтобы погасить основную задолженность. Тогда сведения об использовании указанных средств не прописываются в соглашениях и не делается отметка в реестрах. Здесь ограничений на совершение сделок, связанных с продажей, нет.
Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья
Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.
Возможны следующие ситуации:
- при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
- никакого соглашения достигнуто не было.
Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.
В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.
Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:
- собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
- будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
- готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.
Условия продажи квартиры
Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.
Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:
- объект принадлежит всей семье;
- если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
- добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
- новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
- кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
- заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
- можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.
Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.
Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий
Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:
- право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
- маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).
Как узнать об использовании маткапитала при покупке квартиры продавцом
При приобретении жилья без банковского займа, т.е. на семейные сбережения с добавлением к ним средств семейной государственной субсидии, факт привлечения маткапитала обнаружить легко, поскольку в договоре купли-продажи покупателями будут заявлены все члены семьи и долевое распределение жилплощади безусловно произойдет в первые месяцы после оформления прав собственности. Ведь иначе персонал Пенсионного фонда категорически откажется вносить суммы материнского капитала на банковский счет продавца. При покупке подобной жилой недвижимости покупателю незачем беспокоится о скрытых подвохах с маткапиталом – тут все чисто.
Отметим сразу: вариант покупки жилья с незакрытой ипотекой и потенциально вложенным в нее маткапиталом не следует рассматривать – достижение юридической чистоты в этой сделке крайне затруднительно. Что касается ипотечного жилья с погашенным кредитом, частично закрытым семейной субсидией – документально оно ничем не отличается от большинства квартир вторичного рынка недвижимости. Как же продавцу узнать, использовался ли семейный капитал при приобретении квартиры?
Первый метод: выяснить задокументированный возраст детей продавца. Перед просьбой показать метрики несовершеннолетних в составе семьи продавца, покупателю следует расспросить консьержа и/или отдыхающих на лавочке у подъезда женщин о количестве детей у собственника квартиры, которую намеревается купить.
Следом, если детей более одного, посмотреть их года рождения в метриках – программа семейного субсидирования действует с 2007 года. При совпадении их возрастов с периодом программы маткапитала, вероятность его получения продавцом практически 100%. Хотя семейная субсидия, возможно, и не использована при выплатах ипотеки…
Второй метод: просьба к продавцу подготовить определенные справки. Покупатель сообщает продавцу о намерении титульного страхования приобретаемого жилья и заявляет необходимость подтверждения неиспользования материнского капитала для погашения кредита от ипотечного банка и от Пенсионного фонда. Получить эти справки возможно лишь собственнику квартиры (продавцу), поскольку ни ПФРФ, ни банковская организация подобных сведений третьим лицам не предоставляют.
Можно ли после продажи квартиры купить новую
Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.
Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.
При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.
Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке
Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.
Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.
Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?
Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.
То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.
Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.
Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.