Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Подпишите договор задатка
После сбора и проверки всех документов, заключите с продавцом договор задатка. Документ составляется в произвольной форме.
Договор задатка страхует и вас и продавца. Если вы откажетесь от сделки, задаток останется у продавца. Но если откажется продавец, он должен будет выплатить вернуть вам задаток и выплатить такую же сумму сверху.
Точной суммы задатка нет. Если покупаете напрямую у собственника, это могут быть 50 000 ₽, если через агентство, как правило, сумма будет раза в 2-3 больше.
Задаток ≠ Аванс
При заключении договора помните, что понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс продавец обязан вернуть, а задаток нет.
В договоре задатка обязательно укажите:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес и описание квартиры (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
- подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
- точную стоимость квартиры;
- размер задатка, сроки оплаты;
- условие, что задаток не возвращается, если вы откажетесь от сделки;
- условие, что задаток возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец;
- срок, когда продавец должен освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр. Обычно расходы по оформлению документов оплачивает продавец, госпошлину — вы, а аренду ячеек — поровну);
- дата и подписи.
Подписание договора задаткане означает, что квартира перешла к вам. Квартира станет вашей только после государственной регистрации договора купли-продажи.
Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь, можно подписывать договор купли-продажи.
Составьте договор у риелтора, юриста или нотариуса — не стоит на этом экономить. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной. По закону договор можно заключить в простой письменной форме, но гораздо надежнее заверить его у нотариуса.
При подписании договора проверьте паспортных данных участников сделки и характеристик квартиры (адрес, стоимость, площадь, количество комнат).
Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его
В договоре обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, место жительства и паспортные данные;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение;
- обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи квартиры (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.);
- разрешение супруга/ги на совершение сделки;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и порядок выплат;
- форма оплаты (перевод или наличные);
- добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон.
К договору должны быть приложены все документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для вас, продавца и Росреестра.
Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру от продавца к вам.
Предпродажная подготовка квартиры
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.
Подсказка
Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.
Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.
Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение
Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.
Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.
Подготовка к сделке: важные нюансы
Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.
Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.
Проверьте, нет ли задолженностей по коммуналке
Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.
– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.
Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.
Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.
– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.
– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?
– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Что делать после покупки жилья?
После приобретения жилья обе стороны должны обсудить организационные моменты, которые касаются вселения нового жильца. Закон предполагает четкий промежуток времени – 2 недели. Они даны продавцу, чтобы тот освободил жилплощадь.
Но по обоюдному желанию эти сроки могут быть продлены или уменьшены. После этого покупатель должен зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Сразу же можно посетить ЖЭК, водоканал и другие жилищные организации. Это нужно для того, чтобы переоформить обязанность и получить лицевые счета уже на имя покупателя.
Оформление налогового вычета – это обязанность покупателя, так что придётся посетить налоговую инспекцию. Причем чем раньше, тем лучше. Перед этим стоит сделать ксерокопию документации о собственности. Заверять ее у нотариуса не нужно, но при оформлении вычета стоит предоставить копии и оригинал.
Самостоятельное приобретение квартиры – это возможность сэкономить на услугах нотариуса и риелтора. Но вместе с тем прибавляется множество сложностей, ведь очень много обязанностей ложится на плечи человека. Так что перед тем, как принять правильное решение, необходимо взвесить все за и против самостоятельного при обретении жилья лично для себя.