Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Права и обязанности сторон

2. Дарение доли в квартире и НДФЛ

3. Дарение квартиры между близкими родственниками особенности процедуры

4. Виды договоров дарения

5. Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция

6. Документы, необходимые для совершения сделки

7. Кто имеет право подарить

8. Нотариус обязателен в следующих случаях

9. Договор дарения доли квартиры. Особенности и правила оформления

10. Стоимость оформления дарственной

11. Можно ли отменить дарение?

12. Что такое дарение доли

13. Что представляет собой договор дарения доли в квартире

14. Необходимые документы

Хотя под договором дарения понимается безвозмездная сделка, каждый из её участников наделен взаимными правами и обязательствами. Так, даритель должен передать второй стороне всю документацию по квартире в части отчуждаемой доли, а также ключи от входных дверей.

Права и обязанности сторон

На дарителя может быть возложена обязанность освободить подаренное помещение до оговоренной даты. Ведь часто бывает так, что и после окончания оформления дарственной прежний собственник продолжит занимать жилплощадь. Поэтому этот нюанс целесообразно оговорить в договоре дарения.

Одаряемый может принять на себя обязанность зарегистрировать за собой собственность в установленный сторонами срок после окончания оформления договора. По одаряемому в договоре могут быть прописаны и прочие обязательства.

Дарение доли в квартире и НДФЛ

Если говорить о лице, предоставившем подарок, то оно никаких налогов по дарственной не платит. Более того, после оформления сделки у нотариуса и в Росреестре, даритель освобождается от налогообложения в отношении части своего недвижимого имущества (проще говоря, налога на недвижимость).

Иное дело, когда речь заходит о получателе доли недвижимости в дар. Тогда возникает вопрос, а кто обязан декларировать получение доли в квартире по форме 3-НДФЛ. Если обладателем подарка является не близкий родственник, то он должен отчитаться за него в годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего за тем, в котором было оформлено право собственности.

Исключение составляют случаи, когда крайний срок выпадает на дату, объявленную выходным. Тогда можно подать отчётность на первый следующий рабочий день.

Сам же налог следует заплатить до 15 июля, то есть два месяца спустя предельного срока предоставления декларации.

Дарение квартиры между близкими родственниками особенности процедуры

Составление договора должно быть произведено в соответствии с установленными требованиями. В ряде ситуаций гражданин может получить отказ на просьбу о регистрации договора, регламентирующего безвозмездную передачу квартиры.

Чтобы дарение не вызвало затруднений, стоит заранее изучить все аспекты. Помочь в заключении договора о передачи недвижимости между ближайшей родней способен профессионал, однако его услуги стоят дорого. Гражданин может выполнить процедуру самостоятельно, если будет соблюдать все существующие требования.

Нарушение хотя бы одного из них может стать причиной признания договора дарения недействительным. О том, какие документы потребуются для оформления процедуры передачи недвижимости близкому родственнику, об особенностях ее проведения и требованиях, которые должны соблюдаться, поговорим далее.

Виды договоров дарения

Вид договора	Особенности
Стандартный	Простой тип договора, который содержит информацию об участниках сделки и объекте, который передается другому лицу. Обычно, если составляется подобная бумага, новый владелец сможет вступить в права по факту завершения процедуры оформления.
Соглашение-обещание	Помимо стандартной информации, документ содержит требования, предъявляемые дарителем к одаряемому. Так, владелец недвижимости может указать, что права на нее передут к новому хозяину только в случае вступления в брак.
Дарственная при жизни	Договор действует, пока жив даритель. Бумага будет аннулирована, если владелец имущества почил, а переоформление права собственности так и не было осуществлено.
В пользу третьего лица	В документе отражаются сведения про передарение. Это значит, что в последующем имущество может быть передано третьему лицу.
Дарение нескольким одаряемым	Соглашение заключается, если владелец недвижимости хочет передать имущество сразу нескольким лицам. Каждый одаряемый при этом получит долю в квартире.
С описью имущества	Опись осуществляется по требованию одной из сторон или в случае, если недвижимость имеет ценное наполнение.
Дарение между близкими родственниками	Документ отличается от иных наличием дополнительного пункта, в котором приводятся доказательства, подтверждающие родство участников сделки. Такая бумага позволит избежать уплаты налога за дарение имущества.
Дарение недвижимости, купленной по материнскому капиталу	Информация о том, что имущество было приобретено с использованием средств материнского капитала, в обязательном порядке должна быть отражена в договоре. Сделка будет проверена представителями органов опеки. Это делается для того, чтобы не допустить нарушение прав ребенка.

Оформление дарственной на квартиру в МФЦ: пошаговая инструкция

Начнем с определения договора дарения, который можно считать сделкой, заключаемой одновременно с двух, сторона, одна из них принимает недвижимость безвозмездно, то есть в дар. Обе стороны должны присутствовать на всех этапах сделки. После устного обсуждения всех этапов нужно переходить к официальному оформлению документов через МФЦ. Пошаговое оформление договора о дарении должно следовать следующему алгоритму:

Подготовить все необходимые бумаги для оформления.
Записаться на прием в МФЦ и прийти на него. Это сделать можно живой очередью, по электронному талону, или записаться заранее через сайт, возможно позвонить в нужное вам отделение.
Оплатить пошлину.
Написать и принести специалисту в МФЦ заявление.
Получить уведомление о получении специалистом документов.

6.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством Российской Федерации порядке до регистрации перехода права собственности к Одаряемому.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Дарителя, второй — у Одаряемого, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документы, необходимые для совершения сделки

заявление обеих сторон на осуществление государственной регистрации договора передачи прав собственности на квартиру;
квитанции, подтверждающие факт оплаты госпошлины;
паспорта обеих сторон;
документы, подтверждающие личности представителей, если они являются участниками сделки;
свидетельство о постановке на налоговый учет;
кадастровый или технический паспорт квартиры;
подтверждение права собственности на квартиру;
нотариально заверенное согласие на совершение сделки мужа или жены дарителя или документ, подтверждающий то, что он не находится в браке;
справка из бюро технической инвентаризации о стоимости квартиры;
выписка из домовой книги с перечислением лиц, которые проживают в квартире на момент совершения сделки. В случае, если в квартире проживают дети, необходимо будет получить разрешение на осуществление сделки в органах опеки.

Поскольку даритель при осуществлении дарения не получает какую-либо прибыль, он не должен платить НДФЛ ни в каких случаях.

А вот на одаряемого вполне может быть возложена обязанность по уплате 13 % со стоимости полученной в дар квартиры (30 % для налоговых нерезидентов – ч. 3 ст. 224 НК РФ).

На основании п. 18.1. ст. 217 НК РФ, заплатить налог придется в случае, если недвижимость дарит чужой человек. Если же квартира была подарена ближайшим родственником, то налог платить не нужно. О том, что даритель – близкий родственник, необходимо обязательно указать в договоре.

Близкими признаются:

муж или жена;
ребенок (в том числе, усыновленный);
отец или мать;
дедушка;
бабушка;
внук;
полнородные и неполнородные братья и сестры.

Исчислять 13 % следует с кадастровой стоимости жилья, указанной в кадастровом паспорте (п. 6 Обзора судебной практики, утвержденной Президиумом ВС РФ от 21-го октября 2015-го года).

Кто имеет право подарить

Естественно, что есть определенная категория тех, кто может осуществлять дарение доли квартиры. Не каждый человек может это сделать, даже если захочет.

Дарить недвижимость или доли в нем могут только собственники. То есть для совершения сделки нужно, чтобы квартира была приватизирована. Если человек проживает по договору социального найма, то он не может распоряжаться этим имуществом. Сначала стоит перевести жилье в собственность.
Не смогут отдать в дар свою долю собственники-супруги, если не получено официальное согласие супруга на сделку. Поэтому сначала мужу и жене нужно договориться между собой, затем составить согласие и заверить его у нотариуса.
Могут возникнуть сложности, когда затрагиваются права детей, недееспособных. В этом случае не обойтись без соответствующих органов, к примеру, опеки прав и попечительства.
Недвижимость, находящуюся в залоге у Банка тоже подарить не удастся.

Так что желающим подарить свою долю в квартире придется удостовериться в наличии прав на эту недвижимость и отсутствии каких-либо ограничений. Все препятствия нужно убрать, соблюдая закон и порядок.

Нотариус обязателен в следующих случаях

В квартире несколько собственников, где у каждого определенная доля (1/2, 1/3, 5/7 и т.п.). Один из собственников доли хочет подарить ее кому-либо — нотариус обязателен. Тоже самое когда, например, в квартире три собственника и двое из них дарят свои доли кому-либо. Здесь главное, квартира в общей долевой собственности .
Здесь неважно кому собственник собирается дарить свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому и т.п. Раз квартира в общей долевой собственности и кто-то из собственников дарит свою долю — идем к нотариусу в обязательном порядке. Если же все собственники дарят свои доли в одной сделке (по сути дарится вся квартира), в этом случае нотариус необязателен.

При дарении доли квартиры нотариус: 1) составит договор дарения; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор и документы в Росреестр для регистрации сделки. Подробно по ссылке — как в 2020 году заверить у нотариуса договор дарения доли в квартире и сколько это стоит.

Дополнительно: если собственник купил долю в браке, при дарении этой доли потребуется нотариальное согласие супруга собственника — п. 3 ст. 35 СК РФ. Любая купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. У нотариуса согласие стоит около 1 000 — 2 000 руб.

Согласие супруга не потребуется: 1) Доля досталась собственнику до брака или в браке по дарению, наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Перед покупкой доли был оформлен брачный договор, где указано иное.

Чтобы подарить долю, не нужно спрашивать согласия других собственников — юридическое обоснование.Перед дарением советую проверить есть ли на квартире обременения — инструкция.

Супруги из совместной квартиры хотят подарить долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу.
Когда квартира оформлена супругами в совместную собственность, тогда доли у них не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире подарить не получится. Ведь нельзя подарить то, что не определено. Разберу ситуации:
- Квартира у супругов в совместной собственности, первый супруг хочет подарить свою половину второму.
  Супругам нужно оформлять у нотариуса не договор дарения доли, а брачный договор ( и ) или соглашение о разделе общего имущества (). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Вплоть до того, что вся квартира переходит в личную собственность одного из супругов. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.
- Квартира у супругов в совместной собственности, первый супруг хочет подарить свою половину не второму супругу, а другому человеку.
  В данной ситуации инструкция такова: 1) Супруги оформляют у нотариуса брачный договор или соглашение о разделе имущества (ст. 38, 41 и 42 СК РФ). Брачный договор дешевле. В нем указывают, что квартира переходит в личную собственность одного из супругов. Затем договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре. 2) Супруг-собственник дарит долю другому человеку. В данной ситуации договор дарения доли можно оформить в простой форме, потому что квартирой владеет один собственник — подробности ниже.
Исключение: Нотариус необязателен при выделении долей детям при использовании мат.капитала.

Часто случается, что супруги покупают квартиру в ипотеку и оформляют ее в совместную собственность на двоих или в собственность одного из них. После рождения второго ребенка оплачивают мат.капиталом часть долга по ипотеке и подписывают обязательство о будущем выделении долей каждому члену семьи.

Чтобы выделить долю им необязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей, где указывается что доля супругов будет в совместной собственности супругов. Например, каждому ребенку по 1/6, а оставшееся доля в 1/3 оформляется супругами в совместную собственность на двоих. Данное соглашение пройдет регистрацию в Росреестре на основании п. 90.1 Приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 г. N 943. У Пенсионного фонда вопросов не возникнет.

Договор дарения доли квартиры. Особенности и правила оформления

Согласно законодательству дарственная оформляется в письменном виде, в соответствии с подтверждающими документами куда вносятся все необходимые данные. Заверение документа у нотариуса не требуется. В договоре в обязательном порядке должны быть:

Название документа, дата и место оформления.
Реквизиты и паспортные данные дарителя и одаряемого: номер паспорта, место выдачи, адрес регистрации.
Информация, касающаяся предмета договора, описание доли: адрес, общая площадь квартиры, площадь доли, этаж.
Указываются договора подтверждающего право собственности документа.
Подписи обеих сторон договора.

Стоимость оформления дарственной

Расходы на переоформление доли представлены:

Нотариальным заверением;
Услугами юриста (определяется индивидуально);
Регистрационной пошлиной.

Чтобы правильно рассчитать нотариальные расходы, необходимы данные с оценкой имущества, на основании которых определят итоговую сумму, во сколько обойдется передача подаренной доли (смотрите таблицу).

Степень родственной связи	Недвижимость до 10 млн рублей	Недвижимость больше 10 млн рублей
Близкое родство	3000 + 0,2%	23 000 + 0,1%, не более 50 000
Отсутствие близкого родства	3000 + 0,4% (если доля дешевле 1 млн рублей) 7000 + 0,2% (доля дороже 1 млн рублей)	25 000 + 0,1% от суммы выше 10 млн

Можно ли отменить дарение?

Возможность предусмотрена только при исключительных обстоятельствах. Даритель может не исполнять условия сделки или вовсе отказаться от нее в следующих ситуациях:

если в результате дарения доли ухудшится финансовая ситуация дарителя, снизится уровень его жизни. Отменить сделку можно в случае, когда материальная ситуация дарителя ухудшилась или когда он серьезно заболел;
если человек, получивший подарок, совершил против дарителя или его родственника тяжкое преступление, в том числе убийство. Право требования отмены дарения есть у наследников дарителя;
если получатель подарка использует жилье не по назначению, портит недвижимость.

Отменить дарение доли могут кредиторы дарителя. Они вправе сделать это в рамках процедуры банкротства. Для этого необходимо обратиться с соответствующим иском в суд общей юрисдикции.

Что такое дарение доли

Дарение доли квартиры – это передача определённого количества прав на квартиру другому человеку.

Это значит, что вы дарите не определённую комнату или квадратные метры, а только долю в праве. Передаётся доля бесплатно, без каких-либо условий.

По правилам ст.572 ГК РФдоговор дарения недвижимости оформляется письменно и подлежит государственной регистрации.

Форма договора дарения не зависит от того, в каких родственных отношениях находятся даритель с одаряемым, т.е. она едина.

Подписанный, но не зарегистрированный договор дарения признаётся обещанием дарения и отказаться от регистрации такой сделки даритель может только по той причине, что его имущественное или семейное положение станет критическим, если дарение произойдёт.

Что представляет собой договор дарения доли в квартире

Этот договор подразумевает собой юридически значимую сделку, вследствие заключения которой осуществляется переход права собственности на часть имущества от прежнего собственника (дарителя) новому (одаряемому). Важным и значимым условием такой сделки является её безвозмездность, то есть, за то, что к одаряемому переходит право собственности, он не должен уплачивать дарителю никакую сумму, не оказывать никакие услуги.
Если же это условие не соблюдено, то такой договор можно признать недействительным. Также в современно речевом обороте существует такое понятие, как дарственная. Однако оно является неверным, современное законодательство не содержит такой термин, отношения по дарению доли или целого объекта регулируются никак иначе, чем договором дарения.

Мнение эксперта

Роман Эфремов

Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.

В ст.527 ГК РФ указано, что дарение представляет собой безвозмездную сделку. Следовательно, даритель не имеет права выдвигать дополнительные условия и ограничения для перехода прав собственности на другого человека.

Представляет он собой единый документ, который подписывается с обеих сторон и должен содержать все необходимые особые условия, установленные ГК РФ.